Revoluția e-Proprietatea vine la pachet cu impozite mai mari pe locuințe, dar și eliminarea gargarei prețurilor la imobiliare

O inițiativă privată. Ce probleme apar la prelucrarea datelor despre tranzacții

În prezent, în România nu există o centralizare la nivel național a prețurilor de tranzacționare, însă există o inițiativă privată care oferă astfel de statistici, pe baza unor colaborări punctuale cu o serie de autorități publice locale.

Compania de consultanță imobiliară ValorEasy Residential, fondată în Cluj-Napoca, în 2021, are ca activitate principală evaluarea proprietăților rezidențiale din România pentru evaluatori autorizați, profesioniști din domeniul imobiliar și bănci. 

Compania a inițiat o colaborare cu Primăria Sectorului 2 și cea a Sectorului 1 din București, pentru a realiza analize pe baza prețurilor reale de tranzacționare pentru proprietățile imobiliare din aceste sectoare. Cel mai recent raport a fost publicat în 29 aprilie pentru tranzacțiile imobiliare din 2024, din Sectorul 2.

Conform legislației, după realizarea unei tranzacții imobiliare, în termen de 30 de zile, cumpărătorul trebuie să depună o declarație fiscală la primăria localității unde se află proprietatea. Pe baza acesteia, autoritatea publică locală stabilește impozitul pe clădiri și terenuri pe care îl va plăti noul proprietar, iar dosarul include și contractul de vânzare-cumpărare.

Informațiile despre prețurile de tranzacționare prelucrate de ValorEasy Residential în cadrul parteneriatelor cu primăriile din Sectorul 1 și Sectorul 2 provin direct din datele raportate de cumpărătorii persoane fizice pentru stabilirea acestui impozit. 

„Scopul acestor parteneriate este de a asigura informarea corectă a cetățenilor cu privire la prețurile reale de vânzare ale imobilelor și tendințele pieței imobiliare locale. Colaborarea noastră cu autoritățile locale se bazează pe un parteneriat non-comercial. Ne bucurăm că administrațiile din sectoarele 1 și 2, indiferent de orientarea politică, au fost receptive și au dorit să demareze și să continue această colaborare”, a declarat pentru Panorama Dorel Niță, co-fondator și Managing Partner la ValorEasy Residential. 

În analiza datelor incluse în contractele de vânzare-cumpărare, specialiștii de la ValorEasy Residential au identificat o serie de probleme care ar trebui corectate, pentru ca introducerea unui sistem precum e-Proprietatea să fie cu adevărat eficientă, precizează Dorel Niță pentru Panorama.

• modul actual de calcul al valorii impozabile, care este stabilit separat pentru clădire și teren. Astfel, apar componente imobiliare impozitabile distinct, precum locurile de parcare, boxele sau pivnițele. 
• lipsa unei standardizări în ceea ce privește înregistrarea adreselor și a suprafețelor. De exemplu, diferențele dintre suprafața utilă și suprafața totală, întrucât suprafața totală poate include balconul, logia, boxa sau spațiile comune.

Un alt exemplu concret este că, în datele publicate lunar de ANCPI pentru numărul de tranzacții, sunt incluse și tranzacțiile pentru locurile de parcare sau boxe, întrucât și acestea au propriile numere cadastrale.

Astfel, dacă o persoană cumpără o locuință, un loc de parcare și o boxă la subsol într-un complex rezidențial nou, atunci ANCPI introduce trei tranzacții în datele despre numărul de tranzacții din localitatea respectivă, deși în realitate este vorba despre o singură locuință.

Teoretic, procedura pe care o aplică în prezent ValorEasy Residential pentru analizele pentru cele două sectoare ale Bucureștiului ar putea fi scalată la nivel național, însă există o serie de obstacole.

Cu alte cuvinte, colectarea datelor prin intermediul ANCPI ar fi mai eficientă, întrucât se bazează pe o procedură standard la nivel național și ia în calcul toate tranzacțiile, inclusiv cele realizate de persoane juridice.

Micile detalii care ar putea pune bețe în roatele e-Proprietatea

Colectarea datelor despre prețurile reale de tranzacționare reprezintă însă doar un prim pas în algoritmul prin care se va decide concret sistemul de impozitare prin e-Proprietatea, întrucât există numeroși parametri care trebuie luați în considerare. 

Unul dintre acești parametri este legat de faptul că două locuințe cu aceeași suprafață trebuie impozitate diferit în funcție de localizarea acestora pe teritoriul României. De altfel, este un amănunt scos recent în evidență inclusiv de ministrul Finanțelor, Tanczos Barna. 

„Este o discuție foarte complicată. S-au propus mai multe variante în funcție de (…) încadrarea unor imobile în anumite zone. Cu siguranță, trebuie să se facă diferențierea între un apartament penthouse de 500.000 de euro din București și un apartament de aceeași suprafață din localități precum Borsec”, a declarat Barna.

O astfel de diferențiere nu este însă nici pe departe suficientă. De exemplu, două apartamente identice ca suprafață și compartimentare, situate în același bloc vechi din București, pot avea prețuri de tranzacționare cu diferențe de mii de euro. 

Un apartament situat la parter sau ultimul etaj are un preț mai mic decât unul similar, de la un etaj intermediar. Un apartament care a trecut recent printr-o renovare capitală va avea un preț mai mare decât un apartament similar de pe același etaj, care nu a mai fost renovat de 15-20 de ani.

Astfel de detalii vor complica inevitabil misiunea autorităților centrale de a identifica „prețul corect” al unui anumit apartament, în cadrul sistemului e-Proprietatea. Una dintre variantele de lucru ar putea fi ca autoritățile să ia în calcul prețurile de tranzacționare pentru mai multe locuințe dintr-o anumită zonă, pentru a calcula astfel un interval de prețuri minime și maxime în zona respectivă și, pe baza acestora, un preț mediu care să fie luat în calcul pentru stabilirea impozitului final.

Cum să estimezi singur ce impozit vei plăti prin e-Proprietatea

Până la apariția unei metodologii concrete de calcul pentru impozitul pe proprietate, singurul lucru cert este că impozitul stabilit prin e-Proprietatea va fi mai mare decât impozitul actual. Explicația este foarte simplă: valoarea impozabilă este acum mai mică decât valoarea reală a proprietății.

Totuși, există o metodă simplă prin care poți estima ce impozit vei plăti după introducerea e-Proprietatea. În documentul pe care îl primești acum după plata impozitului pe proprietate, indiferent că îl achiți fizic sau online prin platforma Ghișeul, sunt menționate o serie de date despre proprietate, inclusiv valoarea impozabilă a locuinței, care este exprimată în lei.

Practic, dacă estimezi cât mai realist prețul proprietății, îți poți face o idee despre cât va fi impozitul pe proprietate prin e-Proprietatea, făcând niște operații matematice simple: împarți prețul realist estimat de tine la valoarea impozabilă actuală din documentul primit de la primărie, iar rezultatul îl înmulțești cu valoarea din prezent a impozitului pe proprietate.

Rezultatul final este o aproximare a impozitului pe proprietate care ar urma să se regăsească în e-Proprietatea, cu condiția ca primăria să mențină aceeași valoare pentru cota cuprinsă între 0,08% și 0,2% din valoarea impozabilă a clădirii (vezi metodologia exactă, descrisă mai sus).

Ce efect va avea e-Proprietatea pentru cei care cumpără sau vând imobile?

Publicarea prețurilor reale ale proprietăților va avea ca efect direct o creștere a transparenței pieței imobiliare din România. În prezent, potrivit studiului anual Global Real Estate Transparency Index, realizat de compania de consultanță imobiliară JLL (Jones Lang LaSalle), fondată în Marea Britanie, România este în categoria statelor cu piață imobiliară transparentă. 

Țara noastră ocupă locul 34 dintre cele 89 țări analizate, cu un scor general de 2,61, cu mențiunea că piața este cu atât mai transparentă cu cât scorul este mai mic.

Astfel, România are o piață imobiliară mai transparentă comparativ cu țări din regiune precum Slovacia (2,62), Grecia (2,71), Bulgaria (2,91), Croația (2,92) sau Slovenia (3,25). Toate aceste țări, cu excepția Slovaciei, sunt încadrate la piețe imobiliare semi-transparente. 

Pe de altă parte, România este încă departe de țările din vestul Europei, care în cea mai mare parte sunt incluse în categoria statelor cu piețe imobiliare foarte transparente. De exemplu, cea mai transparentă piață imobiliară este în Marea Britanie (1,24), urmată de Franța (1,26) și Statele Unite (1,37).

Marea Britanie ocupă primul loc în lume inclusiv pentru că oferă acces public la istoricul de tranzacționare pentru orice proprietate imobiliară, astfel că poți vedea inclusiv la ce prețuri s-a vândut o locuință începând din 1995 și până în prezent. În plus, Marea Britanie calculează inclusiv un index lunar pentru prețuri pe baza acestor date.

Colectarea datelor despre prețurile reale de tranzacționare deschide calea statului să ofere numeroase statistici pe acest subiect. De exemplu, datele despre prețurile de tranzacționare pot oferi informații despre prețul mediu pe metru pătrat, în funcție de tipul de proprietate (garsonieră, apartament sau casă), de anul construcției sau de zona în care se află proprietatea, eventual pe cartiere.

În plus, statul ar putea oferi acces la date despre istoricul de tranzacționare al unei proprietăți, așa cum se întâmplă în Marea Britanie. Uite un exemplu de date pentru un apartament din Londra, care a fost tranzacționat de cinci ori în ultimii 20 de ani.

Astfel, principalul avantaj al sistemului e-Proprietatea va fi că proprietarul și potențialul cumpărător vor avea un punct de reper mult mai precis pentru a realiza o tranzacție imobiliară, întrucât vor cunoaște informații detaliate despre prețurile din zona respectivă, în funcție de tipul de proprietate sau anul construcției.

În prezent, un proprietar care își pune la vânzare o locuință se orientează inclusiv de pe site-urile de anunțuri imobiliare pentru a vedea prețurile solicitate de alți proprietari din zonă. Totuși, această tehnică induce în eroare ambele părți ale tranzacției, întrucât există proprietari care nu sunt interesați cu adevărat să vândă, dar care își listează proprietățile la prețuri exagerate, în speranța că la un moment dat vor găsi o persoană dispusă să plătească suma respectivă. 

„Mie îmi este foarte greu să fac o analiză de piață în prezent, pentru că există prețuri solicitate extrem de mari. Sunt oameni care stau cu proprietățile în piață șase luni sau un an, pentru că nu vor neapărat să vândă, dar sunt dispuși să vândă dacă oferă cineva suma respectivă. Iar tu, ca potențial vânzător, intri pe site-urile de imobiliare, vezi prețurile cerute pentru ceva asemănător cu ce ai tu și îți spui că apartamentul tău este mai mișto, așa că ceri și mai mult”, explică Marcu raționamentul prin care numeroși proprietari stabilesc în prezent prețuri exagerate de vânzare.

În plus, Marcu consideră că prin e-Proprietatea vor dispărea din piață inclusiv persoanele care încearcă să păcălească persoanele în vârstă să-și vândă apartamentele la prețuri mult sub nivelul pieței, profitând de lipsa de informații reale despre prețurile de tranzacționare.

Astfel, sistemul e-Proprietatea va fi util atât pentru statul român, întrucât va putea încasa impozite mai mari pe proprietate, cât și pentru piața imobiliară în ansamblu, pentru că transparența prețurilor va permite cumpărătorilor să achiziționeze proprietăți în cunoștință de cauză.

Totuși, Marcu este circumspect că un astfel de sistem poate fi implementat la 1 ianuarie 2026, așa cum arată în prezent planurile Guvernului, din cauza numărului foarte mic de tranzacții din mediul rural și din micile orașe. 

De exemplu, datele publicate de ANCPI arată că anul trecut au avut loc doar 134 de tranzacții în județul Teleorman, care este format din 5 orașe și 92 de comune. Practic, există numeroase comune în care anul trecut nu au avut loc tranzacții imobiliare, ceea ce complică misiunea de a calcula prețurile reale de tranzacționare, în special în mediul rural.

Prin urmare, chiar dacă va fi dificil de implementat la nivel național până la 1 ianuarie 2026, sistemul e-Proprietatea promite să ofere, pe lângă inevitabila creștere a impozitelor pe proprietăți, și o creștere semnificativă a transparenței pieței imobiliare, care va fi atât în avantajul vânzătorului, cât mai ales în avantajul cumpărătorului.