Cu ochii pe imobiliare. Începe sau nu declinul pe piața locuințelor?

Pandemia nu a afectat negativ achiziția de locuințe și imobiliarele. Dimpotrivă, s-a construit mai mult, s-a cumpărat mai mult. Piața și-a urmat cursul, într-o perioadă cu dobânzi bune și creșteri salariale. Astăzi însă, în drum spre bancă, cumpărătorul trebuie să dribleze printre inflația în creștere, evoluția dobânzilor, dar și printre majorarea prețurilor la locuințe.

În perioada iunie-august 2022, românii au cumpărat mai puține locuințe. Ar fi un trend normal pentru lunile de vară, însă tranzacțiile parafate sunt mai puține decât cele realizate în aceeași perioadă a anului trecut.

Tabloul pieței rezidențiale este completat de recenta majorare, peste așteptările analiștilor, a dobânzii-cheie de către Banca Națională a României (BNR), o măsură menită să țină în frâu inflația care a ajuns la aproape 16% în septembrie.

Dobânzile cresc, cresc și ratele. Vor plăti mai mult pentru rata la apartament și cei cu credite calculate în funcție de indicele IRCC, după ce de la începutul anului toată lumea a stat cu ochii pe ROBOR, care creștea de pe o zi pe alta.

La prețurile mai mari la toate produsele, de la haine la alimente, și inclusiv la materialele de construcții, adăugăm și scăderea pragului pentru care se aplică o TVA de 5% pentru locuințe.  Pentru București, peisajul e completat de un blocaj urbanistic care durează de aproape doi ani, de când PUZ-urile de sector au fost inițial suspendate, iar ulterior anulate de instanțe.

Toți acești factori se împletesc și dau un tablou din ce în ce mai complicat, care ne arată unde vom trăi și cum ne vom pune banii la adăpost de pericolul recesiunii. Într-o țară de  „de proprietari”, cum e România, evoluția zonei de imobiliare are și un puternic element psihologic.

După recordurile din pandemie, mai puține tranzacții

Dacă ne uităm la anii de pandemie, piața rezidențială din România a înregistrat record după record. În 2020 s-au livrat mai multe locuințe, a crescut numărul de tranzacții și s-a îmbunătățit și gradul de accesibilitate. Nici 2021 n-a venit cu minusuri.

Anul acesta însă, numărul de tranzacții parafate s-a redus. Primele scăderi se pot observa pe lunile de vară. Doar pentru lunile iunie, iulie și august, avem o scădere de 14% la nivel național, în timp ce pentru primele opt luni din acest an scăderea este de 2,5%.

În București, chiar dacă tranzacțiile au scăzut pe perioada verii, cu 6%, pentru primele opt luni din acest an, avem o creștere de aproape 10%.

El crede că 2023 ar putea să aducă un raport cerere-ofertă mai echilibrat, dar atrage atenția că este foarte important să luăm în calcul și anul de referință. Cu alte cuvinte, să ținem cont cu ce comparăm, când încercăm să vedem acum dacă piața imobiliară se clatină sau nu:

„O scădere a numărului de tranzacții în 2023 ar fi raportată la un 2022 care încă este la +9% în zona București față de 2021. 2021 a fost un an excepțional de bun, cu +37% mai multe locuințe vândute în București și împrejurimi versus 2020, care, chiar și acesta, în ciuda pandemiei și a restricțiilor de circulație, a adus un +5%. Important va fi, deci, cât de mare ar putea fi scăderea tranzacțiilor în 2023, într-un context în care vânzările de locuințe au crescut cu peste 45% în ultimii trei ani în zona București”, explică Gabriel Voicu.

Mai e un detaliu foarte important aici: aproape jumătate din tranzacțiile cu locuințe parafate până la finele lui august au fost realizate cu banii jos. Procentul va crește iar în a doua jumătate a anului, crede Voicu. Asta pentru că perioada verii, este de regulă, caracterizată printr-un procent mai ridicat de achiziții realizate prin credit.

Mai puține locuințe finalizate

Dincolo de volumul tranzacțiilor și ce ne spune el despre starea pieței, trebuie să ne uităm și la evoluția ofertei în ultimii ani.

Peste 67.000 de locuințe au fost finalizate în 2008, un record pentru piața rezidențială de la noi, care, timp de decenii, a fost dominată de un singur dezvoltator: statul. După criza imobiliară din 2008, acest număr s-a micșorat de la an la an. Atât de mult, încât în 2013 s-au construit mai puține locuințe decât în 1990, potrivit datelor INS.

Apoi, ușor-ușor, dezvoltatorii au început să-și valorifice terenurile în care au îngropat zeci de milioane de euro înainte de criză. A fost nevoie de zece ani pentru ca piața să revină la nivelul de atunci. Astfel, din 2019 încoace, se construiește mai mult, iar de la an la an mai bifăm un nou record: 2021 s-a încheiat cu peste 71.400 de locuințe finalizate.

La nivelul Bucureștiului, acolo unde nu s-au mai aprobat Planuri Urbanistice Zonale (PUZ) de doi ani, și unde PUZ-urile de sectoare au fost anulate de instanțe, numărul locuințelor noi e așteptat să se reducă. Iar mai puține locuințe, la o cerere constantă, ar trebui să se traducă într-o presiune pe prețuri.

În lipsa unui Plan Urbanistic General (PUG) actualizat, planurile dezvoltatorilor rămân pe hârtie. Și chiar dacă situația urbanistică s-ar debloca, e nevoie de câțiva ani pentru deschiderea noilor șantiere. Primarul Bucureștiului, Nicușor Dan, spune că un termen realist pentru elaborarea unui nou PUG este de un an și jumătate. După care are nevoie de avize de la 30 de instituții, proces care implică termene necunoscute. Dezvoltatorii cred că un PUG poate fi elaborat abia în trei, patru ani.

„Chiar dacă vine o administrație nouă, sunt sute de autorizații și avize în așteptare, e nevoie de doi ani doar ca să fie citite. Nu putem avea un nou PUG mai devreme de trei ani. Asta înseamnă că în următorii șapte-opt ani nu scoatem nimic în piață”,  a declarat recent Constantin Sebeșanu, CEO-ul Impact Contractor & Developer, care se plânge că „situația este dezastruoasă și un lose-lose pentru toată lumea”.

TVA mai mare pentru locuințele noi

Dincolo de cerere și oferă, mai e și presiunea prețului final de achiziție. De la 1 ianuarie 2023, se vor vinde mai puține locuințe noi și pentru că s-a modificat pragul pentru care se va aplica o TVA redusă. TVA de 5% se va aplica doar locuințelor care au un preț de cel mult 120.000 euro, nu 140.000 de euro, cum e astăzi.

Există totuși o portiță pentru cei care au plătit sau urmează să plătească anul acesta avansul pentru o casă nouă. OG 16/2022, actul normativ care aduce această modificare a Codului Fiscal, prevede o măsură tranzitorie de aplicare a TVA redusă, dacă finalizarea locuinței se va face în 2023.

În schimb, cei care vor vrea să cumpere anul viitor o locuință nouă, fie că vorbim de casă sau apartament, și a cărui valoare trece de 120.000 de euro, vor trebui să scoată din buzunare mai mulți bani. Cam cât o mașină nouă.

Cresc prețurile sau nu?

E întrebarea care îi bântuie potențialii cumpărători: mai aștept sau cumpăr acum?

Trei sferturi din români se așteaptă ca locuințele să se ieftinească până în primăvara lui 2023, arată un sondaj realizat de platformele Storia.ro și OLX Imobiliare.

„E normal ca oamenii să își dorească o scădere a prețurilor. Sunt copleșiți de creșteri pe toate planurile și nu își mai doresc o creștere de preț și în cazul viitoarei lor locuințe, care are un impact mare asupra bugetului total. Dacă se va materializa sau nu această scădere, rămâne de văzut”, spune Daniel Tudor, reprezentant al agenției imobiliare The Concept.

Tudor mai spune că prețurile locuințelor au crescut mai lent decât rata inflației, însă pe viitor acest lucru s-ar putea schimba. Piața construcțiilor este și va fi afectată de creșterile nu doar la materialele de construcție, ci și la forța de muncă. Planul de majorare a salariului minim pe economie la 3.000 de lei va duce implicit la o creștere a manoperei.

Antoanela Comșa, care este președintele dezvoltatorului spaniol Gran Via, dar și președintele Asociației Investitorilor Imobiliari din România (AREI), a declarat recent la un seminar pe teme imobiliare că e „exclus ca prețurile să scadă”. Și a dat exemplul materialelor de construcții, care au nevoie de energie și transport în procesul de fabricare și distribuire. Or, după cum știm, materialele s-au scumpit masiv în ultimul an. Pentru oțelul-beton, spre exemplu, se plătește mai mult decât dublu față de acum doi ani.

„În ceea ce privește achiziția, acum vedem o incertitudine. Lumea nu știe la ce să se aștepte, nimeni nu poate să spună ce se va întâmpla în această iarnă. Cererea este constantă în București, iar eu cred că anul viitor, după primăvară, lucrurile se vor debloca”, a adăugat Antoanela Comșa.

Pe hârtie, creșterile de preț la materialele de construcție, dar și la energie, n-au mai dat cu plus, iar unii investitori în rezidențial au spus stop înainte de săparea fundațiilor. Este și cazul celui  mai mare producător de materiale de construcții de la noi, TeraPlast, care se asociase cu Alfa Construct Partners pentru construcția de locuințe la Bistrița.

Luna trecută, compania a anunțat că parteneriatul s-a încheiat de comun acord și că decizia vine ca „efect al climatului complex de pe piața construcțiilor care a generat creșteri ale prețurilor materialelor de construcții, coroborate cu evoluția accelerată a costurilor cu energia și combustibilii, care au impact semnificativ în costurile cu furnizorii și materialele aferente proiectului imobiliar”.

Cluj-Napoca: mai puține construcții noi și vânzări în orașul cu cele mai mari prețuri

Cluj-Napoca a depășit de mult Bucureștiul la prețurile locuințelor și se află în aceeași categorie cu orașe precum Anvers (Belgia), Milano (Italia) sau Barcelona (Spania), unde prețurile sunt mai mari decât în capitale, arată Indexul Imobiliar realizat de Deloitte. 

Cifrele celor de la Deloitte arată o medie de aproape 2.000 de euro/mp pentru o locuință nouă în Cluj-Napoca, în timp ce la București media este sub 1.600 de euro/mp. Cum se vede asta în buzunarul locuitorilor? Un clujean dă cu aproape 30.000 de euro mai mult decât un bucureștean pentru același apartament de 60 de mp, spre exemplu. La nivel național prețul mediu al unui apartament nou tranzacționat a fost de 1.266 de euro/mp.

Pe lângă prețurile mari, lângă Cluj-Napoca se află și cea mai mare suburbie: la Florești s-au construit din 2016 și până la finele lui 2021 peste 25.000 de locuințe, potrivit datelor INS.

De ce sunt aici cele mai mari prețuri? Numărul blocurilor noi finalizate s-a redus cu peste 50% în ultimii trei ani. Asta din cauza caracteristicilor geografice ale orașului, dar și a unui proces de autorizare anevoios.

Prețurile au crescut și pentru că există cerere. Multe companii, în special din IT, au atras forță de muncă calificată de la universități, pe care a plătit-o pe măsură. Cu salarii mari, locuitorii nu s-au îndatorat la bănci și au preferat să cumpere apartamente cu banii jos.

Că se vinde mai puțin „în capitala imobiliară” a României, o arată și cifrele de la ANCPI. În primele opt luni din acest an, s-au vândut puțin peste 6.800 de unități individuale, față de aproape 9.000 în aceeași perioadă a anului trecut, potrivit datelor Agenției centralizate de Panorama. Iar asta a făcut ca piața din județul Cluj să-și piardă coroana de cea mai mare piață imobiliară, după București. Locul i-a fost luat de județul Timiș, unde în primele opt luni din acest an s-au parafat peste 7.500 de tranzacții cu locuințe.