Un prim bilanț

Prețuri, turism și imobiliare | La 6 luni după ce Croația a aderat la Schengen și la euro, care sunt efectele concrete?

Computer Hope Guy
Foto: Profimedia

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

  1. Aderarea Croației la zona euro și intrarea în spațiul Schengen, care au avut loc la 1 ianuarie 2023, au deja beneficii clare pentru economia croată.
  2. Spre deosebire de celelalte extinderi ale eurozonei, care s-au produs în perioade de dezinflație, trecerea Croației la euro e atipică. S-a făcut în coada crizei inflaționiste din 2022, ceea ce face foarte dificil să analizăm impactul real asupra prețurilor. 
  3. „Aș zice că aderarea la zona euro și aderarea la Schengen au avut, probabil, mai mult impact asupra prețurilor de pe piața imobiliară decât au avut asupra prețurilor generale”, spune economista croată Maruska Vizek, de la Institutul Economic din Zagreb.
  4. Turismul, care reprezintă peste 20% din economia croată, a avut de câștigat de pe urma noilor aderări. Dar boomul turistic a alimentat și o piață imobiliară deja încinsă. În ultimul trimestru din 2022, Croația a avut cea mai mare creștere a pieței imobiliare din UE. Opereta, o agenție imobiliară din Zagreb, spune că atât prețurile, cât și volumul tranzacțiilor au crescut cu mai bine de o treime în ultimii doi ani.
  5. Trecerea la moneda unică europeană, ridicarea restricțiilor de circulație odată cu includerea Croației în spațiul Schengen, potențialul turistic uriaș și facilitățile fiscale care încurajează investițiile imobiliare, toate au făcut din Croația o destinație tot mai căutată de ceilalți europeni pentru cumpărat locuințe. Între 20% și 36% (în funcție de sursa estimărilor) dintre cei care cumpără o proprietate în Croația sunt acum străini. Piața imobiliară de acolo devine tot mai inaccesibilă pentru croați.

Croația trăiește unul dintre cei mai buni ani ai săi. De la 1 ianuarie 2023, a devenit parte și din zona euro, și din spațiul Schengen. Această dublă aderare nu a fost doar un moment simbolic, care să marcheze, în văzul întregii Europe, finalul tranziției post-independență sau o integrare completă în UE a micului stat balcanic, în mai puțin de zece ani (s-au împlinit la 1 iulie).

După cum vom vedea, trecerea la euro și aderarea la Schengen au adus deja Croației numeroase beneficii care nu fac decât să ne amintească nouă, românilor, câte ratăm bătând pasul pe loc în dosarul Schengen sau mergând „lent”, în formularea recentă a președintelui Iohannis.

„Atmosfera e mult mai bună, se întâmplă multe lucruri, atât în comunitatea de business, în mediul de start-up-uri, sunt multe companii care au de câștigat direct de pe urma adoptării euro și a aderării la Schengen – în educație, transporturi, turism….”, face un scurt bilanț Maruska Vizek, economistă croată și directoare adjunctă în cadrul Institutului Economic din Zagreb.

Nu înseamnă că e totul roz. Nici n-a intrat Croația bine în zona euro, că zona a intrat în recesiune. Superficială și trecătoare, se așteaptă analiștii, dar tot ar fi un context care, în mod normal, ar da emoții altor țări. Nu și Croației.

Pe urmă, faptul că a trecut la euro într-un moment de inflație mare înseamnă că e foarte greu de văzut care din scumpirile de prețuri au venit din „rotunjiri” lacome în contextul conversiei prețurilor de la kuna la euro și ce a fost pur și simplu o consecință a inflației care exista deja.

Dar poate cel mai notabil efect al noilor evenimente din Croația s-a văzut în piața imobiliară, care e roșie ca focul. Într-o țară în care turismul era oricum una din marile forțe economice, scoaterea granițelor și uniformizarea monedei cu principalii turiști a crescut nu doar cererea de proprietăți, ci și prețurile și tranzacțiile efective.

Cum a început

În vara lui 2021, Croația și Bulgaria erau acceptate în „anticamera euro”, Mecanismul Cursului de Schimb II (MCS II). Acesta a fost ultimul extemporal pe care l-au avut de dat ca țări candidate. Bulgaria, care a stat într-o continuă criză guvernamentală, e tot în anticameră și și-a amânat deja data de aderare la zona euro. Cât despre România, care, pe hârtie, și-a luat angajamentul să adopte și ea, la un moment dat, euro – nici nu vrea, nici nu poate, după cum explicam aici.

Croația, în schimb, și-a văzut de planuri și de calendarul în care era încercuită ziua de 1 ianuarie 2023. În ciuda temerilor, procesul de înlocuire a kunei croate cu euro a mers „foarte bine, fără probleme”, spune Maruska Vizek. Am vorbit cu economista croată în trei borne diferite ale acestui proces de integrare europeană a țării sale: când a intrat în MCS II, în ajunul adoptării euro și al aderării la Schengen și acum, la jumătate de an după aceste două aderări.

Principalul motiv pentru care Vizek spune că trecerea efectivă la euro s-a produs fără emoții e că, din anumite puncte de vedere, pentru Croația nu s-a schimbat mare lucru. Economia țării era deja foarte „euroizată”, după cum am explicat pe larg aici. La fel ca Bulgaria, și Croația și-a legat moneda națională, kuna, de euro.

Totodată, aproape jumătate din croați aveau și un cont în euro înainte de scoaterea kunei din circulație, iar peste 50% din credite erau în moneda europeană, potrivit statisticilor Băncii Centrale Europene.

Cum merge. 1. Prețurile

Înainte de a trece oficial la euro, peste 80% din croați se temeau că le vor crește prețurile, un procent cu 10% mai mare decât al românilor, conform datelor Eurostat, biroul de statistică al UE. E o frică veche ca zona euro însăși.

După jumătate de an, problema tot nu e tranșată și e greu de spus cu certitudine dacă oamenii s-au temut degeaba. În ianuarie 2023, prețurile crescuseră în Croația cu doar 0,3% față de decembrie, dacă ne uităm la evoluția Indicelui armonizat al prețurilor de consum (IAPC), adică unitatea de măsură care compară inflația între țările UE. Dar inflația exista deja, deci e aproape imposibil de pus degetul pe cauze și efecte.

Tot în ianuarie, au fost niște scandaluri în Croația legate de anumite scumpiri considerate nejustificate. Au intervenit politicienii, care le-au promis consumatorilor că se va face dreptate, iar pe retaileri i-au amenințat cu liste negre sau cu înghețarea prețurilor.

Totuși, pare că au fost situații punctuale, care s-au văzut și pentru că toți ochii erau pe prețuri, pentru a cântări efectul transformării lor în euro.

„Toată lumea vorbea de majorări, dar nu avem date care să ne arate ceva consistent”, spune acum Maruska Vizek, de la Institutul Economic din Zagreb.

O analiză a BCE din luna martie concluziona, totuși, că trecerea la euro a avut „un impact modest asupra prețurilor” din Croația.

„Problema e că nu e ușor să-ți dai seama de ce (au crescut anumite prețuri, n.r.), pentru că toate celelalte țări care au adoptat euro anterior au făcut-o în condiții de dezinflație. Așa că știai, când creșteau prețurile, că era din cauza euro, și nu din alt motiv. Acum, în schimb, va fi foarte dificil să ne dăm seama”, comentează Vizek.

Economista povestește că, încă din primăvara lui 2022, consumatorii au început să vadă niște majorări de prețuri care au bătut la ochi. „Toată lumea se aștepta atunci că vom intra în zona euro și, drept urmare, anumite companii au început să crească prețurile din timp, ca să nu se vadă”.

Dar, adaugă ea, în aceeași perioadă, au fost majorări de prețuri în toată zona euro care, și ele, pot fi considerate greu de justificat. O explicație aici e problema așteptărilor inflaționiste, adică prezumția care exista, mai ales în lunile de vârf de criză din 2022, că inflația va continua să crească sau că energia, componentă importantă în stabilirea prețurilor, va fi o problemă mare în iarna lui 2022, motiv pentru care diverși producători au crescut prețuri pe fondul acestor așteptări pesimiste, chiar dacă ele s-au dovedit ulterior nefondate. Moment în care e deja prea târziu, pentru că de ieftinit, nu ieftinește nimeni de bună voie.

2. Economia

Prognoza economică a Croației a fost revizuită în sus anul acesta, la 1,6% creștere a PIB-ului în 2023 (față de 1,2%, prognoza anterioară), „în condițiile în care țara beneficiază de pe urma aderării la euro și Schengen”, punctează Comisia Europeană.

„Economia o duce surprinzător de bine. Ne-am revenit”, spune economista de la Institutul din Zagreb. Maruska Vizek enumeră câteva dintre motivele care au repus pe picioare economia țării: „fondurile europene, alături de remitențe mult mai mari, împreună cu un consum puternic și exporturi mai dinamice – sigur, nu la nivelul exporturilor din România, Cehia sau Slovacia -, și, în fine, dobânzile mici, care de asemenea stimulează activitatea economică”.

În etapa premergătoare aderării la euro, Croația a ținut pasul cu politica monetară a BCE, care a crescut dobânda de referință mult mai precaut decât unele bănci naționale din afara zonei euro.

Dincolo de banii tot mai mulți care ajung în Croația din diaspora, extrem de important pentru cum stau lucrurile acum în economia țării e faptul că guvernul ia bani europeni cu ambele mâini, din toate liniile de finanțare posibile, dar mai ales din Mecanismul de Redresare și Reziliență, cel pentru care s-a făcut PNRR pentru fiecare țară.

Raportat la mărimea economiei ei, Croația are cea mai mare alocare de bani prin PNRR – 5,5 miliarde de euro, adică peste 10% din PIB. Până la sfârșitul acestui deceniu, țara ar putea lua de la UE până la 30 de miliarde de euro. Și deja a reperat și alți bani pe care vrea să-i obțină, inclusiv un împrumut de 3,6 miliarde de euro.

„Croația folosește fondurile UE pentru a înlocui din cheltuieli publice pe care le finanța altfel din surse interne, din taxe. Guvernul nostru a reușit destul de bine să înlocuiască cheltuielile proprii cu fonduri europene din instrumentul NextGenerationEU. Asta face și ca situația fiscală să arate bine, pentru că datoria publică scade automat”, explică Maruska Vizek.

3. Turismul

Între 20% și 25% din forța economiei croate se trage din turism. Astfel că, odată cu intrarea în Schengen și eliminarea cozilor și a controalelor de la punctele de trecere a frontierei, și turismul are de câștigat.

Boom-ul turistic a alimentat însă un boom imobiliar, amplificat mai nou și de aderarea la euro și Schengen.

„Turismul e un factor major. Cum Croația e o destinație turistică în care se vine cu mașina și în care ajungi ușor din Europa Centrală și de Vest, e frumos să ai o proprietate avantajoasă pe coastă, la care poți să ajungi acum fără vamă și controale de frontieră. Sperăm că asta va aduce și mai multe investiții în Croația, atât în turism, dar și în alte industrii”, spune Krunoslav Lisjak, șeful diviziei de investiții din cadrul Opereta, agenție imobilară cu sediul la Zagreb.

Cu acest potențial turistic uriaș, cu dobânzi mici și facilități fiscale care au stimulat creditele pentru investiții imobiliare, cele mai căutate puncte de pe coasta Adriatică au ajuns să aibă prețuri astronomice. În Dubrovnik, proprietățile noi pot ajunge să aibă prețuri cuprinse între 3.000 și chiar 10.000 de euro pe metru pătrat, conform datelor citate de Euractiv.com.

Pentru o unitate de măsură mai ancorată în realitatea balcanică, salariul mediu net din Croația abia trece de 1.000 de euro.

4. Piața imobiliară

„Aș zice că aderarea la zona euro și aderarea la Schengen au avut, probabil, mai mult impact asupra prețurilor de pe piața imobiliară decât au avut asupra prețurilor generale”, comentează Maruska Vizek, economista din Zagreb.

În ultimul trimestru din 2022, Croația a avut cea mai mare creștere a pieței imobiliare din UE, potrivit Eurostat. Prețurile au crescut cu 17,3% în lunile de dinainte de aderarea la euro și Schengen, față de același trimestru din 2021, arată biroul de statistică al UE. E o evoluție notabilă, în condițiile în care, între vara și sfârșitul lui 2022, prețurile la locuințe în zona euro au avut cea mai mare scădere trimestrială de la marea criză din 2008-2009.

Cea mai nouă membră a eurozonei nu doar că a făcut notă discordantă, dar are o piață imobiliară supraîncălzită. Tendința era deja de creștere. În 2021, volumul tranzacțiilor a fost cu 30% mai mare față de 2020, potrivit unui raport al Institutului Economic din Zagreb.

De doi ani deja, piața imobiliară croată a fost „destul de dinamică”, după cum o descrie și Krunoslav Lisjak, de la agenția imobiliară croată Opereta.

Prețurile, spune el, au crescut cu peste 30% în acești doi ani, la fel ca volumul tranzacțiilor intermediate de ei. Printre motivele pe care le enumeră stă faptul că, la fel ca în România, și croații sunt mari cumpărători de case, pentru că investițiile imobiliare sunt considerate sigure și rentabile.

91 %
dintre croați dețin o locuință
95 %
dintre români dețin o locuință

Sursa: Eurostat

„Vorba noastră e că noi, croații, ne investim banii în cărămizi”, spune Lisjak, care descrie practic o mentalitate pe care o recunoaștem foarte ușor. „Poți obține un profit la un randament mult mai mare decât dacă ți-ai ține banii în depozite bancare, de exemplu”, adaugă croatul.

Dincolo de randament și percepția că investițiile imobiliare sunt foarte sigure, un alt factor care alimentează boom-ul croat e de natură fiscală: nu există impozit pe proprietate. Iar impozitul forfetar din veniturile din chirii e mic sau de-a dreptul simbolic – în funcție de destinația închirierii, poate varia între 1%-2% și 7%-8%.

Deschiderea către Vest – monetară și geografică, facilitățile fiscale, prețurile și randamentele posibile, toate acestea au umflat piața imobiliară croată într-atât, încât străinii sunt acum jucători majori, iar croații se apropie tot mai greu de o eventuală achiziție de locuință.

„În acest punct, pe fondul prețurilor mai mari, situația de pe piața imobiliară nu mai este favorabilă cumpărătorilor interni. Situația li se potrivește mai degrabă cumpărătorilor cu standarde mai ridicate și, în speță, cumpărătorilor străini”, spune Krunoslav Lisjak.

În 2022, de exemplu, la fiecare trei cumpărători de proprietăți rezidențiale, unul era străin, procent pe care Opereta îl pune măcar parțial pe seama Schengen și aderării la euro.

0 %
cumpărători străini pe piața imobiliară croată (2022)

Sursa: Opereta (agenție imobiliară croată)

Guvernatorul Băncii Centrale croate dădea procentul achizițiilor imobiliare făcute de străini în 2022 la 20%, deci mai mic decât datele celor din piață. Însă atât agențiile imobiliare, cât și Banca Națională spun că procentul va continua să crească.

„Am văzut o creștere a capitalului direcționat către piața imobiliară. Cred că vânzătorii de proprietăți s-au așteptat – și încă se așteaptă – că trecerea la euro va crește cererea imobiliară, pentru că acum poți face tranzacția direct în euro, nu trebuie să mai schimbi în kuna”, povestește și economista Maruska Vizek, care comentează că „impozitele sunt ridicol de mici”.

„Când își dau seama de asta, rezidenții UE se gândesc ‘de ce să îmi țin banii în Austria, când pot să investesc în Croația, cu un randament de 10%-15%-20%, pentru care abia plătesc niște taxe?‘ Asta alimentează cererea externă de proprietăți pe coastă și în capitală. Iar adoptarea euro a alimentat cererea, la fel cum a făcut-o și Schengenul”. Cu cererea tot mai mare, și prețurile s-au dus în sus, pentru că oferta, inclusiv cea de spațiu efectiv într-o țară mică precum Croația, nu poate crește în același ritm.

Cei mai mulți cumpărători străini de locuințe croate sunt din Germania, Austria, Slovenia, Cehia, Slovacia și Ungaria, conform reprezentatului agenției Opereta.

„Acum, dacă locuiești în Ungaria, Austria, Slovenia, chiar și în Italia, te urci în mașină și, în 5-6 ore, ajungi la casa de vacanță a copilului tău. Nu mai faci nicio oprire, nu mai sunt frontiere”, exemplifică Vizek, de la Institutul Economic din Zagreb.

+ 0 %
creșterea prețurilor imobiliare în ultimii doi ani în Croația

Sursa: Opereta (agenție imobiliară croată)

În Schengen și cu euro în buzunar, optimism în Croația, dar și o îngrijorare

„Percepția (despre economie și direcția în care merge țara, n.r.) e mult mai pozitivă”, trage linie Maruska Vizek. „La modul general, atmosfera e remarcabil de bună, deși suntem un popor căruia îi place să se vaite. Dar se vede că se schimbă lucrurile”, comentează economista.

Optimismul se vede și în alte sectoare. „Dată fiind poziționarea ei, ca punct de intrare în UE, țară Schengen și parte din zona euro, Croația are mult potențial și pentru investiții logistice și comerciale”, spune Krunoslav Lisjak, care vede în noile evoluții și o șansă ca țara să nu mai depindă atât de mult de turism și să-și diversifice economia.

O problemă care umbrește însă acest peisaj pozitiv e una cu care ne confruntăm deja și noi, în România: depopularea țării.

Croația se confruntă și ea cu o scădere a natalității, îmbătrânire a populației și a avut o migrație intensă, care a sărăcit-o de forță de muncă. „Indiferent cât de bine o ducem din punct de vedere economic, pe termen scurt sau chiar mediu, pe termen lung însă, scăderea populației ne va lovi. Ne lovește deja, o simțim”, povestește economista intervievată de Panorama.

Astfel că, la fel ca în România, și Croația a început să aducă tot mai mulți muncitori străini. Fără ei, e clar că nu-și va putea susține ambițiile de dezvoltare economică. „Dar următoarea problemă e cum îi vom integra în societate, pentru că avem experiență instituțională zero cu așa ceva”, e avertismentul cu care încheie experta.


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Alina Mărculescu Matiș

Redactor-șef Panorama.ro

E jurnalistă cu peste 15 ani de experiență în presa scrisă, online și în televiziune, beneficiara unor importante premii și burse naționale și internaționale. A fost corespondentă la instituții ca NATO, Comisia Europeană și Parlamentul UE.


Urmărește firul poveștii
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
2 Comentarii
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x