Creșterea TVA la locuințe și cele 3 scenarii pentru românii care se întreabă: cumpărăm sau mai așteptăm?

Crește prețul locuințelor noi

Prima îngrijorare: prețul locuințelor va crește de la 1 august, atunci când va intra în vigoare noua legislație. Potrivit proiectului de lege, există și excepții, însă condițiile sunt foarte aspre.

Cei care își doresc locuințe noi de sub 120 de metri pătrați, a căror valoare nu depășește 600.000 de lei, pot achiziționa în continuare locuința cu o cotă redusă de TVA, până anul următor, adică la 31 iulie 2026, în anumite condiții: 

• dacă semnează un antecontract și achită avansul de 20% până la finalul lunii iulie a acestui an.
• dacă tranzacția este finalizată până la această dată-limită, adică se încheie contractul de vânzare-cumpărare.
• dacă nu au achiziționat o locuință cu TVA redus, începând cu 1 ianuarie 2023.

Prevederea privind valoarea foarte mare a avansului și timpul limitat în care trebuie plătit a fost introdusă de Guvern după ce proiectul de lege a fost pus în dezbatere publică și a fost trimis cu aceste modificări pe masa Parlamentului. Guvernul și-a angajat răspunderea în fața Parlamentului pentru pachetul fiscal care cuprinde și aceste modificări.

Dezvoltatorii imobiliari atrag atenția că TVA-ul se mărește pentru a doua oară în ultimii trei ani. Începând cu 2023, pentru apartamentele cu o suprafață utilă de maximum 120 de metri pătrați și o valoare de maximum 600.000 lei, cota de TVA a fost de 9%, majorată de la 5% cât fusese anterior.

De aceea, ultimii ani au reprezentat o provocare pentru piața imobiliară autohtonă, explică Liria Themo, manager de marketing al complexului rezidențial Atria Urban Resort, complex imobiliar dezvoltat în zona de nord-vest a Capitalei, în sectorul 1.

„La acest fapt, a contribuit și statul prin modificările fiscale făcute din scurt, care au bulversat atât dezvoltatorii, cât și cumpărătorii. După pandemie, blocaje pe lanțurile de aprovizionare, inflație galopantă și scumpiri pe toate palierele, de la materiale de construcții, la energie, transporturi, logistică și forță de muncă, iată că acum Guvernul modifică pentru a doua oară în ultimii trei ani regimul de TVA pentru achiziția de locuințe, măsură care va duce, inevitabil, la noi majorări de prețuri”, atrage ea atenția.

Deja, potrivit indicelui imobiliare.ro, prețul mediu pe metru pătrat la nivelul a zece orașe mari din România a crescut în perioada decembrie 2023 – decembrie 2024 cu valori cuprinse între 6% și 20%. 

Tendința s-a menținut și în 2025. Cu un preț deja pe un trend ascendent, dar și cu un stoc nou de locuințe mai redus, creșterea TVA nu ar trebui să influențeze radical prețul locuințelor.

Pentru analistul economic Dragoș Cabat, cererea consistentă, dar și faptul că s-a construit mai puțin arată un dezechilibru între cerere și ofertă și, de aici, și prețuri și mai mari.

Această majorare în domeniul imobiliar ar putea fi absorbită, crede Dragoș Cabat, chiar de către dezvoltatori, care și-ar putea reduce din marja de profit, care în unele cazuri ajunge la cel puțin 40%.

Cumpărătorii sunt mai degrabă cei speculativi, crede el, adică cei care își cumpără locuințe cu scop investițional. El punctează că „nu avem o imagine reală a pieței imobiliare din România”, iar asta face ca piața și prețurile să fie distorsionate. Pe termen scurt, cel puțin pentru locuințele noi, în contextul actualelor modificări legislative, situația ar putea sta cu totul altfel.   

Pe de altă parte, cum în orice criză există și o oportunitate, există posibilitatea ca luna iulie să fie una bună pentru achiziții pentru cei deja deciși să cumpere o locuință nouă, care ar beneficia de TVA-ul redus până acum.

Dezvoltatorii vor încerca să accelereze vânzările până la intrarea în vigoare a legii și ar putea exista unele condiții mai avantajoase, explică, pentru Panorama, Daniel Crainic, director de marketing la Imobiliare.ro. 

Potrivit Colliers România, în 2024 livrările de locuințe în București, de pildă, au scăzut cu aproape 20%. Nici anul 2025 nu aduce semne convingătoare de revenire. Chiar dacă volumul lucrărilor de construcții a crescut cu 9% în primul trimestru, potrivit datelor oficiale, este puțin probabil ca ritmul livrărilor să revină curând la nivelurile din anii anteriori, spun consultanții.

Mai mult, numărul tranzacțiilor cu apartamente din România a scăzut în primul trimestru al anului cu aproape 9% comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut. 

Motivele sunt legate de încetinirea pieței muncii, temperarea creșterii veniturilor, incertitudinile generate de contextul electoral, creșterea constantă a prețurilor la locuințe, dar și accesul tot mai dificil la credite, pe fondul inflației și al instabilității economice. Toate acestea creează un climat dificil pentru tranzacții, explică reprezentanții Colliers România.

După 1 august, există și riscul unei înghețări a tranzacțiilor, pe fondul acestor scumpiri.

Alternativa pentru locuințele noi inaccesibile: locuințele vechi sau chiria

A doua îngrijorare este că, în contextul unei crize a locuirii care se prefigurează și în România, locuințele vor rămâne și mai inaccesibile în special tinerilor care și-ar dori să se mute la casa lor nouă.

Există estimări potrivit cărora, în contextul majorării cotei de TVA, prețul unei locuințe noi poate crește cu 10.000-15.000 de euro, după cum scrie Termene.ro.

Dacă locuințele noi vor deveni și mai inaccesibile, atunci românii se vor reorienta către locuințele vechi – care oricum rămân preferatele românilor la nivel național, atunci când vine vorba de tranzacții finalizate. Și atunci, dacă cererea va fi mai mare pe acest segment, și prețurile ar putea continua să crească.

Iar dacă nici locuințele vechi nu se vor dovedi accesibile, românii se vor reorienta spre chirii. Și aici, efectul ar putea fi creșterea prețurilor, atrag atenția experții imobiliari.

Construim mai puțin și mai scump

O a treia îngrijorare legată de impactul creșterii TVA în piața imobiliară este faptul că, pe termen lung, dezvoltatorii ar putea să se reorienteze atunci când va veni vorba despre livrarea de locuințe.

„Dacă taxarea mai mare se menține cu efecte directe în cerere, dezvoltatorii ar putea construi mai puțin sau pe segmente mai premium, ceea ce va reduce oferta și va menține presiunea pe prețuri, în ambele segmente”, mai spune expertul Imobiliare.ro.

Comparativ cu alte piețe europene, prețurile din România rămân considerabil mai accesibile decât în majoritatea țărilor din UE, raportat la veniturile medii. Și asta chiar și în noua realitate de creștere a TVA, mai spune Daniel Crainic.

România vs Europa: în sub 10 ani, prețul locuințelor a crescut 2x-3x în unele state europene 

Între 2015 și 2023, locuințele din UE s-au scumpit în medie cu 48%. Potrivit unui raport întocmit de Parlamentul European, motivele principale care contribuie la creșterea prețului sunt: 

• costurile mai mari pentru construire
• dobânzile crescute la credite ipotecare
• oferta în scădere din cauza încetinirii ritmului în construcții 
• din ce în ce mai multe proprietăți sunt cumpărate ca investiție pentru suplimentarea veniturilor.

Cea mai mare scumpire s-a înregistrat în Ungaria, unde prețurile locuințelor au urcat cu mai mult de 170%. Urmează Lituania, Cehia și Portugalia, toate având creșteri de preț de peste 100%. Scumpiri mari au fost și în Estonia (peste 97%) sau Letonia (mai mult de 90%), dar și la vecinii bulgari (mai mult de 86%). 

Cele mai mici creșteri de prețuri s-au înregistrat în Finlanda, doar 5%, urmată de Italia cu puțin peste 8%.