Pompierism politico-imobiliar. Ce nu rezolvă limita de 10% avans la locuințele în stadiu de proiect
Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici
O investigație Recorder, denumită generic Schema Nordis, a scos la iveală cum o companie imobiliară a încasat bani în avans de la mai multe persoane, fără a le mai livra ulterior apartamentele promise.
Caracatița, așa cum a fost prezentată de jurnaliști, ar fi crescut nu doar printr-o campanie agresivă de marketing, ci și prin cuplare la butoane politice. Compania e acum în insolvență, iar păgubiții speră să-și recupereze banii.
Valul de moment i-a făcut pe politicieni să arate că le pasă, mai ales că urmează alegerile. Așa a apărut pe repede-înainte un proiect de lege depus de PSD, care între altele limitează la 10% avansul care poate fi cerut la locuințele aflate în stadiul de proiect.
PNL, la rându-i, și-a adus aminte că a depus un proiect similar în 2019, dar care zace abandonat în sertarele din Parlament.
Chiar dacă sunt depuse în stil pompieristic, pentru a capitaliza politic, astfel de modificări, dacă vor fi votate pe valul de moment, vor schimba din temelii piața imobiliară rezidențială.
Drept urmare, ar putea influența major modul în care îți vei cumpăra o casă pe viitor.
Avans plafonat la locuințele contractate în stadiul de proiect
Proiectul de lege, depus imediat după publicarea investigației, își propune să completeze Legea privind calitatea în construcții, care datează din 1995.
El are trei direcții:
- plafonarea avansului la 10% pentru locuințele aflate în stadiul de proiect
- avans până la maximum 40%, dacă dezvoltatorul are încheiată o poliță de asigurare pentru protejarea investiției
- sumele plătite avans să ajungă într-un cont special al firmei, dedicat dezvoltării proiectului
Dezvoltatorii au acuzat că limitarea avansului ar putea duce la falimentul proiectelor de dimensiuni mici, adică cele în care constructorul s-a bazat că va încasa pe parcurs sume de la clienți și va finaliza proiectul pe banii lor.
În cazul unui faliment, nimeni nu mai garantează recuperarea sumelor plătite ca avans.
Pe de altă parte, nici încheierea unei polițe de asigurare nu ar fi în acest moment posibilă, tocmai pentru că un astfel de produs nu există pe piață.
„Riscul de țară e destul de mare și riscul de insolvență a dezvoltatorilor, mai ales cei care dezvoltă fără o finanțare bancară, este destul de mare. Produsul ar fi destul de scump, astfel încât nefiind nimeni obligat să-l achiziționeze, nu vor să vină în piața din România cu acest produs”, adaugă Antoanela Comșa.
Ea explică și faptul că apariția unui astfel de produs de asigurare în România ar presupune un efort suplimentar inclusiv din partea autorităților. Ar fi nevoie de norme legislative, ar trebui să fie implicată inclusiv Autoritatea pentru Supraveghere Financiară. „Sunt mai multe entități care trebuie să-și dea acordul, ca să apară această oportunitate”, adaugă directoarea MET.
Proiectul obligă dezvoltatorul și să aibă un cont special, în care să se vireze avansul, iar banii de acolo să fie utilizați strict pentru finanțarea proiectului. Doar că nici această clauză nu e suficientă, tocmai pentru că ea nu explică cine ar trebui să verifice acest lucru.
Statul nu are, în acest moment, o autoritate specializată în așa ceva.
„E o propunere interesantă, dar tot aș spune că e lacunară. Ce înseamnă dezvoltarea construcției? Din perspectiva dezvoltatorului, ar însemna și plata ratelor la bancă pentru creditul pe care l-a accesat pentru realizarea proiectului sau ar putea însemna achiziția de mașini sau de utilaje pentru realizarea proiectului”, afirmă Dumitru Lazăr, avocat specializat în imobiliare, la casa de avocatură Buju, Stanciu și Asociații.
Limita e cerul
În prezent, dezvoltatorii pot cere avans oricât doresc, profitând de dorința consumatorilor de a-și cumpăra locuințe în stadiu de proiect, pentru că pot fi chiar și cu 50% mai ieftine decât dacă ar cumpăra un apartament gata construit.
Nu toată lumea e însă atentă în ce se bagă și pe mâna cui își lasă banii. Până să ajungă să citească atent condițiile din antecontract, un cumpărător ar trebui să se uite, de fapt, cine e dezvoltatorul care-i cere banii.
„Când ai o finanțare bancară, banca nu-ți dă voie să folosești banii clienților pentru realizarea proiectului. În cazul în care banca îți dă voie să folosești parte din avansurile clienților, banca are o companie de project management externă sau are angajați interni care verifică lunar sau trimestrial, în funcție de mărimea proiectului, ce s-a întâmplat cu banii respectivi. Deci, în cazul acelui dezvoltator (Nordis – n.r.), dacă avea o finanțare bancară în ziua de astăzi, era puțin probabil să se ajungă la așa ceva”, afirmă Antoanela Comșa.
Datele din piață arată că 8 din 10 dezvoltatori cer un avans de aproximativ 15% la locuințele ce urmează a fi construite, adică la fel ca băncile și foarte apropiat de ce propune proiectul.
Media se poate duce, însă, spre 25%.
Proiectul de lege al PSD se concentrează insistent pe plafonarea avansului la 10%, dar problema s-ar putea să fie, de fapt, alta: modul în care sunt încheiate promisiunile de vânzare-cumpărare, adică antecontractele.
În majoritatea cazurilor, un element extrem de important care lipsește de acolo, atunci când înțelegerile au loc în stadiul de proiect, e tocmai înscrierea în cartea funciară.
Potrivit legii, acest pas nu este obligatoriu.
În acest caz, cel mai simplu e să se renunțe, cu acordul ambelor părți, la această înscriere. Doar că tocmai această înscriere ar putea bloca, teoretic, încheierea de promisiuni cu alți posibili cumpărători.
„Motivul pentru care se ajunge la această soluție e că dezvoltatorul, după ce realizează construcția, sunt o grămadă de operațiuni pe care trebuie să le facă. Dacă avem 100 de unități individuale apartamente în cadrul unei construcții, dacă am înscrie în acea carte funciară 100 de promisiuni, dezmembrarea, compartimentarea ar presupune ca acești promitenți-cumpărători să-și dea un acord autentic la notar”, afirmă avocatul specializat în imobiliare.
În această situație, ar fi o birocrație destul de mare, întrucât dezvoltatorul trebuie să obțină aceste acorduri suplimentare.
În căutare de soluții
Așadar, în stadiul de proiect e foarte complicat să fie înscrise promisiunile de vânzare-cumpărare în cartea funciară a construcției propriu-zise, pentru că ea nu există la acel moment.
Există doar cartea funciară a terenului, care aparține dezvoltatorului.
Iar legea, și aici, mai mult încurcă. „Sunt acolo niște condiții destul de greu de atins, pentru că trebuie să se menționeze neapărat suprafața terenului ce ar reveni unității individuale. Or, suprafața terenului este determinată prin raportare la suprafața apartamentului. Or, apartamentul va suferi modificări, cel mai probabil”, punctează Dumitru Lazăr.
Motivul pentru care dezvoltatorii sunt, de regulă, împotriva notării în cartea funciară a acestor promisiuni e tocmai faptul că „dezvoltatorul mai obține și alte autorizații sau alte avize sau alte documente necesare finalizării proiectului”, completează Antoanela Comșa.
Una dintre soluții, care există în alte state europene, ar fi realizarea unei cărți funciare provizorii a construcției, în care să fie cuprinse toate promisiunile de vânzare-cumpărare. În acest fel, promisiunile încheiate cu promitenții-cumpărători ar fi publice.
„Are și notarul o evidență clară: vede că la etajul 5, apartamentul 23, deja s-a încheiat o promisiune. De asemenea, observă și Oficiul de Cadastru că se încearcă înregistrarea unei noi operațiuni și poate să respingă imediat acea cerere”, spune avocatul.
În România nu se poate face o carte funciară provizorie, pentru că nu există legislație pentru așa ceva.
Drept urmare, situația actuală ne pune în față o piață pe care se tranzacționează sute de milioane de euro, dar care lasă loc de acțiuni la limita legii sau chiar în afara ei, atunci când vorbim, de pildă, de strecurarea de clauze abuzive.
Poate că decidenții politici nu s-au uitat unde trebuie atunci când au depus acest proiect de lege.
Dar statul are și alte instituții, precum Autoritatea Națională pentru Protecția Consumatorilor (ANPC), care ar trebui să protejeze, așa cum îi spune și numele, drepturile consumatorilor. Lipsa de reacție a acestei instituții le-a lăsat dezvoltatorilor imobiliari spațiu larg de manevră și le-a permis să speculeze tocmai acel „apetit al românilor de a avea locuințe”, dacă se poate, la prețuri cât mai mici.
Nu e clar dacă proiectul de lege va fi votat în forma actuală, modificat sau, de ce nu, abandonat după alegeri. La momentul redactării articolului, inițiativa primise aviz favorabil din partea Consiliului Economic și Social.
Din tot acest scandal, se desprinde însă o lecție dură, care ne lasă cu un gust amar.
Când nu știi să te aperi de clauze abuzive sau ajungi, pur și simplu, la mâna celui care-ți întinde spre semnare un contract, ar trebui să existe o a treia entitate care să se asigure că drepturile tuturor sunt respectate.
Ea se numește stat. Și, în cazul de față, acesta a părut că nu știe despre ce e vorba sau, mai grav, că nu a vrut să intervină.
Ceea ce, într-o democrație funcțională, este total de neconceput.
Articol editat de Andrei Luca Popescu
Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.