Explozia cazărilor în apartamente de închiriat a venit în România cu o notă de subsol: contează mai ales în iulie și august
Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici
- În România, au fost rezervate anul trecut peste 7,6 milioane de nopți de cazare în apartamente închiriate pe termen scurt, în creștere cu 32% comparativ cu 2022 și cu 81% raportat la 2019.
- Cu excepția regiunii București – Ilfov, toate celelalte regiuni de dezvoltare se bazează în special pe nopțile de cazare rezervate în august și, într-o măsură mai mică, în iulie.
- 62% dintre nopțile rezervate în 2023, în regiunea care include orașul Constanța și stațiunile de pe litoral, au fost realizate doar în iulie și august.
- Apartamentele de închiriat pe termen scurt au un aport nesemnificativ în stațiunile montane din județul Prahova, ca urmare a disponibilității reduse a acestora.
- Numărul de nopți rezervate în apartamente de închiriat pe termen scurt a crescut într-un ritm semnificativ mai mare, comparativ cu nopțile rezervate la hoteluri.
Numărul de nopți de cazare rezervate în apartamentele de închiriat pe termen scurt din România a crescut cu 32% în 2023, însă acestea sunt concentrate în lunile iulie și august, cu excepția regiunii București – Ilfov.
Turismul european a crescut considerabil după eliminarea restricțiilor de călătorie în timpul pandemiei, iar asta se reflectă inclusiv în România. Relansarea a avut însă loc simultan cu creșterea generalizată a prețurilor, implicit a tarifelor percepute de hoteluri pentru cazare și a celor pentru diverse servicii turistice.
În acest context, numeroși turiști și-au îndreptat atenția spre apartamente de închiriat pe termen scurt. Acestea oferă o flexibilitate mai mare, în special pentru familii și pentru cei care preferă să utilizeze bucătăria apartamentului, în loc să ia masa în oraș.
Tendința a fost speculată și de proprietarii de locuințe – o parte dintre cele disponibile anterior pentru închiriere pe termen lung au fost plasate pe platformele de închiriere, pe termen scurt.
Creșterea semnificativă a turismului în apartamente de închiriat pe termen scurt a determinat numeroase autorități naționale din Europa să adopte o serie de reglementări în domeniu, pentru a proteja locuitorii cu nevoi de apartamente pe termen lung.
Pe termen lung, evoluția nopților de cazare în apartamente închiriate pe termen scurt va depinde de noile restricții legislative în Europa și România.
De altfel, Ministerul Economiei a publicat deja un proiect prin care proprietarii de locuințe vor avea nevoie de un certificat de clasificare și de acordul vecinilor pentru a putea lista proprietățile pe platformele de cazare pe termen scurt.
În plus, Uniunea Europeană a impus platformelor de cazare să furnizeze informații detaliate despre numărul de nopți rezervate, pentru a avea o imagine cât mai reală asupra fenomenului.
Datele despre cazările pe termen scurt pentru anul 2023 au fost publicate recent de Eurostat, biroul de statistică al Uniunii Europene. Acestea provin de la patru mari proprietari de platforme de închiriere (și nu numai): Airbnb, Booking, Expedia Group și TripAdvisor. Primele două sunt cele mai utilizate în România, iar datele sunt defalcate pe fiecare lună și regiune de dezvoltare.
Acestea includ doar rezervările pe termen scurt realizate în spații de locuit complet mobilate, care includ camere sau zone pentru dormit și servit masa și care oferă facilități de gătit sau bucătării complet echipate. Așa cum sunt în special apartamentele situate în blocuri de locuințe. În aceeași categorie sunt însă incluse și bungalow-urile sau cabanele. Nu sunt incluse rezervările realizate la hoteluri pe platformele de cazare.
Număr aproape dublu de nopți rezervate, comparativ cu 2019
7,6 milioane de nopți de cazare au fost rezervate în România în 2023, în apartamente disponibile pe termen scurt, pe cele patru platforme de rezervări, conform datelor Eurostat.
Valoarea reprezintă o creștere cu 32%, comparativ cu 2022 și cu 81% raportat la 2019, ultimul an pre-pandemic. Creșterile sunt cu atât mai importante, dacă ne raportăm la datele pentru turism, publicate de Institutul Național de Statistică (INS).
Numărul total de nopți de cazare, raportat de Eurostat, nu poate fi comparat direct cu cel furnizat de INS, pentru că folosesc surse diferite de colectare. Prima adună date de pe platformele de rezervări, în timp ce românii colectează datele raportate de hoteluri, pensiuni și apartamente de închiriat autorizate.
Cu toate astea, evoluția procentuală a numărului de nopți de cazare de la un an la altul oferă o perspectivă realistă cu privire la succesul segmentului de închirieri pe termen scurt, comparativ cu turismul tradițional al hotelurilor.
Numărul este însă în scădere cu 2,3% față de 2019. Cu alte cuvinte, piața apartamentelor de închiriat pe termen scurt a înregistrat creșteri mult peste cele raportate la nivel național de hoteluri.
Datele Eurostat pentru 2023 arată că iulie și august au fost cele mai profitabile luni pentru proprietarii de apartamente listate pe platformele de cazare pe termen scurt.
La polul opus, ianuarie și februarie au adus circa 813.000 de nopți de cazare, puțin peste 10% din numărul total de rezervări ale anului.
București – Ilfov, singura regiune care nu se bazează pe sezonul de vară
Chiar dacă București – Ilfov nu reprezintă o destinație turistică, în comparație cu litoralul sau cu zona montană, este cea mai populară dintre cele opt regiuni de dezvoltare ale României, pentru piața de locuințe închiriate pe termen scurt, cu un avans minor în fața regiunii Centru.
Interesant este însă că 2023 este abia primul an de după 2020, în care devine regiunea principală pentru acest segment de închirieri. Acest lucru se datorează probabil faptului că Bucureștiul atrage un număr mare de clienți din mediul business.
Spre deosebire de situația la nivel național, în cazul regiunii București – Ilfov, numărul de nopți de cazare variază semnificativ mai puțin de la o lună la alta. În plus, chiar dacă în 2021 și 2022 luna august a adus cele mai multe nopți de cazare, lucrurile s-au schimbat în 2023.
Anul trecut, cea mai bună lună pentru proprietarii de apartamente din București – Ilfov închiriate pe termen scurt a fost octombrie (219.000 nopți), urmată de decembrie (207.000 nopți) și de iulie, august și septembrie, toate cu aproximativ 200.000 de nopți. La polul opus, cele mai slabe luni au fost ianuarie (130.000 nopți) și februarie (142.000 nopți).
Aceste date scot în evidență că București – Ilfov este regiunea cu cele mai predictibile venituri pentru proprietarii de apartamente pe termen scurt. Aceștia se pot aștepta la un prag minim în ianuarie, creșteri de la lună la lună până în iunie și apoi valori ridicate constante în intervalul iulie – decembrie.
În ansamblu, numărul de nopți de cazare în apartamente închiriate pe termen scurt a crescut în regiunea București – Ilfov, în 2023, cu 46% comparativ cu 2022 și cu 76% comparativ cu 2019.
Creșterile sunt de asemenea semnificativ mai mari comparativ cu cele raportate de INS, la nivelul întregului segment al turismului: +21% comparativ cu 2022 și +2% față de 2019.
Brașov propulsează creșterile puternice din regiunea Centru
Regiunea de dezvoltare Centru este a doua ca importanță în România după numărul de nopți de cazare rezervate în apartamentele închiriate în regim hotelier, în 2023. Aici se regăsesc câteva dintre județele cu cel mai mare potențial turistic din România: Brașov (care include orașul de reședință cu același nume și stațiunile Predeal și Poiana Brașov), Sibiu, Mureș (cu Sighișoara drept atracție principală), Alba, Covasna și Harghita.
Datele centralizate la nivelul acestor județe arată că în fiecare an, luna august este cea mai populară pentru proprietarii de apartamente de închiriat, cu peste 347.000 de nopți de cazare în 2023, în creștere cu 45% comparativ cu 2019 și cu 26% mai mult față de 2022.
Totuși, aproape fiecare lună din prima jumătate a anului aduce cel mult o treime din numărul de cazări din august, în timp ce lunile de toamnă au de regulă de două ori mai puține nopți rezervate.
În schimb, datele INS pentru sectorul turismului arată o creștere mai moderată, cu 21% față 2022 și, respectiv, o scădere cu 1%, raportat la 2019.
Creșterile se datorează în mare măsură orașului Brașov, care în 2023 a fost a doua piață imobiliară din România din punct de vedere al numărului de tranzacții, ca urmare a interesului în creștere pentru achiziția de locuințe.
Pe de altă parte, în acest an, Brașov ocupă doar locul șase în topul tranzacțiilor și este singurul județ din top 10, în care numărul de tranzacții imobiliare a înregistrat o scădere comparativ cu anul trecut.
Sezonul turistic la mare durează doar două luni
Cea mai mare discrepanță în privința numărului lunar de nopți de cazare rezervate se înregistrează de departe în regiunea de dezvoltare Sud-Est, a cărui „locomotivă” este județul Constanța, datorită litoralului.
Principala problemă a regiunii este că sezonul estival durează doar două luni: iulie și august. Datele centralizate de Eurostat arată că aceste luni au asigurat peste 62% din numărul total de nopți rezervate pe parcursul lui 2023.
În plus, comparativ cu august 2023, numărul de nopți rezervate a fost de aproape trei ori mai mic în iunie 2023 și de aproape patru ori mai mic în septembrie 2023.
Durata scurtă a sezonului estival este în contradicție cu schimbările climatice din ultimii ani, mai ales că în iunie și septembrie se poate face plajă cel puțin parțial.
O posibilă explicație este că, statistic, iunie este cea mai ploioasă lună a anului, în timp ce septembrie marchează debutul unui nou an școlar. Motiv pentru care familiile își programează concediile în special în iulie și august.
În ansamblu, și în această regiune se observă o creștere constantă a numărului de nopți de cazare pe parcursul timpului. Dacă în anul pre-pandemic 2019 s-au înregistrat aproape 600.000 de nopți de cazare rezervate, în 2023 numărul acestora a crescut cu circa 50%, depășind 900.000. Comparativ cu 2022, creșterea este de aproape 7%.
În schimb, datele publicate de INS care includ cazările la hoteluri indică o creștere cu 25% comparativ cu 2022 și o scădere cu 2,4% raportat la 2019.
Creșteri puternice în regiunea care include Cluj-Napoca și Oradea
Regiunea de Vest este apropiată ca număr de nopți de cazare de cea de Sud-Est, în special datorită județelor Cluj și Bihor, cu cele două reședințe de județ care atrag atât turiști, cât și clienți din mediul business: Cluj-Napoca și Oradea. În această regiune, mai sunt incluse și județele Bistrița-Năsăud, Maramureș, Satu Mare și Sălaj, care au însă un aport semnificativ mai mic.
Anul trecut, numărul de nopți de cazare rezervate în această regiune a depășit un milion, în creștere cu 88% față de 2019 și cu 35% de 2023.
La fel ca și în cazul precedentelor regiuni, și aici INS raportează date mult mai modeste: creștere cu 15% comparativ cu 2022 și o scădere cu 2,6% față de 2019.
Și în acest caz, lunile de vară sunt de departe cele mai importante: cel mai prietenos anotimp a strâns peste 38% din numărul total de nopți rezervate.
La polul opus, primele trei luni ale anului sunt cele mai slabe, cu un total de numai 15% din numărul nopților de cazare rezervate de-a lungul anului.
Cifre modeste în celelalte patru regiuni ale României
În linii mari, aceste tendințe se observă și în cazul celorlalte patru regiuni de dezvoltare ale României, însă la un nivel semnificativ mai mic al numărului de nopți de cazare rezervate.
Astfel, pentru regiunile Vest (cu județul Timiș ca „locomotivă”), Nord-Est (cu Iași ca județ de referință), Sud-Muntenia și Sud-Vest Oltenia, 2023 a fost cel mai bun an din ultimii cinci, cu cele mai multe nopți rezervate în luna august și, într-o măsură mai mică, în iulie.
Interesant este că datele INS care includ cazările la hoteluri arată că două dintre regiuni au reușit să depășească cifrele raportate în 2019: regiunile Vest și Nord-Est, cel mai probabil datorită popularității orașelor Timișoara și Iași.
Concluzii utile pentru proprietarii de apartamente închiriate în scop turistic
Datele furnizate de Eurostat oferă câteva informații utile pentru persoanele care sunt interesate să cumpere proprietăți imobiliare, cu scopul de a le închiria pe termen scurt în scop turistic:
- București – Ilfov este singura regiune unde numărul lunar de nopți de cazare rezervate de turiști este relativ constant, pentru o perioadă mai lungă de timp din an. Mai exact, între iulie și decembrie, datorită interesului călătorilor business.
- Regiunea Centru, care include județul Brașov, este singura cu un număr de nopți de cazare similar celui din București – Ilfov, deși depinde puternic de cazările din august și, într-o măsură mai mică, din iulie.
- Regiunea Sud-Est, care include Constanța și toate stațiunile de pe litoral, are o activitate turistică semnificativă doar în iulie și august. Ceea ce reduce randamentul anual al unei proprietăți închiriate pe termen scurt.
- Regiunea Sud-Muntenia ocupă locul 7 din 8 în clasamentul regiunilor cu cele mai multe nopți de cazare rezervate în 2023, deși include județul Prahova, cu stațiunile montane Sinaia, Bușteni și Azuga. Acest lucru se explică prin prevalența hotelurilor, blocurile cu apartamente fiind mai degrabă o anomalie.
- Cluj-Napoca, Oradea, Timișoara și Iași, deși au potențial turistic pe tot parcursul anului și găzduiesc numeroase evenimente culturale, se află în regiuni unde cele mai multe nopți de cazare sunt rezervate în august și, într-o măsură mai mică, în iulie.
Articol editat de Ioana Moldoveanu
Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.
