Educație de inflație | Rată mare versus chirie mare: cum să alegem, în aceste vremuri scumpe?

Creșterea prețurilor la chirii îi face pe unii chiriași să se gândească serios la varianta de a cumpăra o locuință, cu tot cu înăsprirea creditării și explozia ratelor. Cum să alegem ce e mai bine pentru noi, în plină inflație și incertitudine economică? Rămânem în chirie sau ne încumetăm să luăm un credit și să plătim o rată care, nu în puține situații, este la fel sau doar un pic mai mare decât prețul chiriei?

În continuarea campaniei Panorama „Educație de inflație”, Irina Chițu, analist financiar și country director Finzoom.ro, portal care compară produsele băncilor din România, ne explică ce calcule trebuie să ne facem înainte de a lua un credit imobiliar, indiferent că vorbim de programul Noua Casă sau de un credit ipotecar.

Experta aduce în discuție și riscurile la care ne supunem dacă optăm pentru un credit în perioadă inflaționistă, dar prezintă și detaliile de luat în seamă, astfel încât rata lunară să nu devină, pe termen mediu sau lung, o povară imposibil de gestionat.

În episoadele anterioare ale campaniei, Panorama a oferit răspunsuri la alte două întrebări spinoase: cum ne punem banii la adăpost în aceste vremuri atât de incerte și în ce măsură e indicat să investim în imobiliare.

Dacă vreți să abordăm, într-un material viitor, o temă legată de bugetare personală, economii, asigurări, investiții, trimiteți-ne întrebările dumneavoastră prin mesaj, pe pagina noastră de Facebook, sau prin intermediul unui e-mail, la adresa [email protected], cu titlul e-mail-ului „Educație de inflație”. Echipa Panorama va încerca să găsească oamenii cei mai potriviți să răspundă la întrebările recurente ale cititorilor noștri.

Pasul 1: ecuația „nevoie, dorință, putință”

Panorama: Cu ratele și ele foarte mari, merită să accesăm un credit imobiliar pentru achiziția unei locuințe în această perioadă?

Irina Chițu: Întotdeauna trebuie să îți faci propriile tale calcule, și nu mă refer doar la cele matematice. Sunt trei lucruri de care trebuie să ții cont înainte să iei o astfel de decizie: care este nevoia ta, care este dorința ta și care este putința ta. Pentru a avea un răspuns corect, e bine să te întrebi: de ce am nevoie de o casă? Vreau să locuiesc în ea sau vreau, spre exemplu, să investesc banii economisiți pentru a-i proteja de inflație?

Este important să ne imaginăm perioada în care vom locui în acea casă, dacă vom locui singuri și, nu în ultimul rând, trebuie să ne gândim la zonă și la cum ne dorim să arate casa. După ce facem o listă cu răspunsuri la toate aceste întrebări, trecem la pasul următor. Vedem câtă casă ne permitem și de cât avans dispunem.

P: S-a redus apetitul românilor de a accesa credite? Ce ați remarcat?

I.C.: Inflația mare a dus la creșterea dobânzilor. Banii în sine au devenit și ei mai scumpi. Din cauza dobânzilor ridicate, oamenii nu se mai încadrează la același credit la care se încadrau anul trecut. Să vă dau un exemplu:

Pasul 2: câtă casă îmi permit?

P: Ce mai trebuie să luăm în calcul atunci când decidem dacă să facem un credit pentru casă?

I.C.: Pe lângă acele calcule despre care vorbeam, trebuie să fii pregătit emoțional și financiar. Este esențial să îți dai seama câtă casă îți permiți. E bine să nu ne întindem mai mult decât ne permite plapuma. Este necesar să facem un calcul, în funcție de salariu, sau de salarii, în cazul familiei.

Spre exemplu, o familie care s-a îndatorat la maximum prin programul Noua Casă (45% din venit, n.red.), a ajuns la un grad de îndatorare de 75% din venit (cu creșterea ratelor, n.r.), ceea ce este enorm. E bine să fim precauți.

P: Cum ne dăm seama care este „prețul corect” pentru achiziția unei locuințe?

I.C.: Poți să vezi care e prețul chiriei în zona respectivă, înmulțești cu 15 ani și apoi înmulțești cu 80%.  Restul de 20% îi scazi pentru eventuale cheltuieli, reparații, perioade în care locuința nu a fost închiriată. De pildă, la o chirie de 500 de euro pe lună, prețul corect al unui apartament este de 72.000 de euro. Dacă vânzătorul cere mai mult, teoretic acel apartament nu-și merită banii.

Piața imobiliară, „fotografie la minut”

P: De ce au ajuns prețurile apartamentelor să fie atât de mari? Încotro ne îndreptăm?

I.C.: Dacă facem o comparație cu țările din jur, în România încă avem prețuri mici la apartamente. Cererea este în continuare mare, pentru că programul Noua Casă a susținut un anumit preț la apartamente. Sunt avantaje și dezavantaje. Așa cum menționam anterior, nu te mai încadrezi la același credit în prezent, față de 2022, deși venitul este același.

P: E important să dăm un avans cât mai mare atunci când achiziționăm o locuință prin credit?

I.C.: Avansul contează foarte mult, da. Pentru că, dacă dai un avans mare, poți să te împrumuți mai puțin din bancă. Inclusiv la programul Noua Casă se cere un avans minim de 5%, dar dacă tu ai contractul de vânzare pe 70.000 de euro și banca evaluează imobilul la 60.000 de euro, diferența trebuie achitată din avans. Niciodată nu va fi făcută o evaluare în plus a unui apartament. Din contră, va fi spre mai puțin. Contează foarte mult avansul, să fie cât mai mare posibil.

P: Ce fel de obiceiuri de cheltuire/economisire trebuie să avem înainte de a lua un credit pentru casă?

Ce e de preferat: reducem perioada de creditare sau rata?

P: În ce măsură e bine să facem rambursare anticipată, dacă avem această posibilitate?

I.C.: Indiferent de avansul cu care a fost luată o locuință, pentru orice tip de credit imobiliar, cele mai importante sunt plățile anticipate parțial. Cu alte cuvinte, să plătești în fiecare lună niște bani în plus față de rata stabilită de bancă. Dacă ne uităm pe un scadențar, putem vedea că la început plătim foarte puțin din credit și foarte multă dobândă.

P: Ce se va întâmpla cu prețurile la chirii în perioada următoare?

I.C.: Sunt trei factori care influențează prețurile mai mari la chirii, ce pot fi remarcate în ultima perioadă. În primul rând, piața chiriilor a crescut în urma izbucnirii războiului din Ucraina, au venit în țară refugiați, sunt zone întregi unde sunt cazați ucraineni. Apoi, sunt persoane care nu se mai încadrează la credite din cauza creșterii dobânzilor și a ratelor și, atunci, preferă să mai aștepte.

Nu în ultimul rând, e vorba de modificările legislative din acest an, care duc la creșterea prețului chiriilor. Impozitul anual pe contractele de închiriere crește de la 6% la 10%, costuri care, cel mai probabil, se transferă la chiriaș.

P: Și dacă, totuși, nu rămânem chiriași, la ce riscuri ne supunem dacă ne împrumutăm la bancă într-o astfel de perioadă?

I.C.: În momentul în care achiziționezi un apartament, cea mai mare economie o faci la cumpărarea în sine, dacă reușești să negociezi foarte bine prețul respectiv. E important să reducem cât mai mult din aceste riscuri. Atunci când te împrumuți, clar te expui la riscuri.

P: Cum ne ferim de ele? 

Despre Irina Chițu:

Este analistă financiară, cu o experiență de 15 ani în domeniul educației financiar-bancare. Este directoarea Finzoom.ro, un portal care monitorizează şi analizează piaţa financiară, compară produsele băncilor din România (credite de consum si pentru locuinta, depozite, carduri, investiţii).