Educație de inflație | Chiar e așa de rău dacă ne „îngropăm banii în cărămizi” și avem investiții în imobiliare?

Fotbalul la care se pricepea odinioară tot românul a fost înlocuit de imobiliare. E și normal. Sunt mai mulți proprietari de locuințe în România decât oameni care au pus piciorul pe un stadion, la un meci de fotbal. Și în ciuda vremurilor tulburi, piața imobiliară se descurcă mai bine decât Naționala de fotbal. Datele arată că piața de locuințe nu dă încă semne de prăbușirea de care se tem unii.

Dezvoltatorii au continuat să construiască și în pandemie, oamenii au continuat să cumpere, cu tot cu ratele care au crescut vertiginos în ultimul an. Sau, în descrierea pe care ministrul Finanțelor a făcut-o pieței imobiliare, în ședința de Guvern din 26 ianuarie, în care s-a aprobat continuarea programului „Noua Casă”: „dobânzile sunt foarte ridicate”, iar „piața imobiliară manifestă o serie de prețuri, din punctul meu de vedere, mai mari decât ar trebui”. Chiar și așa, am văzut în 2022 un nou record de vânzări de apartamente, în cazul Bucureștiului.

Greșim că ne punem în continuare banii în imobiliare? E asta încă o manifestare a slabei noastre educații financiare? 

În continuarea campaniei Panorama „Educație de inflație”, economistul Corneliu Ionescu nuanțează portretul românului cel-mai-proprietar-din-Europa. Ionescu are ani buni de experiență atât în piața de investiții imobiliare, cât și ca specialist care susține cursuri de educație financiară. El dă răspunsuri la una dintre întrebările spinoase ale lui 2023: să ne investim actualii bani sau viitorii ani pentru a cumpăra o locuință?

Dacă vreți să abordăm, într-un material viitor, o temă legată de bugetare personală, economii, asigurări, investiții, trimiteți-ne întrebările dumneavoastră prin mesaj, pe pagina noastră de Facebook, sau prin intermediul unui e-mail, la adresa [email protected], cu titlul e-mail-ului „Educație de inflație”. Echipa Panorama va încerca să găsească oamenii cei mai potriviți să răspundă la întrebările recurente ale cititorilor noștri.

De ce are România cei mai mulți proprietari de locuințe din Europa. Amintiri din comunism și dintr-o hiperinflație diferită

Panorama: Piața imobiliară a mers în continuare foarte bine, în ultimul an, cu tot cu prețurile mari, inflație, rate mult mai mari și așa mai departe. Unde vă poziționați în dezbaterea despre „îngropat banii în cărămizi”?

Corneliu Ionescu: Ca să fiu sigur că vorbim despre același lucru, este vorba despre mitul cum că românii sunt cei mai mari proprietari din Europa și așa mai departe. 

P: E un mit? E o statistică. 

C.I: O fi o statistică, dar cred că se ignoră niște lucruri care s-au întâmplat în ultimii 30 de ani. E un trend normal ce avem noi. Când s-a terminat Revoluția, a început redistribuirea – majoritatea oamenilor nu erau proprietari. Cine erau proprietarii? Erau cei de la țară, pe bucăți de casă sau de teren pe care li-l lăsaseră comuniștii la dispoziție. Și ei au putut să-și recupereze terenul după Revoluție. Având în vedere că noi aveam 42% din populație stând în zonă rurală – puf!, ce de proprietari ai! 

După care a început procesul de redistribuire a averilor dobândite în timpul statului comunist al căror proprietari eram cu toții. O parte din procesul de redistribuire a însemnat că cei care aveau apartamente în chirie de la întreprinderi au avut posibilitatea să le cumpere în rate. Inflația de 180%-200% din anii ’93-2000 a permis ca valoarea unui apartament să ajungă la nivelul unui salariu. Ceea ce înseamnă că majoritatea celor care stăteau la oraș și deja stăteau în apartamente deținute de întreprinderi au putut să le cumpere, pentru că ele s-au devalorizat. Și deodată te-ai trezit iarăși cu număr foarte mare de proprietari.

Următoarea mișcare care a apărut a fost că cei care au plecat la muncă în străinătate și-au construit o casă aici. Dar realitatea arată următoarele lucruri: cifrele, ca să ne facem o idee, spun că, înainte de ’89, în București se construiau 22 de mii de apartamente pe an. Acesta era necesarul pe măsură ce creștea orașul. Ar fi interesant de văzut în ce ani de după Revoluție s-a atins cifra asta. O să vedem că nu sunt foarte mulți ani în care s-a atins cifra asta. Ceea ce înseamnă că, în realitate, om fi proprietari, dar suntem proprietari pe niște apartamente vechi, care au nevoie de înlocuire, schimbare și așa mai departe. 

P: Și ce înseamnă asta?

C.I: Dacă stăm și ne gândim acum la faptul că o să ieșim la pensie și că undeva la o treime din venitul respectiv s-ar duce pe cazare, acesta nu e un lucru rău, faptul că tu îți acoperi deja o treime din cheltuielile pe care ar trebui să le ai la pensie.

Dacă nu investiții în imobiliare, atunci în ce?

C.I: Apoi: în ce ar mai putea să investească românii, în afară de imobiliare? Apropo, imobiliarele nu se reduc la apartamente, mai avem și terenuri, lacuri și păduri etc. Toate acestea intră în cei 60 și ceva la sută pe care îi au românii în imobiliare. Revenind, însă: românii ar putea să mai investească în ce? În piața de capital, care este, o dată, prea puțin ofertantă, este manipulată și a dat o grămadă de țepe românilor, după cum ați arătat voi foarte frumos în documentarul vostru. Pe de altă parte, se observă că, în timpul pandemiei, numărul de investitori de la bursă a crescut de la vreo 45.000-50.000 la peste 70.000. Și pentru că există deja un interes, oamenii au început să întrebe „cum să facem să mai investim în ceva?”.

Și asta e o direcție în care poți să investești. În ce poți să investești în bursa românească? Poți să investești doar în acțiuni și obligațiuni, avem destul de puține instrumente derivate în care ai putea să investești, opțiuni futures și așa mai departe. O parte din ei investesc și în afară, adică pe bursele internaționale. Dar asta presupune un nivel de educație financiară mai sofisticat. Și presupune un apetit de risc mai mare, în condițiile în care noi, acum 30 și un pic de ani, nici măcar nu vorbeam despre educație financiară. Pentru că tot ce trebuia să știi este că poți să depui bani la CEC și o să-ți iei un televizor și o Dacie și că poți să primești apartament cu chirie de la stat și să mobilezi cu credit de la CAR. Cu toate astea, vedem că a crescut numărul de investitori și sunt oameni care își asumă riscuri.

Pe de altă parte, următoarea zonă în care ai putea să investești ar fi zona antreprenorială, să pornești companii sau să investești în companii care nu au fost listate la bursă. Aici, din păcate – sau din fericire, depinde cum vrem să ne uităm -, aveam, înainte de pandemie, cel mai mic număr de antreprenori raportat la populație. Dar tot în perioada asta, avem o grămadă de firme românești care au început să apară și să fie puternice. Avem Dedeman, care se bate în piață cu ceilalți mari din afară, avem UiPath, avem deja un unicorn. Sunt o grămadă de alte lucruri care se întâmplă. 

„Nu e perioada potrivită” pentru un credit ipotecar

P: Ați discutat despre statistici și de ce suntem la acest grad de proprietari. Ați vorbit și despre statisticile legate de faptul că ne ținem economiile în imobiliare. Pentru că ratele sunt iarăși un subiect foarte dureros în perioada aceasta, în care indicii de referință au crescut foarte mult, ce ar trebui să ia în calcul orice om care se gândește acum să-și facă un credit nou pentru a cumpăra un apartament?

C.I: Nu cred că e perioada potrivită în care cineva să facă un credit. Pentru că nu știm ce o să se întâmple. Cei de la BNR ies și spun „avem sub control inflația și o să avem în continuare, dar o să mai crească”. Ai plecat de undeva între un 7%-10% dobândă pe an, ceea ce e destul de mult într-un credit ipotecar. Atunci, dacă ai vrea să te protejezi de zona asta de fluctuații, chestia deșteaptă pe care ai putea s-o faci acum ar fi să te duci să-ți iei un credit cu dobândă fixă, cel puțin pentru o perioadă.

Pe de altă parte, dacă ei chiar reușesc să aducă inflația sub control fără să facă ca lumea să-și piardă locurile de muncă…

Vizionarea bate anunțul. Investițiile în imobiliare nu se fac din stat pe site-uri de profil

P: Să tragem linie și să ne întoarcem la întrebarea de la care am plecat. Mai ales într-o țară în care educația financiară încă e cum e și nu există un procent foarte mare al populației care să dispună simultan și de veniturile, dar și de cunoștințele necesare pentru a face investiții mai sofisticate, sunt imobiliarele o variantă, în perioade de incertitudine ca aceasta în care ne aflăm? 

C.I: Eu nu recomand ca cineva să investească într-un domeniu pe care nu-l cunoaște, indiferent că am eu o preferință pentru imobiliare sau pentru bursă sau pentru altceva. Un sfat pe care îl dai nu se poate potrivi tuturor. Ca urmare, o chestie care se potrivește tuturor ar fi: pune mâna și învață despre domeniul în care crezi tu că ai vrea să investești, vezi dacă ți se potrivește profilului tău de risc și ieși în piață și vezi ce presupune să cumperi lucrul respectiv și cum te simți în momentul în care trebuie să apeși butonul de cumpărare, să scoți banii din buzunar, să pui la bătaie multele luni sau ani din viață în care ai strâns banii aceia. 

Ca urmare, dă-te jos din povești, du-te vezi cum arată realitatea și înțelege care sunt specificitățile pieței respective, în așa fel încât să poți să vezi un chilipir când apare.

Piața imobiliară, reacție întârziată la ce se întâmplă în restul economiei

C.I: Altfel, știm, din ce am văzut în 2007-2008-2009, că piața imobiliară reacționează cu o ușoară întârziere, de vreun an-un an și ceva, la ce se întâmplă în restul economiei. Ca urmare, în momentul în care o să vedem pe aici, și deja vedem în unele locuri, concedieri, fabrici care se închid și așa mai departe, la o perioadă, evident că o să apară și chestiile astea despre care vorbim acum, oportunități, o să fie oameni care vor să-și recupereze o parte din banii pe care i-au dat la bancă, o să fie bănci care să execute oameni și așa mai departe.

Dacă nu ești în piața respectivă și nu poți să diferențiezi un chilipir de altul, faptul că un apartament se vinde de către bancă la un anumit preț, poate redus cu 25% pentru că e la a nu știu câta licitație, nu înseamnă că e un preț corect. 

Despre Corneliu Ionescu:

Este economist de meserie, trainer din pasiune și coach financiar în cadrul Banometru, un program gratuit de educație financiară lansat în 2016, la ale cărui cursuri s-au înscris până acum peste 20 de mii de români. Cornel Ionescu este și președintele Asociației Educație pentru Viața Reală. Are la activ peste 20 de ani de business și consultanță, timp în care s-a ocupat de evaluarea de companii și gestionarea procesului de achiziție și preluare a lor, precum și de dezvoltare imobiliară.

În cursurile pe care le susține, le povestește oamenilor despre educație financiară, planificarea afacerilor, sustenabilitate financiară, antreprenoriat și antreprenoriat social, cât și finanțe pentru non-finanțiști.