Românii răstoarnă mersul la mall de pe verticală pe orizontală. Radiografia unui trend imobiliar care prinde viteză
Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici
- Pe timp de pandemie, construcția de malluri a fost pusă „on hold”. Investitorii imobiliari au mizat, în schimb, pe parcurile de retail. Așa se face că ponderea parcurilor de retail este mai mare față de cea a mallurilor, atunci când ne referim la suprafața livrată din ultimii ani.
- Ca urmare, retailul modern ajunge și în orașe unde nu e rentabil să construiești un mall sau în noile suburbii, unde au apărut mii de apartamente în ultimii ani.
- Pentru majoritatea comercianților, parcurile de retail sunt cea mai bună variantă pentru a se extinde. Peste 70% din magazinele Sportisimo sunt deschise în astfel de proiecte, iar divizia de imobiliare a Altex și-a bugetat investiții de 200 de milioane de euro în 30 de parcuri de retail.
- Odată cu extinderile, cresc și vanzările. Retailerii au marcat un 2022 cu vânzări în creștere. Față de 2019, creșterea este de 40%.
- Belgienii de la Mitiska și polonezii de la Scallier se pregătesc de exit din parcurile de retail construite și sunt gata să marcheze profit. În plus, piața are potențial, iar loc de noi proiecte de acest fel încă mai există.
Când n-am mai mers la mall din cauza restricțiilor impuse în pandemie, n-am mai probat haine, am uitat de popcornul de la cinema și nici n-am mai luat masa în oraș. Drept urmare, vânzările retailerilor au luat-o la vale. Cu o excepție: în localitățile unde nu erau malluri, dar care aveau un parc de retail, oamenii au continuat să cumpere. Puteau intra din stradă direct în magazine, ca într-un Mega.
Dacă în vremuri „normale”, mallurile erau adevărate furnicare și fabrici de făcut bani, în pandemie, proiectele care încă erau pe hârtie au fost amânate. În schimb, a prins avânt segmentul parcurilor de retail, tocmai pentru că au rezistat mai bine în vremuri tulburi.
Astfel, ceea ce părea doar o conjunctură s-a transformat repede într-un trend. E mai ușor și ieftin și durează mai puțin să construiești un parc de retail în micile orașe, decât un mall. Iar pofta de expansiune a retailerilor este susținută tocmai de prezența acestor centre comerciale.
În plus, atât retailerii, cât și dezvoltatorii se uită la un indicator important: evoluția Produsului Intern Brut (PIB), care la noi înregistrează una dintre cele mai mari creșteri din Uniunea Europeană, potrivit estimărilor Comisiei Europene. Ne depășesc doar Irlanda și Malta.
Mai multe parcuri de retail decât malluri
Anul acesta, se vor deschide malluri și parcuri de retail cu o suprafață totală de 320.000 de metri pătrați, de aproape patru ori mai mare decât anul trecut. Din această suprafață, 74% reprezintă parcuri de retail care se află în construcție, iar restul de 26% din suprafață este destinată mallurilor, mai arată datele CBRE.
Spre comparație, anul trecut au fost livrate proiecte de retail cu o suprafață totală de aproape 87.000 de metri pătrați. Din aceasta, 81% au avut ca destinație parcurile de retail, majoritatea deschise în orașe secundare și terțiare.
Cea mai importantă deschidere în retail de anul acesta este mult-așteptatul mall Promenada din Craiova, dezvoltat de NEPI Rockcastle. Este și cea mai mare investiție în retail de la pandemie încoace.
Noul mall din Bănie va avea 150 de magazine, printre care și primul magazin Lefties, parte din grupul Inditex, din România. Proiectul a atras atât de mult interesul retailerilor, încât dezvoltatorul a adăugat și un parc de retail, chiar lângă mall. În total, suprafața închiriabilă va fi de aproape 64.000 de metri pătrați.
Chiar dacă parcurile de retail au o cotă de 38% din stocul total de peste patru milioane de metri pătrați de spații moderne de retail, acest format va continua să se dezvolte, în special în orașele mai mici, acolo unde nu pot fi construite malluri la fel de mari ca în București, Iași, Brașov sau Timișoara.
Citește și:
Cum arată mersul la cinema după anii de pandemie și „nota de plată” pentru malluri
Pariul pe depozitele de mărfuri. Cum devine România un hub logistic regional și ce o ține pe loc
Cât de șifonată a ieșit industria fashion când shopping-ul de haine s-a mutat din mall pe canapea?
Cum stă treaba la vecini
Și pe alte piețe din regiune, această tendință s-a intensificat odată cu pandemia. În Polonia, spre exemplu, care are de patru ori mai multe spații de retail decât România, erau în construcție, în martie 2023, 40 de proiecte comerciale, dintre care 30 sunt parcuri de retail, potrivit datelor Cushman & Wakefield Polonia.
Anul acesta, piața de acolo va absorbi un volum de 300.000 de metri pătrați de spații de retail. În total, dezvoltatorii au 16 milioane de metri pătrați de spații moderne.
Un alt motiv pentru care parcurile de retail au devenit atractive este și chiria. În Polonia, chiria pentru spații în malluri a scăzut odată cu pandemia și a dat semne de revenire de-abia spre sfârșitul anului trecut, în timp ce pentru parcurile de retail chiria a crescut.
De unde vine cererea
Cei mai activi chiriași, în căutare de noi spații pentru extindere, sunt cei din domeniul fashion, dar și cei din sectorul alimentației publice, mai arată compania de consultanță CBRE.
Iar cei mai importanți retaileri din proiectele imobiliare au vândut anul trecut bunuri și mărfuri de peste 32 de miliarde de euro, cu 16,3% mai mult față de 2021, potrivit datelor companiei de consultanță Cushman & Wakefield, care a analizat rezultatele a 114 operatori din industrie.
Iar dacă ne uităm la 2019, ultimul an de dinaintea pandemiei, creșterea față de nivelul de atunci este de 40%.
După un 2020 în care vânzările au fost mai mici pentru retailerii din zona de îmbrăcăminte și încălțăminte, în 2021, a fost depășit nivelul din 2019.
Pepco, cu peste 400 de magazine, multe dintre ele deschise în parcuri de retail, a devenit atunci cel mai mare retailer de îmbrăcăminte de la noi. A depășit giganții Inditex și H&M și și-a menținut locul și în 2022, când a avut afaceri de 2,3 miliarde de lei, adică aproape 470 de milioane de euro.
Sportisimo este unul dintre chiriașii obișnuiți ai parcurilor de retail. Magazinul cu numărul 50 a fost deschis în proiectul de retail Funshop Park din Vaslui, la finele lunii mai. Și pe lista de deschideri noi pentru acest an sunt patru magazine în București, Craiova, Alba și Brașov, dintre care două magazine sunt localizate în parcuri de retail.
„Inaugurarea de magazine în aceste tipuri de locații se află în continuare în strategia noastră de extindere, astfel că la momentul actual suntem în căutare de locații noi. Avem în plan extinderea rețelei de magazine cu aproximativ opt magazine pe an, iar cu siguranță parcurile de retail sunt un concept care ne ajută să ne atingem obiectivul și să ne extindem rețeaua de distribuție”, a spus pentru Panorama, Petru Andronic, Country Manager Sportisimo România.
Odată cu deschiderile, au crescut și vânzările. Față de 2019, afacerile pe plan local s-au dublat, iar față de 2021, creșterea a fost de circa 14%.
Sunt parcurile de retail un imbold pentru retaileri să ajungă la cât mai mulți clienți? „Da, cu siguranță ne ajută să ajungem la cât mai mulți clienți” mai spune Petru Andronic. „Peste tot există un potențial de cumpărare pe care încercăm să îl fructificăm. Chiar dacă s-a observat tendința de revenire a mallurilor încă din 2022, parcurile de retail ne ajută să atingem zonele orașelor regionale care nu au fost pe harta extinderilor în urmă cu câțiva ani, dar și zonele rezidențiale din suburbiile orașelor mari”, completează șeful Sportissimo.
Cererea vine și din partea cumpărătorilor. Zone întregi de lângă marile orașe s-au transformat în ultimii ani în suburbii cu mii de locuințe. Astfel că, odată cu noile cartiere, au apărut și magazinele de proximitate din parcurile de retail.
„Family Market a apărut ca idee de business înainte de pandemie, ca urmare a unei cereri concrete pe care o primeam din partea comunității. Este și motivul pentru care conceptul a demarat cu o consultare a oamenilor din cele două zone rezidențiale, ce s-au dezvoltat foarte mult în ultimii ani, privind ce servicii și magazine își doresc aproape, astfel încât mixul de chiriași s-a format, practic, alături de rezidenți”, a spus pentru Panorama, Sebastian Mahu, Head of Asset Management Iulius.
Din seria Panorama „România de suburbie”, citește și:
Dormim în comună, trăim și muncim la oraș. Marea migrație din ultimul deceniu către periferia orașelor
Avantajele și dezavantajele zonelor-dormitor de lângă marile orașe, unde se mută oamenii cu bani
Cât costă un parc de retail
Dacă mallurile vin la pachet cu zeci de magazine în orașe unde bazinul de potențiali cumpărători este mare, parcurile de retail au mai puține magazine, de regulă din cele care oferă produse de bază. Iar unele vin și cu restaurante de tip fast-food. Suprafețele acestor centre comerciale variază de la câteva mii de metri pătrați și pot ajunge chiar și la 12.000 de metri pătrați în unele cazuri.
În plus, proiectele au și un retailer ancoră, precum Lidl, Kaufland sau Carrefour.
Investiția e considerabil mai mică față de ce e nevoie pentru a construi un mall.
Spre exemplu, dezvoltatorul polonez Scallier, care și-a făcut intrarea pe piața de la noi în 2020 și a construit deja cinci parcuri de retail, investește între cinci și zece milioane de euro într-un astfel de proiect. Al șaselea parc de retail se va deschide anul acesta la Moșnița, lângă Timișoara, iar compania a anunțat recent că are deja terenurile asigurate pentru alte trei proiecte.
În primele trei luni din acest an, s-au deschis două parcuri de retail, unul la Giurgiu, iar altul la Călărași, investiții cumulate de nouă milioane de euro.
Constructorul Synergy și-a făcut anul trecut intrarea pe acest segment de piață și a deschis primul astfel de proiect, Lemon Park, în nordul Bucureștiului, chiar lângă autostrada care duce spre Ploiești. Investiția a fost de 15 milioane de euro. Compania pregătește planurile pentru alte două proiecte similare, care sunt în fază incipientă. Mizează tot pe zone rezidențiale, cu potențial ridicat.
„Pregătim două proiecte, în alte orașe decât București. Din ceea ce vedem noi și la chiriașii pe care îi avem în Lemon, dar și în general, în piață, vedem tendința retailerilor de a merge către astfel de proiecte”, a spus pentru Panorama, Liviu Suvac, Chief Business Officer Synergy Construct, referindu-se la parcurile de retail.
Pentru proiectele pe care constructorul le are în plan, suprafețele vizate sunt de 6.000 de metri pătrați, cel mult 8.000 de metri pătrați.
„Nu considerăm că suprafețe mai mari de 8.000 de metri pătrați ar fi mai atractive sau competitive pentru profilul nostru și ce ne propunem. Strict din punctul de vedere al materialelor de construcție, da, e mai scump să construiești acum, dar în același timp, avem lecțiile învățate de la Lemon și mă aștept ca la următoarele proiecte să ieșim în aceeași zonă de preț”, ne-a mai spus Suvac.
Mallurile în schimb, au nevoie de investiții de câteva zeci de milioane de euro. Prime Kapital, unul dintre cei mai activi jucători pe acest segment, are în pregătire malluri și centre comerciale mai mici pentru care a bugetat investiții cuprinse între 30 și 140 de milioane de euro. În total, investițiile programate în retail ale dezvoltatorului sunt de circa 600 de milioane de euro, potrivit datelor financiare ale companiei.
De ce parc de retail, și nu mall?
Poate că nu mulți își mai amintesc de strada din Arad cu cinci malluri. Dezvoltatorii s-au înghesuit înainte de criza din 2008 și au cumpărat terenuri pentru noi proiecte. Doar un mall a și fost construit, iar AFI Europe anunța cu ani în urmă că și-a schimbat planul și va construi un parc de retail în loc de mall. Construcția proiectului a început anul trecut, iar printre chiriași se numără Carrefour, Leroy Merlin, Media Galaxy, Decathlon și mai mulți retaileri din zona de fashion. McDonald’s a deschis deja primul restaurant de tip Drive-Thru din oraș. Deschiderea este programată pentru a doua jumătate din acest an.
Nu doar dezvoltatorii sunt interesați de construcția de parcuri de retail. Cometex, divizia de imobiliare a Altex, care e lider pe piața electroIT, a anunțat în toamna anului trecut că are planuri pentru 30 de noi parcuri de retail în orașe precum București, Timișoara, Brașov, Iași, Giurgiu, Focșani, Zalău, Râmnicu Vâlcea, Botoșani, Târgoviște, Călărași. Investiția totală, scrie ZF, este de 200 de milioane de euro.
Anul trecut, a vândut și ultima proprietate construită înainte de 1989 care se mai afla în portofoliul companiei, iar pentru acest an, sunt programate deschiderea a trei parcuri de retail la Dej, Râmnicu-Vâlcea și Giurgiu. Printre chiriașii Cometex se numără Takko, Pepco, JYSK, Sinsay, Deichman, Sportisimo, DM sau Noriel.
Anul exit-urilor
Dezvoltatorul belgian Mitiska și-a construit pe plan local un portofoliu de 24 de parcuri de retail, ancorate de Kaufland și Lidl. Portofoliul a fost scos la vânzare și ar putea să le aducă proprietarilor 250 de milioane de euro, potrivit Profit.ro.
Polonezii de la Scallier, care își continuă expansiunea pe plan local, au scos și ei anul trecut la vânzare cinci parcuri de retail.
La fel a făcut și grupul Iulius, care a vândut anul acesta 50% din cele două parcuri de retail construite în zona metropolitană a Iașiului, acolo unde dezvoltările rezidențiale au dus la apariția unor suburbii în Bucium și Miroslava, deschise în 2022.
„Faptul că am atras alături de noi un partener româno-american – W&E Assets, alături de care să deținem cote egale, reprezintă intenția noastră de a duce la maturitate aceste proiecte și, de ce nu, extinderea acestui concept”, a mai spus pentru Panorama Sebastian Mahu. Dezvoltatorul analizează piața, însă nu poate anunța un al treilea Family Market.
Planuri pentru viitoare proiecte de retail sunt, iar investitorii care își vor completa paleta de active cu parcuri de retail vor mai da un avânt pieței. Cât despre retailerii care nu erau prezenți în România, aceștia au profitat de moment să-și facă intrarea și au acum un drum pavat spre extinderi.
Articol editat de Alina Mărculescu Matiș
Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.
