ȚARA PROPRIETARILOR PE DATORIE

2022: credite mai puține și mai scumpe

Computer Hope Guy
Piața imobiliară nu vede la orizont apropierea unei crize, deși specialiștii atrag atenția că circa una din două tranzacții sunt efectuate prin intermediul unei creditări.  Sursă foto: Shutterstock

Împrumuturile private din România – adică datoriile populației și ale firmelor – au înregistrat în 2021 cea mai mare creștere din 2007 încoace. Deloc surprinzător, și atunci ne aflam în plin boom imobiliar. De altfel, creșterea economică bazată pe consum și creditare este o strategie asumată. 2022 începe însă sub cu totul alte auspicii: ratele bancare deja au crescut, condițiile de creditare au fost înăsprite, iar BNR a impus restricții adiționale pentru împrumuturile imobiliare.

Datoriile totale ale populației și ale companiilor românești se ridică, în prezent, la un record absolut. Fie că le interpretăm ca valoare absolută – peste 585 de miliarde de lei (adică aproape 120 de miliarde de euro), fie ca raport cu Produsul Intern Brut – 53% din PIB, împrumuturile luate de gospodării și firme au contribuit categoric la rezultatele bifate de economia românească în timpul pandemiei. Accesul la creditare a condus însă și la accelerarea ratei inflației, împinsă în ultimele luni la cote record. 


Încă de la sfârșitul lui 2021, scumpirile au forțat schimbări abrupte în politicile monetare la nivel mondial. Marile bănci centrale au început, pe rând, să ia măsuri pentru a contracara inflația. Banca Națională a României și-a aliniat deciziile pentru același scop. 

Principalul instrument pe care băncile centrale îl folosesc când vor să domolească scumpirile este limitarea creditării. Practic, se asigură că sunt mai puțini bani în piață, scăzând astfel cererea pentru bunuri și servicii, care astfel se ieftinesc.

Limitarea creditării se obține prin creșterea dobânzii de politică monetară, adică dobânda la care băncile centrale împrumută băncile comerciale. Acestea din urmă au astfel mai puțini bani la dispoziție pentru a acorda împrumuturi la rândul lor. Doar că această acțiune cauzează și o creștere pe termen mediu a ratelor, reflectându-se în indicii pe baza cărora se calculează dobânzile variabile ale creditelor luate de populație și firme. 

În România, dobânda de politică monetară a fost crescută de la 1,25% la 1,75% la sfârșitul lui 2021. Totuși, am încheiat anul trecut cu o rată a inflației de 8,2%, una dintre cele mai mari din UE. Astfel că, în prima ședință de politică monetară din 2022, pe 10 ianuarie, consiliul BNR a decis a treia majorare din ultimele luni. Dobânda a urcat astfel la 2%. Majorarea s-a răsfrânt deja asupra populației prin rate mai mari, iar încetinirea creditării nu mai este un scenariu absurd.

Reguli noi pentru creditele imobiliare

Însă, dincolo de dobânzile mai ridicate, creditele au devenit, oficial, și mai greu de obținut. De la 1 ianuarie 2022 au intrat în vigoare noi criterii de eligibilitate pentru obținerea unui credit imobiliar destinat investiției. Cu alte cuvinte, o persoană care deține deja cel puțin o locuință va trebui să se supună unui alt set de reguli și costuri bancare atunci când vrea să cumpere o a doua locuință. 

Spre exemplu, avansul pe care cumpărătorul trebuie să-l aibă din surse proprii a fost ridicat la 25% din valoarea proprietății care se cumpără pe credit în lei. Anterior, pragul era de 15%. Creșteri similare au fost aplicate și pentru creditele imobiliare de investiție în valută - avansul a crescut de la 25% la 35% pentru împrumuturile în euro și de la 40% la 50% în alte monede. 

Totodată, Banca Națională a îndemnat băncile comerciale să reanalizeze și gradul de îndatorare al clienților care contractează astfel de credite. Acest grad diferă de la o bancă la alta, pe baza propriilor analize de risc. În segmentul creditelor ipotecare, gradul mediu de îndatorare este calculat între 30 și 40% din veniturile totale ale debitorului. Scăderea gradului de îndatorare permis ar limita valoarea investițiilor și ar prelungi scadențele. 

O explicație pentru aceste măsuri a fost publicată de BNR în ultimul său raport asupra stabilității financiare, publicat în decembrie 2021:

„Din punct de vedere al disciplinei la plată, creditele acordate în scop nelocativ au o rată de neperformanță de 4,3%, față de 1,4%. Suplimentar, debitorii care au contractat credite în scop nelocativ au fost cei mai vulnerabili în contextul șocului cauzat de pandemia Covid-19, înregistrând creșteri ale ratelor de neperformanță în perioada iunie - septembrie 2020.”

Practic, un sfert din toate creditele neperformante (adică împrumuturi pentru care clienții au întârzieri mai mari de trei luni la plata ratelor) sunt astfel de credite imobiliare pentru investiții. 

O explicație încercată de analiști, pentru această vulnerabilitate sporită, este profilul clientului: o bună parte dintre proprietățile cumpărate prin credit pentru investiție sunt deținute de români care lucrează în străinătate, adică una dintre categoriile cele mai expuse crizei cauzată de pandemie. 

Consecințe la nivelul economiei naționale

Primele domenii lovite de o astfel de răsturnare pe piața creditării vor fi imobiliarele și consumul, adică exact acele segmente care impulsionează creșterea economică cu care încă ne lăudăm. 

Iar faptul că încetinirea vine după un an-record pe piața creditelor riscă să adâncească efectele. În 2021, valoarea împrumuturilor noi acordate de bănci companiilor și populației a înregistrat cea mai mare creștere din 2007 încoace. În paralel, asta a permis economiei românești o traiectorie peste așteptări. Produsul Intern Brut a crescut, în ultimii ani, cu rate-record. Inclusiv în timpul pandemiei, economia românească a performat mai bine decât cele ale altor state. Revenirea „în V”, adică la fel de spectaculoasă precum căderea cauzată de lockdown, a fost posibilă doar datorită consumului susținut. 

Practic, în 2021 am asistat la o reluare accelerată în ritmul creditării private. Rata de creștere a atins dublul anului 2020. În mare parte, programele guvernamentale de garantare a împrumuturilor pentru Întreprinderi Mici și Mijlocii - prin IMM Invest și subramurile sale, AgroIMM Invest, IMM Leasing și IMM Factor - au impulsionat revenirea. Astfel, s-a putut observa și o răsturnare în structura creditelor noi contractate de segmentul privat: împrumuturile pentru populație au căzut pe plan secund, după creditele luate de firme. 

Cum continuă IMM Invest în 2022

Lansat în primăvara anului 2020, IMM Invest a avut ca scop asigurarea unor punți de finanțare pentru companiile românești în contextul pandemiei. Până în prezent, statul a depus garanții în valoare de 20,1 miliarde de lei (adică peste 4 miliarde de euro) pentru aceste împrumuturi, conform datelor publicate de BNR în decembrie. Astfel, mai bine de o cincime din expunerea totală a grupurilor bancare pe datoriile IMM-urilor este garantată de stat. 

Programele vor continua și anul acesta, fiind prelungite până în iunie 2022 printr-o ordonanță de urgență dată de Guvernul Ciucă la 30 decembrie. După jumătatea anului, este neclar dacă sau cât vor mai rămâne în vigoare aceste programe, în contextul poverii bugetare și a discuțiilor la nivel internațional privind retragerea măsurilor extraordinare de sprijin aplicate în timpul pandemiei.


Panorama a analizat beneficiile și minusurile programului IMM Invest la un an de la lansarea acestuia
IMM Invest: sprijin pentru cei puternici

Dacă măsurile vor fi retrase prea abrupt, o bună parte dintre întreprinderile mici și mijlocii încă afectate de pandemie ar putea fi nevoite să-și reducă operațiunile, ceea ce poate duce la pierderea de locuri de muncă. Inclusiv economiștii BNR atrag atenția asupra pericolului reprezentat de acest scenariu:

„Retragerea acestor măsuri în perioada următoare trebuie realizată de o manieră graduală și atent direcționată, astfel încât companiile viabile să rămână la niveluri adecvate ale lichidității și îndatorării, în condițiile exercitării unei presiuni cât mai reduse asupra bugetului de stat”, se arată în raportul BNR. 

Deocamdată, Guvernul a alocat încă 10 miliarde de lei pentru garanții prin IMM Invest, dintre care cinci miliarde sunt destinate creditelor pentru agricultori. 

Noua Casă se schimbă în 2022

În segmentul creditelor imobiliare, programul de garantare a împrumuturilor pentru achiziția de locuințe (Noua Casă, fostul Prima Casă) a avut un impact semnificativ, arată BNR: „Creșterea puternică a creditării în perioada parcursă de la Raportul anterior a fost susținută și de împrumuturile pentru achiziția unei locuințe. Creditele acordate prin programul «Noua casă» s-au majorat substanțial”. 

Programul va continua și în 2022, însă cu o serie de schimbări. Cea mai importantă este reducerea pragului Taxei pe Valoarea Adăugată (TVA) pentru locuințele cu prețuri cuprinse între 100.000 și 140.000 de euro de la 19% la 5%.Plafonul preferențial se va aplica însă pe o singură locuință per client. Practic, un cumpărător poate profita o singură dată de acest stimulent. Apoi, pentru orice altă locuință care se încadrează în această plajă de preț, TVA va fi cea normală, de 19%. 

Pentru locuințele mai ieftine de 100.000 de euro se va păstra scutirea completă de la plata TVA. 

„Un alt aspect important, care poate influența dinamica viitoare a ratei creditelor neperformante, ține de evoluția pieței imobiliare, unde, pe de o parte, segmentul rezidențial a înregistrat o accelerare a activității, iar, pe de altă parte, piața comercială a consemnat un recul. Accelerarea activității din piața rezidențială a fost determinată atât de factori de cerere, cât și de ofertă. (...) În cazul creditării imobiliare rezidențiale, un segment care poate genera acumularea de vulnerabilități este cel al împrumuturilor destinate achiziționării unor locuințe cu scop investițional”, atrage atenția BNR.

Ce se va întâmpla pe piața imobiliară în 2022? 

Anul trecut, au fost înregistrate aproape 700.000 de imobile tranzacționate la nivelul țării, cu peste 95.000 mai multe decât în 2020, potrivit unei statistici a Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI).

În ciuda semnalelor venite dinspre BNR, piața imobiliară nu vede la orizont apropierea unei crize, deși, potrivit specialiștilor portalului Imobiliare.ro, aproximativ una din două tranzacții imobiliare sunt efectuate prin intermediul unei creditări. 

Efectul de înlănțuire susține, de fapt, mai multe tranzacții, nu doar una singură, explică pentru Panorama, Daniel Crainic, directorul de marketing al portalului:

„Să dăm ca exemplu cazul unui cuplu de tineri care achiziționează un apartament cu două camere de la un proprietar și plătește cu ajutorul unui credit imobiliar. În cele mai multe cazuri, urmează o a doua tranzacție, de data aceasta cash sau cu un credit mai mic, proprietarul urmând să facă un upgrade imobiliar, deci să cumpere la rândul său”.

Reversul medaliei este că, în cazul unui blocaj al creditării, dacă mai puțini cumpărători devin solvabili, efectele pot fi semnificative. „Însă nimic nu anunță deocamdată un blocaj pe creditare”, explică el.

Din contra, dezvoltatorii imobiliari mizează în continuare și în 2022 pe apetitul crescut al românilor pentru achiziționarea de locuințe după un 2021 care a avut rezultate bune. „2021 vine după un an 2020 care ne-a luat pe toți prin surprindere. Foarte mulți cumpărători au amânat decizia de achiziție și au concretizat-o în 2021. În 2022, ne așteptăm ca piața să își continue trendul de creștere, iar majorarea plafonului pentru aplicarea cotei reduse de TVA compensează efectele directe și indirecte ale inflației”, argumentează pentru Panorama.ro Ovidiu Șandor, omul de afaceri care controlează Mulberry Development, unul dintre cei mai mari dezvoltatori imobiliari din Timișoara. Anul 2021 l-a finalizat cu 400 de apartamente livrate în două clădiri de câte 20 de etaje, care sunt și cele mai înalte din oraș.

Pentru acest an, Ovidiu Șandor spune că, pe zona rezidențială, se va concentra pe finalizarea celei de-a patra clădiri din ISHO, cu apartamente și penthouse-uri poziționate pe segmentul medium high și premium și are în plan să demareze următoarea clădire rezidențială, unde va ținti segmentul mediu.

În cazul proiectului său rezidențial, explică antreprenorul, ponderea cea mai mare o au cumpărătorii care își finalizează achiziția din surse proprii: „Fie e vorba de bani economisiți, fie e vorba de vânzarea unei proprietăți anterioare, deci de un upgrade imobiliar. Avem desigur și clienți care apelează la bănci și vedem că băncile sunt în continuare deschise la astfel de finanțări”

De altfel, ratele la dezvoltatori, un produs care avea cerere în urmă cu câțiva ani, nu reprezintă acum decât o practică marginală pe piața imobiliară din România de astăzi, explică Daniel Crainic, directorul de marketing al Imobiliare.ro. „Băncile au produse competitive, iar dezvoltatorilor nu le rămâne decât să ofere o schemă de incentivare bazată pe valoarea avansului și diferită de la caz la caz”, spune el.

La București, dezvoltatorul imobiliar One United Properties, fondat de antreprenorii români Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, este unul dintre cei mai activi dezvoltatori pe zona rezidențială, de birouri și mixtă din Capitală. One United Properties a tranzacționat în 2021 aproape 800 de unități locative. „Numărul dezvoltărilor noastre este în creștere, putem așadar spune că am vândut într-un an cam câte apartamente sunt în celelalte 8 dezvoltări rezidențiale deja finalizate și vândute integral de-a lungul anilor”, a explicat pentru Panorama Beatrice Dumitrașcu, CEO Residential Sales în cadrul dezvoltatorului One United Properties. 

Iar dezvoltatorul are în plan finalizarea mai multor proiecte - One Cotroceni Park, un „oraș în oraș”, care va avea și peste 850 de locuințe, la care se adaugă și One Verdi Park, One Modrogan, One Timpuri Noi sau One Peninsula, acolo unde vor folosi energia geotermală.

Pandemia a schimbat ce își doresc românii de la locuința lor

Un spațiu mai mare, locuințe cu balcon sau case cu grădină, acestea se numără printre cerințele românilor care își caută un spațiu nou de locuit. În opinia lui Ovidiu Șandor, cumpărătorii caută „tot mai mult un concept, un stil de viață, o comunitate, o garanție a valorii pe care o cumpără și mai puțin beton, cărămidă sau o suprafață exprimată în metri pătrați”

El subliniază că va lua ceva timp până când tot mai mulți oameni vor înțelege de ce costă mai mult dacă alegi să locuiești într-un proiect pietonal, bike-friendly, localizat într-o zonă verde a orașului, cu o vedere frumoasă, decât într-o zonă periferică sau neintegrată în peisajul urban.  

„Dacă ne uităm la ultimii doi ani, putem spune că pandemia a accelerat anumite fenomene în industria imobiliară. Criza sanitară a creat noi obiceiuri de consum în această piață, a crescut interesul oamenilor pentru apartamente care vin la pachet cu mai multe facilități, iar apetitul pentru locuințele verzi a dat un imbold tot mai multor dezvoltatori să se alinieze la practici de sustenabilitate”, explică și Beatrice Dumitrașcu.

Prețul locuințelor va crește și în 2022, cred dezvoltatorii

Începutul anului 2022 stă sub semnul unei majorări a prețului pentru locuințele atât noi, cât și vechi în special în marile orașe ale României. 

Dezvoltatorii imobiliari consultați de Panorama spun că majorarea prețurilor este cauzată de mai mulți factori, printre care creșterea inflației, a costurilor de construcție și aflate sub presiune de mai bine de 6-7 ani, dar și de noile reglementări referitoare la creșterea eficienței energetice a clădirilor noi.

Ovidiu Șandor spune că anul acesta oferta ar putea să fie mai redusă din cauza numărului tot mai redus de terenuri bine localizate din marile orașe și a faptului că autorizarea proiectelor noi este tot mai complicată și întârziată.

Prețul mediu pentru apartamentele care sunt disponibile pentru vânzare la nivel național este, în luna ianuarie, de circa 1.593 de euro pe metru pătrat util, în ușoară creștere față de luna decembrie, potrivit indicelui Imobiliare.ro. În București, pentru locuințele noi, costul este de 1.729 de euro pe metru pătrat, în timp ce în Cluj-Napoca ajunge la 2.097 de euro pe metru pătrat, iar în Timișoara, de 1.410 euro pe metru pătrat.

De ce este România departe de o criză a locuințelor

Românii sunt campioni la proprietate în Europa. În România, 96,1% din populație are locuința în proprietate personală, în timp ce media la nivelul UE este de aproape 70%, potrivit Eurostat. În privința tipului de unitate locativă în care trăiesc, două treimi dintre români stau la casă, în timp ce restul locuiește în apartamente.

Chiar dacă în majoritatea statelor, a fi proprietar este tendința dominantă, sunt și state unde ponderea proprietarilor este aproape egală cu cea a chiriașilor. În Germania, de pildă, 50,4% din populație are o locuință în proprietate în timp ce restul are un statut de chiriaș. Situația este similară în Austria, cu o rată a chiriașilor de 45%, și în Danemarca, cu 41%. 

În prezent, situația locativă în Europa nu este însă cea mai bună. Organizația pentru Cooperare și Dezvoltare Economică (OCDE) atrage atenția că încă de dinainte de pandemia de Covid, din Paris și până în Varșovia și din Dublin la Atena sunt tot mai mulți europeni care se luptă să acopere costurile în creștere pentru locuințe. 

În Berlin, de pildă, acolo unde din cei 3,7 milioane de locuitori, 80% sunt chiriași, lipsa structurală de locuințe noi și numărul mare de persoane - circa 350.000 - care s-au relocat aici în ultimii 10 ani, au făcut ca prețul chiriilor să crească foarte mult, cu un ritm pe care veniturile nu îl pot susține.

Un acest scenariu este departe însă de a se întâmpla în România, crede Daniel Crainic. „Nu avem niciun flux de migrație spre orașele noastre asemănător cu ceea ce se întâmplă în Vest, iar statutul de chiriaș la noi e de regulă temporar. În marile orașe europene, există proprietari - companii sau diverse fonduri - care dețin mii sau zeci de mii de locuințe pentru a fi date spre închiriere. Piața noastră este una a micilor proprietari”, explică specialistul.


Citește mai multe pe această temă

Visul european de a fi proprietar de casă


De altfel, stocul de locuințe din România rămâne în continuare unul vechi. În perioada 1990-2020, numărul de locuințe nou construite reprezintă doar 14% din stocul total de 9,15 milioane, arată datele Institutului Național de Statistică. Suprafețele apartamentelor sunt și ele destul de reduse. De fapt, un român locuiește în 28 de metri pătrați în medie, în timp ce în Europa, media este de 49 de metri, de peste două ori mai mare.

„Potențialul rezidențial al pieței din România este foarte mare. Avem un stoc de apartamente vechi și totodată o nevoie locativă aflată în creștere. Există așadar cerere pentru locuințe noi, care depășește oferta. Apoi, dacă ne raportăm la puterea de cumpărare care a crescut și ea, România încă are prețuri accesibile față de restul Europei.” - Beatrice Dumitrașcu, One United Properties

IFN-urile continuă să câștige teren în România

Un avans considerabil - și constant - s-a înregistrat în 2021 și pe piața creditelor acordate de instituții financiare nebancare (IFN-uri). La sfârșitul lunii noiembrie, peste 189.000 de persoane fizice și firme românești datorau peste 55,2 miliarde de lei (adică peste 11 miliarde de euro) către astfel de unități financiare care, prin definiție, au criterii de creditare mai laxe, dar și condiții mai proaste și dobânzi mai mari. 

În ultimul deceniu, numărul celor care s-au împrumutat la IFN-uri a crescut cu 123% (de la 84.000 în decembrie 2012), iar valoarea totală a creditelor luate astfel s-a dublat (față de 28 de miliarde de lei în 2012). 


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


  • Elena Dumitru

    Elena lucrează în presă de 12 ani, de-a lungul cărora a acoperit două mari domenii: jurnalismul economic și cel de investigație. A început la ziarul „Adevărul”, iar din 2014 s-a alăturat platformei de investigații RISE Project, unde a făcut parte din echipa de jurnaliști care au lucrat la seria #PanamaPapers.


Panorama războiului

Abonează-te la newsletter ca să primești singurele analize și reportaje care contează. Punem în context local războiul Rusia - Ucraina și te ajutăm să-l înțelegi.

    Nu mulțumesc