Cum au ajuns imobiliarele „borcanul cu miere” pentru antreprenorii români

Ce au în comun oameni de afaceri precum Dan Șucu, frații Pavăl sau Ion Țiriac? Dincolo de business-urile cu care au cunoscut succesul, toți și-au adăugat în portofoliu, în ultimii ani, și afaceri în imobiliare. Au făcut asta fie pentru a reinvesti profituri din celelalte afaceri, fie pentru a face rost de capital pentru business-urile principale. Iar acum, în ciuda creșterii costurilor materialelor de construcție, imobiliarele rămân chiar și pentru cei mai prosperi antreprenori o variantă de adăpost  de o eventuală recesiune.

„Investiţiile imobiliare în România vor fi promiţătoare încă 20 de ani. În imobiliarele europene nu găsiţi preţurile atât de mici cum sunt preţurile în România”, dă asigurări Ion Țiriac, unul dintre cei mai cunoscuți oameni de afaceri autohtoni. Sfatul lui Țiriac nu vine întâmplător. El a inaugurat recent o clădire de birouri, care îi poartă numele și care se află în zona zero a Capitalei, în Piața Victoriei. Totul, în urma unei investiții de 40 de milioane de euro.

Țiriac nu este la prima investiție imobiliară. A dezvoltat complexul Stejarii, din nordul Capitalei, iar faza a doua a proiectului va avea apartamente destinate doar închirierii. Mai are în plan însă și construirea de locuințe în Timișoara și Brașov, acolo unde deține deja terenuri. Pe lângă toate acestea, speră însă să își vadă visul cu ochii și să reușească să construiască un turn de birouri de 50 de etaje. 

Chiar înainte de pandemie, un alt antreprenor cu ștate vechi, George Copos, inaugura în zona de nord a Capitalei un turn cu 25 de etaje, cu 1.300 de metri pătrați de spații comerciale și 400 de locuri de parcare. Ana Office Towers, la care omul de afaceri se gândea de aproape un deceniu, este situat în apropierea hotelului Crowne Plaza, deținut tot de el. Prima investiție în afara portofoliului care l-a consacrat – cel hotelier, în special – a însemnat și o investiție de 60 de milioane de euro, din fonduri proprii și un credit.

De la birouri, la rezidențial

Nu doar clădirile de birouri au intrat pe radarul antreprenorilor interesați de imobiliare, ci și segmentul rezidențial.

Dan Șucu, proprietarul Mobexpert, și-a făcut intrarea în lumea imobiliarelor în 2017, atunci când a început să dezvolte proiectul Arcadia Apartments, din zona Domenii din Capitală. Nu a mers singur în acest proiect, ci s-a asociat cu Valentin Vișoiu, omul de afaceri care deține compania de construcții Conarg din Pitești. Proiectul Arcadia este construit prin intermediul firmei DVD Residential Imobiliare, unde asociați majoritari sunt Dan Șucu și Valentin Vișoiu, iar investiția inițială era estimată la 100 de milioane de euro. 

Arcadia a devenit poate mai cunoscută în vara lui 2022, când a fost anunțat faptul că fostul președinte Traian Băsescu va fi unul dintre viitorii proprietari ai unei locuințe în complex.

Pentru Dan Șucu, acesta a fost doar primul test făcut în domeniul imobiliar. Au urmat și altele. Antreprenorul mai are pe masă proiecte rezidențiale în diferite zone ale Capitalei, în parteneriat cu alți investitori și chiar în familie.

De pildă, Șucu și soția sa au început să pregătească ridicarea unui ansamblu rezidențial major, în care ei erau acționarii principali: 500 de apartamente și un magazin Lidl pe terenul unde odinioară funcționa secția de rășini a fabricii de vopseluri a Policolor. De pe radarul lui Dan Șucu nu lipsește nici zona Pipera. Aici a dezvoltat Mobexpert Homes, un proiect care prevede în primă fază construirea a 110 case. De fapt, Șucu își completează și susține business-ul de producție de mobilă cu locuințe propriu-zise, mai ales că pune la dispoziție un serviciu de design interior pe care îl realizează un expert din echipa Mobexpert Pipera. 

Nu toți investitorii au fost însă tentați să construiască de la zero. Pentru frații Dragoș și Adrian Pavăl, proprietarii Dedeman, cel mai mare retailer de bricolaj de pe piața locală, apropierea de zona imobiliară – care nu avea legătură cu construirea de magazine Dedeman – a venit mai întâi din postura de investitori.

Prin Pavăl Holding, vehiculul lor de investiții, au cumpărat practic, la cheie, în 2020, proiectul The Bridge din București și The Office din Cluj-Napoca, pentru care au plătit cumulat în jur de de 320 de milioane de euro. Din investitori în imobiliare au devenit și dezvoltatori imobiliari. Primul proiect dezvoltat de ei este unul mixt și se află în Bacău, acolo unde a luat naștere și retailerul de bricolaj. Frații Pavăl vor dezvolta acolo un cartier mixt – rezidențial și birouri – care va cuprinde, de asemenea, hoteluri, precum și noul sediu al companiei Dedeman. Între timp, la finalul anului trecut, au mai adăugat în portofoliu și clădirea Dacia One din București, într-o tranzacție de circa 50 de milioane de euro. 

Nu s-au oprit însă aici. Tot cu pălăria de dezvoltatori, printr-o asociere cu firma Element Industrial, dezvoltă și vând parcuri logistice. 

Panorama a analizat un „episod” al diversificării portofoliului Pavăl Holding către retailul farma pe care îl puteți citi aici: Ce urmează pentru Farmacia Tei

Pasul lateral: de la construcții, la imobiliar

Nu doar cei care nu aveau afaceri în domenii conexe cu cel imobiliar au fost atrași de o astfel de investiție. Compania de construcții Bog’Art, fondată de Raul Doicescu,  s-a asociat cu  omul de afaceri de origine siriană Omar Akili, investitor în cadrul dezvoltatorului imobiliar Forte Partners, pentru a pune pe piață proiecte rezidențiale premium, potrivit Profit.ro. Ei ar avea în pregătire peste 1.000 de apartamente în București. 

În plină pandemie, Cristian Erbașu, proprietarul Erbașu Construct, a decis să își diversifice și el portofoliul în industria hotelieră, agricultură, și, inevitabil, a ajuns și la imobiliare. Printr-o asociere cu un alt grup de construcții – Concelex, fondat de un alt antreprenor român, Daniel Pițurlea – construiește în Mogoșoaia un ansamblu rezidențial cu 1.100 de apartamente. 

Nu este o listă exhaustivă, însă arată cât de atractivă a devenit, în ultimii ani, piața imobiliară autohtonă pentru antreprenorii români, fie că este vorba despre rezidențial, fie despre birouri și chiar de logistică. De cele mai multe ori, tandemurile de business par să fie o soluție bună, mai ales pentru antreprenorii care sunt la primele investiții în imobiliare. 

O schimbare de paradigmă

Antreprenorilor pentru care piața imobiliară este, deocamdată, un element de diversificare al afacerii li se adaugă companii autohtone deja consacrate cu afaceri în imobiliare, cum ar fi  Nordis, dezvoltatorul imobiliar cu proiecte hoteliere și rezidențiale de lux nu doar în Capitală, ci și în Brașov și pe litoralul Mării Negre, sau One Properties, dezvoltator de proiecte rezidențiale, de birouri și mixte.

Pentru mulți antreprenori, piața imobiliară reprezintă o oportunitate de a-și plasa banii obținuți din alte business-uri, pentru alții, doar un mod de a aduce ceva în plus afacerii principale pe termen mediu și lung. 

Analistul economic Adrian Negrescu punctează că imobiliarele sunt „un fel de ‘borcan cu miere’ din care tot mai mulți investitori încearcă să se înfrupte”, pentru principalul motiv că cererea continuă să fie ridicată, iar randamentele sunt foarte bune.

Cel puțin în ceea ce privește construirea de locuințe, business-ul este „destul de predictibil, dacă reușești să îți organizezi bine fluxul de materiale, îți calculezi eficient costurile și ai la dispoziție de o echipă de muncitori profesioniști”. 

Pe de altă parte, și piața imobiliară a evoluat de pildă, față de situația în care se afla în urmă cu mai bine de un deceniu. După cum explică Mihaela Pană, criza din 2008 a declanșat o puternică schimbare pe piața imobiliară, din prisma jucătorilor activi și, implicit a strategiilor de investiții. În opinia ei, rezultatul este că, în prezent, chiar dacă există presiune cauzată de „creșterea costurilor, inflației și accesului dificil și costisitor la finanțare, precum și a altor factori economici, sociali, geopolitici, piața nu simte atât de puternic aceste unde de șoc”.

Iar dacă ne uităm doar la 2021, piața imobiliară rezidențială a fost extrem de dinamică – s-a și vândut mult, dar s-a construit pe măsură. Și, în continuare, Bucureștiul atrage cele mai multe investiții. Despre acestea, precum și despre problemele care apar la orizont legate de îngreunarea creditării, precum și a costului ridicat al vieții care îi fac pe români să ia mai greu decizia de a achiziționa o locuință, Panorama a scris aici.

În schimb, apetitul ridicat al oamenilor de afaceri autohtoni pentru imobiliare se datorează și faptului că achiziția de terenuri, clădiri, dezvoltarea imobiliară reprezintă, după cum subliniază Adrian Negrescu, „un instrument de protecție în caz de recesiune pentru că, în perspectivă, orice recesiune este urmată de o perioadă de reviriment economic când cererea în această zonă va crește semnificativ”.

Loc de dezvoltare mai este. Dacă ne uităm doar la sectorul rezidențial, stocul de locuințe este în continuare vechi, iar migrarea către orașele mari pune presiune pe locuințe. Analistul economic amintește că deficitul de locuințe este estimat la circa la un milion de unități locative.

Faptul că și investitorii români au început să fie activi pe piața imobiliară, ori ca investitori, ori ca dezvoltatori, și se luptă de la umăr la umăr cu grupuri regionale sau globale importante este un semn bun, crede Mihaela Pană.  Practic, înseamnă un semnal de încredere pentru alți investitori. În plus, o diversificare a tipurilor de investitori activi va duce la o creștere a lichidității pieței  și, în final, a volumului investițional. 

Pe de altă parte, deocamdată, fondurile românești și investitorii autohtoni au doar o anvergură locală, nu regională, europeană sau globală, așa cum se întâmplă cu investitorii din alte state europene. „Există și investitori români care vizează extinderea și pe alte piețe imobiliare din regiune sau din Europa, dar din acest punct de vedere, suntem la primii pași”, mai spune specialista Cushman & Wakefield.