SĂ IEI SAU SĂ NU IEI CREDIT

Casă nouă sau chirie? Marile incertitudini imobiliare din 2022

Computer Hope Guy
Imobiliarele din Capitală riscă să fie blocate de suspendarea planului Urbanistic General. FOTO: Shutterstock

Condițiile mai aspre pentru creditele imobiliare, rata inflației și increditudinile legate de război îi fac pe români să se gândească de două ori atunci când vine vorba despre achiziția unei noi locuințe. Tendința se vede deja în cifrele și rezultatele sectorului din primele luni ale anului.

Față de primul an al pandemiei, 2021 a arătat ca un an foarte dinamic pentru piața imobiliară rezidențială. Numărul tranzacțiilor a fost cu aproape 40% mai mare în perioada aprilie 2021- martie 2022 față de anul precedent, arată datele Băncii Naționale a României.

S-a vândut mult, dar s-a și construit mult – lucrările noi de construcții au înregistrat o creștere de 30% față de intervalul anterior. Pe scurt, numărul de locuințe finalizate a fost cu 9% mai mare față de anul anterior, atingând cea mai ridicată valoare din ultimii 20 de ani, arată BNR în raportul periodic asupra stabilității financiare. 

Nici această efervescență nu este însă de ajuns pentru a redresa câteva fenomene care marchează sectorul, cum ar fi vechimea fondului imobiliar. Aproximativ 90% dintre locuințele din mediul urban au o vechime mai mare de 30 ani. În plus, aproape jumătate dintre locuințe sunt supraaglomerate.  

Totuși, după un început în forță, 2022 a readus tensiunile pe piața imobiliară, punând iar pe tapet coșmarurile din criza precedentă, resimțită de sector în special între anii 2008 și 2012. Incertitudinea își face din nou simțită prezența în viața românilor. De pildă, principalul motiv de îngrijorare pentru tinerii români este reprezentat de costul tot mai ridicat al vieții de zi cu zi.

Peste jumătate dintre Millennials și mai bine de o treime din Generația Z indică scumpirile drept cel mai ridicat motiv de griji, arată studiul Deloitte Global „Millennial and Gen Z Survey 2022”, care a cuprins 46 de țări din lume, inclusiv România.

Deocamdată, majoritatea tinerilor români spun că își pot susține fără dificultate cheltuielile lunare (63% dintre Millennials și 57% din Generația Z), în timp ce media globală este mai redusă (55%, respectiv 47%). Astfel de modificări în percepție și comportament se reflectă aproape imediat în evoluția imobiliarelor, arată specialiștii.  

Iar în aceste condiții, ritmul tranzacțiilor imobiliare tinde să încetinească și deja efervescența din 2021 e dată uitării, iar cumpărătorii sunt mai moderați. 

Datele publicate de Agenția Națională de Cadastru și Publicitate Imobiliară arată că în luna iunie au fost parafate puțin sub 53.000 de tranzacții imobiliare, cu peste 11.600 mai puține decât în luna mai. 

Totodată, una din cinci bănci se așteaptă la scăderea prețurilor din sectorul imobiliar în această vară, în timp ce o treime dintre băncile prezente pe piața românească anticipează o scădere a interesului populației pentru credite imobiliare, arată un raport publicat de BNR la începutul lunii iunie. 


Panorama a arătat încă de la începutul anului care vor fi consecințele pentru piața imobiliară a unei creditări mai greu de obținut: 2022: credite mai puține și mai scumpe

Analistul economic Aurelian Dochia a explicat pentru Panorama că există mai multe cauze pentru blocajul resimțit acum pe piața imobiliară rezidențială: „S-au schimbat condițiile de finanțare, dobânzile au perspective de creștere și asta îi face pe mulți să se gândească de două ori dacă e cazul să se angajeze la credite pe termen lung”. 

Mai mult, subliniază el, băncile își aleg cu mai multă atenție clienții fiindcă „este evident că riscul de neplată a crescut și probabil că o să vedem în curând, în rezultatele băncilor, că tot mai multe persoane nu fac față obligațiilor de plată”. 

Dincolo de condițiile financiare, o altă problemă este cea a incertitudinii generale, mai ales în contextul războiului de la granițe. „În astfel de momente de criză, oamenii ezită să își facă planuri pe termen mai lung. Tot timpul se vor întâmpla astfel de lucruri, iar piața imobiliară suferă”, argumentează Aurelian Dochia.

Cât și cum pot supraviețui imobiliarele fără credite ieftine?

În România, imobiliarele depind de credite și de sectorul bancar. Suntem țara cu cel mai ridicat grad de proprietari de locuințe raportat la totalul populației, însă cei care dețin o proprietate apelează, deseori, la credite imobiliare pentru a achiziționa un spațiu locativ secundar.

În mare parte, fenomenul se datorează randamentului relativ ridicat al acestei investiții, precum și gradului scăzut de risc cu care vine la pachet. În plus, construcțiile românești au marje de profit mai ridicate decât în alte țări din regiune datorită unui cadru fiscal special, a cererii ridicate – până de curând, atât în segmentul rezidențial cât și în cel office, dar, din păcate, și a zonei de muncă la negru. 

Alimentate în ultimii ani de aceste elemente specifice, plus finanțare ieftină de la bănci, imobiliarele românești au cunoscut un avans greu de imaginat pentru alte sectoare. Nici măcar pandemia nu a avut puterea de a răsturna tendința, piața crescând în contextul în care oamenii speriați de viitor au fost mai degrabă dispuși, și nu reticienți, să achizioneze o proprietate.

O dinamică adițională a fost dată de o parte a românilor din diaspora, care s-au întors în România în pandemie și au cumpărat proprietăți. Un alt impuls a venit, tot în contextul pandemiei, de la o parte a păturii de mijloc care a decis mutarea la un apartament mai spațios sau la casă cu curte. 

Efervescența și construcțiile haotice înregistrate în ultimii ani în imobiliarele din București se confruntă, acum, cu o serie de provocări fără precedent, precum suspendarea Planului Urbanistic General. FOTO: Shutterstock
Efervescența și construcțiile haotice înregistrate în ultimii ani în imobiliarele din București se confruntă, acum, cu o serie de provocări fără precedent, precum suspendarea Planului Urbanistic General. FOTO: Shutterstock

Acum, însă, avansul încetinește văzând cu ochii, marcând cel mai abrupt stop resimțit de sectorul imobiliar din ultimii opt ani, spun specialiștii. Efectul era unul ușor de anticipat: la sfârșitul anului trecut, Banca Națională a României a schimbat condițiile de creditare pentru locuințe secundare, adică cele care au cea mai strânsă corelație cu împrumuturile.

BNR a crescut pragul avansului de care cumpărătorul are nevoie pentru a accesa un astfel de credit de la 15% la 25% din valoarea totală a proprietății. Acest nivel se aplică însă doar pentru creditele în lei.

Pentru a descuraja populația să se împrumute în valută într-o perioadă cu rată galopantă a inflației și posibil risc de depreciere a leului, BNR a majorat de la 25% la 35% avansul pentru creditele în euro și de la 40% la 50% pentru împrumuturile în alte monede. În plus, BNR a cerut băncilor comerciale să reanalizeze și gradul total de îndatorare pe care-l impun clienților, obiectivul fiind scăderea acestuia (aflat în medie la 40% la majoritatea băncilor) pentru a se pune la adăpost de credite neperformante și risc de neplată, în actualul context financiar global. 

De atunci, banca centrală a majorat și dobânda de politică monetară de mai multe ori, aceasta ajungând în prezent la 4,75% (cel mai ridicat nivel din ultimii nouă ani). Cu cât această dobândă este mai ridicată, cu atât băncile comerciale se împrumută la rândul lor mai scump și reflectă aceste costuri în indicii în funcție de care se calculează dobânzile pentru ratele bancare. 

Deși asociem acest fenomen mai degrabă cu creșterea ratelor pentru credite deja existente, ea are ca prim scop creșterea dobânzilor pentru creditele nou-acordate, descurajând în acest fel un aflux de finanțare pe piață, care se reflectă în inflație. 

Pașii făcuți de BNR pentru descurajarea investițiilor imobiliare cu risc sunt dublate, acum, de prevederile din noul cadru fiscal anunțat recent de coaliția de guvernare. Plafonul sub care se achită TVA de doar 5% la locuințe a fost scăzut de la 700.000 de lei la 600.000 de lei, cu condiția ca suprafața proprietății să fie mai mică de 120 de metri pătrați. Altfel, dacă este mai mare, se va plăti TVA de 19%, chiar dacă valoarea este mai scăzută de 600.000 de lei. 

Nici programul „Noua Casă” (succesorul liniei „Prima Casă”, extrem de căutată de români) nu mai are succesul dinainte. Condițiile acestuia limitează cea mai mare parte a clienților să cumpere o proprietate evaluată la maximum 70.000 de euro, altfel că valoarea avansului pe care cumpărătorul trebuie să-l asigure din surse proprii crește de la 5% la 15%. 

Economiștii estimează că volumul de credite acordat prin „Noua Casă” este cu cel puțin 20% mai scăzut decât cel înregistrat prin programul „Prima Casă”. 

Suspendarea Planului Urbanistic General blochează Capitala

Nu doar reticența populației de a se angaja în investiții semnificative și înăsprirea condițiilor de creditare sunt singurele probleme la orizontul imobiliarelor românești. Recent, Planul Urbanistic General (PUG), care data din anul 2000, a fost anulat de Tribunalul Capitalei, decizia nefiind una definitivă și putând fi atacată cu recurs de Primăria Municipiului București (PMB).

Dacă verdictul va fi confirmat de Curtea de Apel, dezvoltatorii imobiliari s-ar putea confrunta cu blocaje în obținerea aprobărilor și avizelor de construire. Totodată, suspendarea PUG-ului se va reflecta în scăderea dramatică a tranzacțiilor de terenuri. Marii dezvoltatori nu vor mai fi dispuși să înghețe sume importante în pământuri fără a putea să-și facă planuri de business și calcule economice sigure. 

Efectele au început deja să apară: în contextul suspendării PUG-ului, dezvoltatorul imobiliar spaniol GranVia, care a livrat peste 2.000 de apartamente doar în Capitală, a anunțat recent că se va retrage de pe piața românească.  

„Contextul urbanistic actual, lipsa PUZ-urilor de sector, urmată acum de o decizie de anulare a PUG, vor limita și mai mult oferta de spații noi de locuit. Oamenii vor suporta, astfel, creșterea prețurilor la locuințe și chirii într-un moment economic extrem de dificil, iar calitatea vieții va avea de suferit, pentru că pe piață rămâne un fond locativ vechi, cu clădiri cu o amprentă de carbon mare”, explică Antoanela Comșa, director general GranVia, unul dintre cei mai mari dezvoltatori de pe piaţa locală şi preşedintă a Asociaţiei Investitorilor în Real Estate (AREI). 

Pe de altă parte, Daniel Crainic, marketing manager al portalului imobiliare.ro, atrage atenția că „și în Brașov, si în Timișoara, autorizațiile se obțin greu, uneori cu multe luni de întârziere până la emiterea tuturor avizelor”, dar că ce se întâmplă în București e „un caz extrem”.

Un alt risc derivat din suspendarea planului urbanistic general ar putea fi construcții haotice, în spații ilegale, pe spații verzi sau în zone unde nu au dreptul să fie amplasate, a adăugat Antoanela Comșa. 

Construcțiile în spații ilegale ar putea profita de suspendarea Planului Urbanistic General, atrag atenția specialiștii. FOTO: Shutterstock
Construcțiile în spații ilegale ar putea profita de suspendarea Planului Urbanistic General, atrag atenția specialiștii. FOTO: Shutterstock

Deocamdată, mare parte din viitorul imobiliarelor din București depinde de deznodământul acestui proces. Deși PMB are în lucru un nou PUG, la dezvoltarea căruia participă arhitecți și experți în urbanism, acesta trenează deja de ani buni în interiorul instituției și este greu de crezut că va fi finalizat la timp pentru a putea fi dezbătut și votat, pentru a putea intra în vigoare în timp util, astfel încât să contracareze suspendarea actualului plan. 

O ușoară scădere a prețurilor locuințelor

Dincolo de aceste probleme deloc minore, sectorul construcțiilor s-a confruntat și cu o scumpire a materiilor prime, la care se adaugă acum și creșterea cheltuielilor cu energia și transporturile. „În 2020, fierul era 2,40 lei pe kilogram, astăzi este 3,80 lei pe kilogram. Betonul era 201 lei pe metrul cub, astăzi îl cumpăr cu 370 de lei. Cărămida a crescut, BCA-ul a crescut. Orice material pe care îl folosim în construcții implică transport și pentru realizarea oricărui material trebuie energie”, mai spune președinta AREI.

Prin urmare, prețurile proprietăților rezidențiale au crescut și ele în cursul anului 2021 (cu 7,5% în termeni anuali), scumpirea menținându-se însă la cel mai redus nivel din regiune, dar și sub media Uniunii Europene, care a fost de 10%, arată datele BNR. „Prețurile vor tinde să se alinieze [la cele din UE], la fel ca și costurile”, spune Daniel Crainic. 

Specialistul în imobiliare atrage atenția că o creștere importantă este consemnată de chirii. „Chiriile au crescut în medie cu 10%, dar ne așteptăm să asistăm la un val de scumpiri odată cu venirea toamnei, pe fondul creșterii semnificative a cererii. Doar în ultimele trei luni, cererea a crescut cu peste 20% pe segmentul chiriilor, iar vârful maxim va fi atins în septembrie”.

Departe de situația crizei precedente, când prețurile imobiliarelor s-au prăbușit, de această dată este posibil să vedem o scădere ușoară a prețurilor, însă nu mai mare 10-14%, estimează Antoanela Comșa. Și astai doar la unii dezvoltatori, cum ar fi cei care au proiecte low-cost adresate clienților dependenți de credite de la bănci. 

Optimismul consultanților și dezvoltatorilor din imobiliare nu este însă împărtășit de analiștii economici, care atrag atenția că problemele sectorului se vor prelungi dincolo de acest an și fac corelația între o eventuală criză imobiliară și una bancară. 

Totodată, aceștia sunt de părere că cererea va reveni pe creștere de anul viitor dacă nu apar „derapaje macroeconomice serioase” sau o escaladare a conflictului din Ucraina. Cert este că, după cum punctează Daniel Crainic, pentru 2023, noua paradigmă pe piața imobiliară va fi „apartamente mai scumpe, finanțare mai scumpă”.

Probleme mai mari pot apărea și la dezvoltatorii care au în stoc apartamente care nu au fost vândute încă. În cazul în care aceștia au făcut credite pentru finalizarea proiectelor și, „dacă întârzie vânzarea sau aceasta se face în condiții mai puțin favorabile, s-ar putea ca acești dezvoltatori să aibă probleme de rambursare a datoriei. Aici văd un risc mai mare, s-ar putea ca pentru unele bănci să apară dificultăți”, punctează analistul economic Aurelian Dochia. 

În opinia lui, tensiunea din piața imobiliară se va întinde pe o perioadă mai lungă, nu doar pe câteva luni de zile. „Probabil că nu se va îmbunătăți perspectiva în 2022, să vedem ce se va întâmpla în 2023 și mai departe”. 

 


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.



Panorama războiului

Abonează-te la newsletter ca să primești singurele analize și reportaje care contează. Punem în context local războiul Rusia - Ucraina și te ajutăm să-l înțelegi.

    Nu mulțumesc