Imobiliare cu vedere spre munte

Surpriza imobiliară din 2023. Cum a ajuns Brașov cea mai mare piață rezidențială după București și ce o poate menține în top

Computer Hope Guy
Cartierul Valea Cetății, din Brașov / foto: Panorama

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

Autostrada prin munți, care trece spre Brașov prin toate stațiunile de pe Valea Prahovei pline ochi de Sărbători, este cea mai așteptată autostradă din România. Ne-au promis-o politicienii în urmă cu 30 de ani, iar ceea ce era un vis pentru părinții noștri este acum un vis și pentru noi.

În schimb, peste o lună, Brașovul va fi legat internațional de mari orașe din Europa, odată cu deschiderea aeroportului, primul construit de la zero din ultimii 50 de ani în România. E o inaugurare care va aduce plusuri în multe industrii și sectoare economice, chiar și pe piața imobiliară, într-un moment în care ea e deja pe val în orașul de sub Tâmpa. Brașovul a ajuns, în primele luni ale acestui an, cea mai mare piață rezidențială după cea din Capitală.

Iar specialiștii mai văd loc de creșteri, pe toate segmentele, fie că e vorba de apartamente sau hoteluri. Autostrada, când și dacă se va face, va fi un bonus.

Brașovul e nr. 2 și pentru că piața a scăzut aici mai puțin decât în Timiș și Cluj

Piața imobiliară din Cluj-Napoca a fost pentru mulți ani cea mai efervescentă după cea din București. Deseori, prețurile de aici pentru locuințe le depășeau pe cele din Capitală, iar achizițiile se făceau în proporție de 75% cu banii jos. De doi ani încoace, capitala IT a României a pierdut teren în fața celei din Timiș, iar după primele trei luni din acest an, a cedat și în fața celei din Brașov.

În 2021 și 2022, județul Timiș, și cu preponderență Timișoara, devenise cea mai mare piața imobiliară din provincie, în funcție de numărul tranzacțiilor cu unități individuale, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), analizate de Panorama.

Primul trimestru din acest an a venit cu o surpriză. Piețele din Cluj și Timiș au scăzut mai mult decât cea din Brașov, ceea ce i-a permis acesteia din urmă să se plaseze pe locul doi în topul piețelor imobiliare, după București.

Aproape 2.200 de tranzacții au fost parafate în tot județul, peste Cluj, unde s-au înregistrat puțin peste 1.800 de tranzacții, și peste Timiș, care avea 1.600 de tranzacții, potrivit datelor ANCPI. Deși în ianuarie 2023, în Timiș se parafau cele mai multe tranzacții după București, scăderile au continuat și în următoarele două luni, chiar și în Brașov. Cu toate acestea, la final de trimestru, Brașovul a bătut și Clujul, și Timișul. Și ar putea să o țină așa în continuare.

Cele mai recente date de la ANCPI arată însă că, pentru luna aprilie, în Constanța s-au vândut cu 17 locuințe mai multe decât în județul Brașov. Chiar și așa, adunate, cifrele pentru primele patru luni din acest an confirmă că Brașovul este a doua cea mai mare piață rezidențială, cu aproape 2.900 de unități vândute. Următoarele piețe sunt Timiș, cu 2.700 unități vândute, Cluj (aproape 2.500 unități), Constanța (2.300 unități), Iași (aproape 1.700 unități) și Ilfov (aproape 1.600).

„Cred că există potențialul ca Brașov să se mențină pe tot parcursul anului 2023 drept piața rezidențială cu cele mai mari vânzări de locuințe din țară, după București. Sunt proiecte rezidențiale aflate în faze avansate de construcție, care se vor livra în acest an în oraș și împrejurimi. Numărul proiectelor aflate în autorizare sau în stadii avansate de planificare este mai redus față de alți ani, ceea ce va duce la un grad de absorbție bun și în 2023 și implicit la un pipeline bun de tranzacții”, a spus pentru Panorama, Răzvan Calița, managing partner SVN Romania | Brașov.

Scăderea de 9% a tranzacțiilor din județul Brașov în primele trei luni din acest an, comparativ cu aceeași perioadă a anului trecut, nu este o veste chiar așa de rea, mai spune Calița. Scăderea vine după anii 2021 și 2022, când s-au stabilit recorduri de vânzări de locuințe pentru această piață.

„În plus, nivelul actual de vânzări este în continuare cu 36,8% peste cel din 2020, când, în ciuda perioadei de lockdown, s-a stabilit de asemenea un record de vânzări”, completează consultantul imobiliar.

Piața rezidențială din Brașov decolează odată cu aeroportul

Chiar dacă mai puține decât anii precedenți, aproape 3.000 de locuințe ar putea fi livrate anul acesta pe piața din orașul Brașov, dar și în împrejurimi. Dintre acestea, 400 sunt pentru închiriere în scop turistic, potrivit datelor SVN.

Un mare plus ar fi și deschiderea aeroportului, care ar putea fi un imbold pentru cei care vor să lase Capitala în urmă și să se mute.

„Există, spre exemplu, persoane care au luat în calcul o relocare în Brașov, însă necesitatea de a parcurge câteva ore până în București, Sibiu sau chiar Cluj-Napoca pentru a călători în străinătate i-a determinat să amâne decizia. În curând, această problemă nu va mai exista”, mai spune reprezentantul SVN.


Citește și:
Brașov reîncărcat: „plămânul verde” care riscă să se sufoce sub propria greutate
De ce nu are aer să crească traficul de pasageri pe aeroporturile din România

La fel ca în București sau alte piețe, cumpărători sunt cei care vor să-și îmbunătățească spațiul locativ și să facă upgrade. Pe lângă ei, mai sunt și cei care s-au mutat aici pentru că orașul e mai aproape de munte și oferă mai multe posibilități de petrecere a timpului liber. O altă categorie de cumpărători sunt cei care își doresc o a doua locuință, de vacanță. La toți aceștia se adaugă și investitorii care sunt în căutarea unor randamente mai mari.

Prețuri în creștere

Prețul mediu pentru apartamentele din Brașov este de 1.590 de euro/metru pătrat util, iar prețurile pentru cele noi sunt deja pe plus cu 10%. În cazul apartamentelor vechi, creșterile sunt ceva mai mici, de câteva procente.

„Pe anumite segmente, suntem la același nivel ca în 2022. Segmentul premium înregistrează rezultate foarte bune și vedem o cerere consistentă și pe segmentul mass market. Rămâne de văzut ce vor aduce lunile următoare. Stabilizarea dobânzilor, și chiar scăderea ROBOR, care are încă un impact psihologic, pot să readucă în piață o parte din cererea afectată de creșterea dobânzilor din 2022 și începutul lui 2023”, ne-a mai spus Calița.

Cluj-Napoca

2421
euro/metru pătrat util

Brașov

1590
euro/metru pătrat util

București

1507
euro/metru pătrat util

sursă: Imobiliare.ro

Și Brașovul are suburbiile lui. Mii de locuințe au fost livrate în localitățile Târlungeni, Ghimbav și Sânpetru. Proiectele rezidențiale din aceste localități, cu acces facil spre oraș, au fost construite pentru cei cu bugete mai reduse, sau mass-market cum li se mai spune.

Pe termen mediu însă, și localitățile din inelul 2 al orașului, precum Râșnov, Vulcan, Bod sau Prejmer, vor atrage și ele interesul investitorilor.


 
Citește și:
Dormim în comună, trăim și muncim la oraș. Marea migrație din ultimul deceniu către periferia orașelor
România de suburbie. Avantajele și dezavantajele zonelor-dormitor de lângă marile orașe, unde se mută oamenii cu bani

 

De ce și-a pierdut Clujul „coroana”

După boom-ul imobiliar din Cluj-Napoca înregistrat în ultimii ani, activitatea a început să se reducă. Caracteristicile orașului și procesul anevoios de autorizare au dus la o scădere a numărului de blocuri finalizate, deși cererea a fost mare.

Anamaria Burcă, managing partner SVN Romania | Cluj, spune că nu vede o creștere a numărului de livrări de apartamente în Cluj-Napoca. Oferta nouă va rămâne la un nivel redus pentru încă doi ani. Totuși, chiar dacă la începutul acestui an a scăzut cererea, scăderea ROBOR ar putea da tonul revenirii creditării în piață. Ceea ce va duce la mai multe apartamente vândute.

„Cererea este în scădere comparativ cu anul trecut, însă trebuie avut în vedere că primul trimestru din 2021 a fost unul foarte bun pentru piața rezidențială clujeană, scăderea fiind totuși față de o bază de raportare ridicată. Locuințele noi se achiziționează în continuare încă din fazele de construcție, stocul fiind destul de redus, în principal datorită ofertei noi reduse – fapt care se poate observa și din statisticile referitoare la livrări. Observăm și o foarte ușoară revenire a cererii bazate pe creditare și sperăm ca aceasta să se transforme într-o tendință”, a spus pentru Panorama Anamaria Burcă.

Randamente mai mari decât pentru apartamentele la mare

Brașov este al doilea cel mai vizitat județ de către turiști, arată datele Institutului Național de Statistică, după Constanța, fără să punem la socoteală Bucureștiul. După doi ani în care pandemia a făcut ravagii în turism, 2022 a început cu o revenire.

Pentru județul Constanța, acolo unde principalele puncte de atracție sunt stațiunile de pe litoral, anul trecut a fost cel mai bun. S-au înregistrat peste 1,45 milioane de sosiri ale turiștilor în structurile de cazare, cu 5% peste nivelul din 2019. În cazul județului Brașov, sosirile turiștilor au fost anul trecut cu doar minus 1% față de ultimul an nemarcat de pandemie.


 
Citește și:
Vacanța la mare, între hotel și apartamente de închiriat. Cum arată calculele dezvoltatorilor și ce prețuri găsesc turiștii

 

Nu doar fluxul de turiști pe care îl are Brașovul atrage investitorii în imobiliare, ci și randamentele mai mari la închirierea apartamentelor. Dacă pentru apartamentele la mare grosul banilor se face doar în lunile de vară, randamentul anual în euro este de circa 9% la Brașov, potrivit SVN. Și asta pentru că perioada de închiriere a apartamentului este mai mare decât cea de pe litoral. Pentru segmentul rezidențial clasic, adică cel în care oamenii închiriază o locuință pe termen lung, randamentul este de circa 6%, pe fondul majorării chiriilor cu 10% în ultimul an.

E contextul în care un dezvoltator care a finalizat și vândut peste 500 de apartamente în București, Rock Development, s-a asociat cu Meta Estate Trust pentru dezvoltarea de proiecte în Poiana Brașov.

Iar fostul tenismen Ion Țiriac a anunțat anul trecut că începe investițiile în locuințe la Brașov și Timișoara, acolo unde are terenuri cumpărate încă dinainte de criza din 2008. Demersurile au fost deja facute, iar proiectul este în fază de pre-concept.

Brașovul începe să crească și mai are până își va atinge potențialul maxim. „Sunt în continuare creșteri înregistrate pe diferite segmente economice, care se transpun și în majorări de venituri și implicit în cerere pentru locuințe. Iar toate acestea se înregistrează fără a lua în calcul migrația internă și sectorul turistic, care prezintă în continuare un potențial ridicat neexploatat în Brașov”, mai spune Calița.

Turismul de business a acaparat în întregime oferta mare, iar grupurile găsesc tot mai greu opțiuni de cazare. SVN estimează un deficit de 1.000 de camere de hotel.

Peste trei ani însă, oferta din oraș se va îmbogăți cu noi unități de cazare, care acum se află în construcție sau renovare. Branduri precum Double Tree by Hilton, Hilton Garden Inn, Ibis Styles și AC by Marriott își vor pune sigla pe hoteluri cu un total de 570 de camere, potrivit Est Hospitality.

Un lucru e clar: se vor construi mai multe apartamente, iar la început, străinii vor fi atrași de noua destinație din tabela de plecări. Poate vor fi atrași să-și cumpere case vechi și să fie vecini cu regele Charles sau să-și deschidă business-uri și aici. Cert e că toată lumea stă anul acesta cu ochii pe Brașov, pentru a vedea ce efecte va avea aeroportul în economia județului.

Articol editat de Alina Mărculescu Matiș


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
0 Comentarii
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    8
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x