„Oamenii nu mai caută metri pătrați, ci o experiență”: ce sunt spațiile de co-working și cum suflă în ceafa vechilor birouri

În urmă cu 15 ani, o mână de antreprenori, freelanceri și startup-uri vorbeau despre crearea unui spațiu de lucru centrat pe comunitate, colaborare, interacțiune și creativitate. Un loc în care oameni din diverse domenii și specializări să poată munci, socializa, învăța și crește din altfel de interacțiuni, mai inedite decât ar fi avut parte într-un birou obișnuit.

Propunerea era una revoluționară pentru acele vremuri. Idealistă și chiar naivă pe alocuri, dat fiind realitățile muncii de atunci. Acum, însă, odată cu explozia cererii pentru o mai mare flexibilitate a muncii, care a fost accelerată de pandemie, de noile tehnologii, dar și de nevoia tinerelor generații de pe piața muncii de a lucra într-un spațiu mai creativ și interactiv, conceptul de „co-working” (locuri care au fost create special pentru a primi oameni care vin să lucreze în același spațiu din diverse domenii, companii și cu diverse atribuții) s-a transformat în scurt timp într-un fenomen global.

Acest lucru a perturbat nu doar tradiționalele modele de lucru, dar și alte sectoare, printre care și unul care nu sare în ochi imediat: cel imobiliar. În ultimii ani, tot mai multe spații de co-working au început să își facă loc pe piața imobiliară. Însă, acest trend nu s-a oprit la clădirile de birouri. A invadat și alte sectoare din industria de real estate, de la cafenele, până la restaurante, bistro-uri sau hoteluri.

Astfel, companii din marile orașe ale lumii, care au diverse scopuri și activități economice, au conștientizat potențialul financiar de a-și maximiza zonele nefolosite. Într-o realitate a muncii tot mai flexibilă, în care oamenii muncesc de oriunde, rezultatul e un amalgam creativ și flexibil, care continuă discuția importantă despre cum și de unde muncim, dar și ce mai înseamnă munca în ziua de azi.

Clădirile de birouri sunt tot mai goale. Pot spațiile de co-working să pună stăpânire pe ele?

În 2019, rata medie de utilizare a spațiilor de birou era de 55,1%. Asta înseamnă că puțin peste jumătate din spațiile de birouri ale companiilor erau utilizate în orice moment al zilei. Pandemia doar a exacerbat fenomenul. Deși după lockdown, ridicarea restricțiilor a ajutat la revenirea angajaților la locul fizic de muncă, media de utilizare a spațiilor de birouri a continuat să stagneze. Acum, 45% din spațiile de birouri de tip CRE (Corporate Real Estate) sunt goale în oricare moment al zilei, iar piața de CRE a scăzut cu 15,6% doar în 2020, arată un studiu IbisWorld.

Datele Google arată că activitatea spațiilor de birouri în marile orașe ale lumii (Londra, New York, San Francisco) e jumătate din cât era înainte de pandemie. Numărul spațiilor de birouri rămase vacante în New York a ajuns la 11,3% (cel mai mare nivel în 27 de ani), chiar dacă firme mari cu sediul principal în New York, precum JPMorgan Chase sau Goldman Sachs, au avut printre cele mai agresive politici de reîntoarcere la birou.

Și pe piața de birouri din România, fenomenul a fost unul similar.

Rata de ocupare a birourilor a scăzut dramatic în pandemie, apoi a început să-și revină anul trecut. Deși 2022 a fost anul de „normalitate” pentru mulți, comportamentele companiilor s-au schimbat radical : firmele și-au redus suprafața de birou pe care o închiriau, reajustându-se la noile tendințe de muncă și prin prisma spațiului, așa cum a arătat Panorama într-un material despre viitorul biroului post-pandemic.

„Rata de utilizare a spațiilor de birouri s-a îmbunătățit considerabil în 2022, chiar dacă majoritatea companiilor a adoptat modul de lucru hibrid. Astfel, față de aproximativ 20% grad de utilizare a birourilor în 2021, în prezent putem vorbi de o rată de peste 60%, însă aceasta diferă de la o clădire la alta, având în vedere că numărul angajaților care lucrează de la birou variază în funcție de industria în care activează”, a explicat pentru Panorama Eduard Turcoman, director la biroul din București al agenției de real estate Cushman&Wakefield.

60% poate părea mult, însă estimarea reiese din modul în care se face acest calcul, care ține cont de mai multe variabile, dintre care unele nu surprind neapărat nivelul de moment al mersului la birou, după cum explică Andrei Crețu, CEO și Co-Founder Pluria, un start-up de co-working: „Rata de ocupare a spațiilor de birouri se raportează în funcție de contractele de închiriere semnate de companii. Unele firme sunt captive în contracte rigide, din care nu pot ieși, care pot dura și ani de zile. În alte cazuri, firmele dețin spații de birouri pentru sute de angajați, dar doar foarte puțini merg la birou. Estimările nu sunt realiste, iar realitatea e că aceste cifre sunt, de fapt, mult mai scăzute”.

Acum, cu acest gol pe piața spațiilor de birouri, companiile nu doar că au început să nu mai închirieze spații enorme dar, în unele cazuri, nu mai închiriază spații dedicate muncii deloc. Optează, în schimb, pentru o versiunea mai flexibilă, mai dinamică și mai ieftină: spațiile de co-working.

Pluria, o platformă care oferă opțiunea de a rezerva spații de co-working, în funcție de nevoile de lucru ale fiecărei echipe, activează în șapte țări din Europa de Est, Peninsula Iberică și America Latină, și lucrează cu o rețea selectă de spații flexibile, care sunt evaluate pentru a fi pe măsura așteptărilor și care să ofere o anumită calitate a experienței. Modelul de rezervare e simplu: companiile plătesc la finalul fiecărei luni consumul pentru angajații activi, care au lucrat dintr-un spațiu de co-working din rețea, în echivalentul a 15 dolari/zi, per angajat.

Fără contract de lungă durată sau închiriatul unor spații enorme, care rămân goale, fundamentul economic al spațiilor de co-working începe să aibă sens într-o lume a gig economy, în care tot mai mulți migrează către freelancing, își deschid propriile afaceri și startup-uri, sau fac parte din echipe mai mici.

Cu peste 20.000 spații de co-working disponibile la nivel mondial, o analiză Coworking Resources estimează că numărul acestora se va dubla până în 2024, iar industria de co-working e estimată să crească cu peste 13 miliarde de dolari între 2021 și 2025, conform Chartered Insurance Institute.

Cu atât mai mult, 84% dintre operatorii și investitorii spațiilor de co-working cred că startup-urile vor fi principalul public țintă pentru astfel de spații flexibile de lucru în următorii trei ani, arată un studiu Ropes & Gray Real Estate.

Spațiile de co-working înseamnă mai mult decât pereți colorați și cafea de calitate

Dacă intri în miez de zi într-un hotel, de regulă peisajul e unul destul de monoton: câțiva oameni care se cazează, mulți angajați cu timpi morți și un spațiu enorm, al cărui scop e să stea neutilizat mare parte din timp. Însă, acest lucru a început să se schimbe. În ultimii ani, astfel de spații au început să fie regândite și folosite pentru a aborda nevoile unei piețe a muncii tot mai dinamice.

61% dintre creditori sunt de părere că un spațiu de co-working e mai puțin vulnerabil din punct de vedere economic, decât spațiile tradiționale de birouri.

Astfel, apar jucători noi pe piața de co-working, care recunosc potențialul economic al schimbării și se adaptează în funcție de tendințe. Dar, în zona muncii flexibile, clădirile de birouri nu mai sunt singurele care dictează cum, unde și în ce fel vor lucra oamenii. Apar jucători pe piața imobiliară care încep să aibă o voce tot mai puternică în acest sector, iar printre cei mai vocali se numără zona HoReCa.

Spre exemplu, în Franța, Accor, cel mai mare lanț hotelier din Europa, și-a creat un sub-brand, Wojo, care se ocupă exclusiv de crearea a noi spații de co-working și extinderea acestui sector pe piețele din Spania și Franța. Cu peste 600 de companii care folosesc serviciile Wojo în peste 18 locații, acesta a devenit printre cei mai importanți jucători de pe piața de co-working din Europa.

Dintr-o reconfigurare a pieței imobiliare reies proiecte interesante, care au ca model principal de business gestionarea acestei nevoi a muncii flexibile. Din multele idei inovative care au reieșit din această reconfigurare a muncii post-pandemice, se numără și Selina, un concept de „co-living” și „co-working” în domeniul ospitalității, care se adresează chiar nomazilor digitali, prin experiențe inedite de locuit, lucrat, cât și activități de socializare și de explorare a comunităților și culturilor țărilor în care se află.

Pe scurt: pentru cei care pot munci de oriunde și își doresc un stil de viață care să îmbine exploratul, călătoritul și șederile de scurtă durată, piața imobiliară a ajuns să contureze un întreg sector în jurul acestei noi categorii de lucrători.

„Presiunea de schimbare, care vine din partea companiilor, cât și din partea oamenilor e tot mai mare. Birourile tradiționale presupun un cost operațional mult prea mare și e clar că spațiile de co-working sunt soluția pentru viitor, pentru că îți oferă tot ce ai nevoie: un loc de întâlnire pentru a menține cultura vie și oamenii conectați, un spațiu colectiv, care promovează colaborarea, e aproape de casă și ai garanția că nu plătești pentru un spațiu gol și lipsit de viață. Biroul nu înseamnă simpla închiriere a unui spațiu în care pui o plantă într-un colț, arunci o mașină de cafea în altul și e gata. El trebuie să fie viu”, mai spune Andrei Crețu despre ce înseamnă această nouă tendință de mers la un birou care nu mai e tocmai vechiul birou de acum câțiva ani.