Ce mai înseamnă „ideal pentru investiție” în imobiliare? Capcane și sfaturi când cauți să-ți pui banii la adăpost în vremuri tulburi

Investiție sau cheltuială?

Există câteva linii mari de urmărit atunci când ne aflăm în căutarea unei locuințe cu scop de investiție. Prima regulă și poate cea mai importantă e să ne uităm la zona în care e amplasată locuința și ce facilități oferă în jur: transport în comun, școli, grădinițe, spații comerciale, parcuri, centre de activități. E ceea ce caută, de fapt, și un potențial chiriaș de încredere.

Într-un oraș aglomerat, așa cum e Bucureștiul, de exemplu, o locuință e mult mai ușor de închiriat dacă bifează toate aceste aspecte. „O investiție imobiliară înseamnă achiziționarea unei proprietăți cu scopul de a genera profit în timp – fie prin chirie, fie prin aprecierea valorii în piață. Uneori, cele două pot merge împreună. O proprietate „ideală pentru investiție” ar trebui să aibă un mix bun între randament și risc, într-o zonă cu cerere reală și potențial de creștere”, explică, pentru Panorama, Daniel Tudor, antreprenor în imobiliare și fondator al platformei The Concept. 

Tudor susține că o locuință este o investiție în două situații:

• „dacă o închiriezi și îți aduce un venit lunar” sau
• „dacă locuiești în ea și ai făcut o achiziție inteligentă, adică ai cumpărat într-un moment bun al pieței, pe fundamente solide”. Mai simplu spus, visul oricărui investitor: cumperi ieftin și, dacă te decizi cândva să vinzi, obții mai mult.

Atrage atenția și el că eticheta „ideal pentru investiție” este folosită adesea abuziv în anunțuri. Doar pentru că o proprietate este nouă sau într-un cartier popular nu înseamnă automat că e o investiție bună pe termen lung, spune el.

Pe de altă parte, nu e musai să investim într-o locuință aflată în orașul în care locuim. Orașe ca Brașov, Sibiu sau Constanța rămân mereu atractive, tocmai pentru că oamenii își fac vacanțele acolo, au potențial turistic și se pretează pentru închiriere în regim hotelier, pe termen scurt – pe platforme ca Airbnb sau Booking.

Chiar dacă aceste venituri pot avea caracter sezonier, ele sunt mult mai mari decât cele obținute prin închirierea clasică, pe termen lung.

De altfel, datele din piață arată că, în ultimii ani, prețurile de achiziție au crescut într-un ritm mult mai susținut în orașele de provincie decât în București.

În Cluj-Napoca, prețul mediu pe metru pătrat a sărit de pragul psihologic de 3.000 de euro. De asemenea, în Brașov, au depășit 2.200 de euro pe metru pătrat, iar locuințele noi din Sibiu și Timișoara au devenit mai scumpe decât cele din București, potrivit datelor agregate de platforma PatruPereți.

Cluj-Napoca, însă, cu tot cu celebra garsonieră-simbol de 11 metri pătrați, anunțul care a devenit viral la vremea lui în online, merită o paranteză.

Experții consultați de Panorama se uită cu mare atenție la orașul din inima Transilvaniei, tocmai pentru că situația de acolo poate fi extrem de volatilă. Pe de-o parte, dacă orașul va beneficia de îndelung așteptatul metrou, atunci traiectoria de creștere poate fi păstrată. Pe de altă parte, dacă nu reușește să-și mențină statutul de hub tehnologic și va pierde mulți angajați din acest domeniu (vezi eliminarea facilităților fiscale pentru IT-iști), atunci lucrurile s-ar putea dezumfla la un moment dat.

Ok, și cu ce bani?

Când vrem să investim în imobiliare, plecăm de la două situații: fie avem propriile economii, fie ne împrumutăm – la bancă sau din alte surse.

Dacă avem deja banii strânși, atunci cel mai probabil vom căuta să ne încadrăm în bugetul pe care-l avem la dispoziție, ceea ce ne restrânge opțiunile. Apartamentele noi sunt din ce în ce mai scumpe și, drept urmare, au tras în sus și prețurile apartamentelor mai vechi.

Există varianta în care putem cumpăra o locuință veche, dar amplasată într-o zonă foarte bună, al cărei preț să fie mai mic tocmai pentru că necesită investiții. Cu un buget pentru renovare bine calculat, proprietatea se poate aprecia. Dacă avem banii necesari pentru o locuință nouă, cu atât mai bine.

„În general, apartamentele noi oferă mai mult confort, riscuri tehnice mai mici și sunt mai ușor de gestionat. Cele vechi pot fi mai ieftine, dar vin la pachet cu riscuri ascunse”, spune tot Daniel Tudor. Aceste riscuri pot însemna o infrastructură precară a întregului imobil sau diverse probleme ce pot apărea în spațiile comune, cele care pot fi remediate doar de administrație.

Dacă pornim la drum cu banii de la bancă, există un principiu acceptat unanim de toți experții: dacă venitul din chirie e mai mare decât rata plătită la bancă, atunci persoana respectivă iese în câștig, ceea ce poate însemna o investiție bună.

Doar că nici aici lucrurile nu trebuie privite în alb și negru. E adevărat că prețul chiriilor e în creștere de ani buni și că, la acest moment, dobânzile la creditele ipotecare sunt încă mici – sub 5% la majoritatea. Dar această ecuație ne scoate pe plus doar dacă dobânda percepută de bancă e fixă.

Or, acest lucru e promis de bănci doar în primii ani de creditare – între trei și cinci ani, dacă luăm în calcul ofertele cele mai bune. Ulterior, rata devine variabilă și ar putea urca peste chiria încasată. O variantă în acest caz ar fi o refinanțare la momentul în care se încheie perioada cu rată fixă, astfel încât să mai fie adăugați niște ani pe același sistem – fie la aceeași bancă, dacă acceptă acest lucru (cazurile sunt rare), fie la altă bancă.

Ar însemna, în acest caz, rostogolirea unor credite, ceea ce poate fi un stres în plus pentru posibilul investitor, mai ales că dobânzile pot varia și în defavoarea sa.

„În investiții imobiliare, două elemente sunt esențiale: randamentul și riscul”, spune Daniel Tudor. Randamentul se referă la cât câștigi din chirii și eventuale aprecieri ale prețului la revânzare. Riscul vine din factori precum întârzieri la livrare (în cazul construcțiilor noi), degradarea sau depășirea morală a apartamentelor vechi sau instabilitatea prețurilor în zone slab conectate la oraș. Asta fără să luăm în calcul o scădere sau chiar prăbușire a pieței.

„Mulți investitori se lasă descurajați dacă randamentul anual din chirie pare mic – să zicem 5%. Dar o proprietate bine aleasă, într-o zonă în dezvoltare, poate aduce pe termen lung randamente totale (chirie netă + apreciere) de peste 10% anual. Dacă folosești și un credit ipotecar – adică leverage – randamentul pe capitalul propriu poate depăși chiar 15% anual”, completează el.

Expertul a venit și cu un exemplu clar de ce înseamnă să te împrumuți la bancă pentru achiziția unei locuințe în scop investițional. În acest caz, avantajul cel mai mare ar putea veni, de fapt, din creșterea valorii proprietății în timp.

Și statul a impulsionat, de-a lungul timpului, achiziția de locuințe – prin ceea ce astăzi poartă numele de programul Noua Casă. Avantajul acolo e avansul mai mic și posibilitatea de a obține un credit mai mare, tocmai pentru că statul garantează până la 60% din valoarea lui.

Din 2009, de la lansarea programului (inițial, se numea Prima Casă), și până anul trecut, au fost cumpărate prin acest mecanism peste 334.000 de locuințe, cu o valoare totală de aproape 6,5 miliarde de euro.

Citește și:

Interactiv: Harta imobiliară a României. Cum s-a umflat bula imobiliară a românilor

Cumpărăm acum sau așteptăm până „cade piața”?

E genul de întrebare care poate primi răspunsuri diverse, în funcție de experții consultați. Dar toate răspunsurile, indiferent de natura lor, fac referire la așa-numitele cicluri imobiliare.

Un ciclu imobiliar are, de obicei, patru faze:

• declinul: apare atunci când piața este suprasaturată, adică ofertă mai mare decât cerere. Numărul clădirilor neocupate începe să crească, numărul de proprietăți noi este foarte mic, creditele imobiliare frânează. Drept urmare, prețul proprietăților scade.
• absorbția: pentru că nu mai apar locuințe noi, cele deja construite încep să se vândă. După ce surplusul investițional este absorbit, ratele de închiriere încep să crească, crește cererea, scade oferta. Drept urmare, prețurile încep, din nou, să urce, ceea ce va impulsiona crearea de noi oferte.
• apar construcții noi: cresc oferta și cererea, inflația și costurile de construcție se duc în sus. Drept urmare, proprietățile se apreciază.

• saturație: nu se mai dezvoltă multe proiecte noi, iar ratele de ocupare încep să scadă, ceea ce ne întoarce la prima fază.

La cum arată acum piața imobiliară, pare că ne aflăm (încă) în ciclul de construcții noi, dar estimările care se fac legate de durata unui ciclu nu sunt relevante, pentru că nimeni nu poate ști ce se întâmplă în viitor din punct de vedere social, economic, politic.

Dar, totuși, câteva puncte de plecare putem avea. Dacă ne aflăm într-un moment în care piața imobiliară e pe un trend ascendent, ar fi bine să ne întrebăm: ne orientăm doar spre locuințe aflate în oraș sau aproape de centru sau trebuie să urmărim și zonele aflate în plină dezvoltare, în care constructorii promit facilități similare cu cele din interiorul orașelor?

„Piața s-a diversificat. În trecut, toată lumea căuta centrul sau zonele consacrate. Azi, din cauza bugetelor și a dezvoltărilor imobiliare, mulți investitori se orientează spre zone limitrofe, dar cu potențial de dezvoltare – adică unde urmează infrastructură, dezvoltări comerciale sau centre de interes. Eu spun mereu: investește în produsul potrivit, înaintea momentului potrivit. Mai exact, un apartament într-un ansamblu nou, bine construit, aflat într-o zonă care va deveni atractivă în următorii ani, poate aduce randamente excelente”, e de părere Daniel Tudor.

Tot el explică, însă, că zonele de la periferie sunt cele mai vulnerabile la scăderi de preț în perioade de criză. Cu alte cuvinte, în cazul unui deranj economic, care pare că se prefigurează, acele zone vor fi primele care vor deveni greu de închiriat sau în care prețurile proprietăților vor scădea.

„Pe termen lung, imobiliarele bune tind să se aprecieze, dar nu toate proprietățile sunt „investiții”. Dacă nu cumperi cu o strategie și fără să analizezi datele, riști să intri pe un vârf de piață și să aștepți ani de zile până revii pe plus”, afirmă expertul.

De la cine și ce cumpărăm?

Scandalul Nordis a zdruncinat încrederea potențialilor clienți în dezvoltatorii imobiliari. Ceea ce nu e neapărat rău, tocmai pentru că era nevoie să se pună mai bine lupa pe o piață care ne dictează, direct sau nu, cheltuielile de zi cu zi.

În acest context, o gândire critică e mai mult decât binevenită.

„Nu te lăsa cucerit de randamente „promoționale”, poze frumoase sau facilități de tip „resort”, insistă Daniel Tudor. Tot el punctează că aspectele care contează cu adevărat sunt:

• calitatea construcției (cere detalii despre materiale și instalații);
• poziționarea proiectului;
• vecinătățile;

• planul urbanistic aprobat;

• actele juridice (intabulare, autorizații etc.).

Consultarea juridică și tehnică e mai mult decât necesară, pentru că, după cum a explicat Panorama AICI – unde am analizat măsurile propuse după scandalul Nordis, un avans dat în necunoștință de cauză poate fi foarte greu de recuperat.

Indiferent că iei în calcul o investiție imobiliară cu bani economisiți sau împrumutați de la bancă, e bine de știut că în toată această piață activează mai mulți actori. Instrumentele prin care poți investi nu sunt limitate doar la a cumpăra o locuință direct de la dezvoltator, cu scopul de a o închiria ulterior.

Pe piață există mai multe companii de real estate, cu experiență în investiții imobiliare, care-ți promit randamente bune dacă devii investitor alături de ele în diverse proiecte imobiliare. Practic, ai o sumă de intrare în momentul în care proiectul e demarat și primești, la final, un randament sub formă de dividende când locuințele de acolo se vând.

Mai mult, există posibilitatea de a cumpăra nu de la dezvoltator, ci de la companii care au cumpărat deja apartamente în perioada de pre-sale (adică au făcut achiziții off-plan). Aceste companii cesionează ulterior contractul/promisiunea de cumpărare către potențialul investitor la același preț la care îl vinde și dezvoltatorul la acel moment, dar cu niște clauze mai bune. Te poți uita, spre exemplu, dacă în contractul cesionat se menționează returnarea totală a avansului în cazul în care dezvoltatul nu respectă termenele de livrare.

Avantajul ar fi că o achiziție de la astfel de companii vine la pachet și cu beneficii ulterioare: prețuri preferențiale la mobilare/decorare, la angajarea unui designer sau la diverse servicii de curățenie (dacă, să zicem, ai vrea să oferi apartamentul la închiriere în regim hotelier). Dezavantajul e că poți da peste o companie care nu e de încredere și care a fost, la rându-i, păcălită de dezvoltatori, în cunoștință de cauză sau nu.

Dacă tragem linie, vedem că oricâte teme ne-am face, o investiție e urmărită mereu de ceea ce experții numesc riscul black swan (lebăda neagră) sau riscul asumat că un eveniment imprevizibil poate da peste cap calculele inițiale. Într-un climat economic imprevizibil, ca cel de azi, el trebuie luat în calcul mai mult ca oricând.

Sursă foto: Albertophotography | Dreamstime.com