Cum va arăta piața imobiliară în 2024 și ce trebuie să știi dacă te gândești să-ți iei o locuință

Evoluția prețurilor la imobiliare a ajuns unul dintre subiectele preferate de dezbatere în România, într-o țară în care 95% din populație trăiește într-o locuință proprietate personală și în care achiziționarea unei case este mult mai populară decât investițiile pe bursă. 

De cele mai multe ori când vine vorba de imobiliare, oamenii au păreri diametral opuse și mai ales la extreme: fie sunt convinși că prețurile la locuințe vor crește în ritm accelerat, fie anticipează o „prăbușire” a prețurilor. Astfel de opinii sunt influențate însă semnificativ de propriile interese financiare și mai puțin de o analiză a fundamentelor economice care pot duce prețurile la locuințe în sus sau în jos.

În principiu, ca în cazul oricărui alt bun disponibil pe piață, prețul unei locuințe este determinat de modelul economic cerere vs ofertă. Dacă oferta crește în timp ce scade cererea, bunul respectiv devine mai ieftin, prețul scade. Invers, dacă avem un număr scăzut de oferte și o cerere mare pentru bunul respectiv, acesta devine mai scump, prețul crește. 

Când vine vorba despre piața imobiliară, cererea este determinată de numeroși factori, printre care necesitatea oamenilor de a achiziția locuințe în care să trăiască, dorința unei investiții imobiliare care să aducă profit prin închiriere și prin aprecierea bunului imobiliar pe termen lung, dar și de situația financiară a populației, în funcție de contextul economic. De cealaltă parte, oferta este determinată, printre altele, de stocul de locuințe vechi disponibile la vânzare și de numărul de locuințe nou construite.

Sunt atât de mulți factori economici care pot înclina balanța într-o parte sau alta, încât să dai verdicte bombastice de tipul „piața se va prăbuși” sau „prețurile vor exploda” în cazul imobiliarelor este imposibil, dacă vrei să fii serios. Totuși, analiza mai multor factori ne poate da o idee despre cum va arăta piața de imobiliare în 2024.

Câți oameni vor să-și cumpere locuințe în România? Etalonul cinstit: tranzacțiile

Cererea reală pentru achiziționarea de locuințe este dificil de cuantificat, întrucât nu există un indicator care să poată determina cu precizie acest parametru. Motivul este cât se poate de simplu: întotdeauna vor exista oameni care și-ar dori să cumpere un imobil, dar care nu au bani destui pentru o astfel de achiziție și nici nu se califică pentru un credit ipotecar.

În acest context, numărul de tranzacții imobiliare este cel mai bun indicator public pe care îl putem lua în calcul, pentru a determina cererea de locuințe. Acesta reflectă practic cererea din partea persoanelor care își doresc și, în același timp, își și permit să cumpere o locuință la prețurile solicitate de vânzători, în momentul respectiv.

În anul 2023, pe piața imobiliară din România au avut loc peste 158.000 de tranzacții, în scădere cu aproape 10% comparativ cu anul 2022. Această evoluție în scădere trebuie însă pusă în context, pentru mai multă relevanță.

În primul rând, piața imobiliară a evoluat diferit între prima jumătate a anului și a doua jumătate a anului 2023. De exemplu, în primele șase luni, numărul de tranzacții a scăzut cu 22,1%, comparativ cu prima jumătate a anului 2022. Cea de-a doua jumătate a anului a adus o creștere a numărului de tranzacții cu 2,2%, comparativ cu perioada similară din 2022.

Principala explicație pentru această revenire a numărului de tranzacții din a doua parte a anului trecut o putem găsi în modificările legislative. În august 2023, Guvernul a anunțat creșterea cotei reduse de TVA de la 5% la 9%, începând din 1 ianuarie 2024.

Această cotă redusă de TVA se aplică pentru locuințele noi, cu o suprafață de cel mult 120 de metri pătrați și un preț de cel mult 600.000 de lei (circa 120.000 de euro) fără TVA, doar dacă cumpărătorul este la prima achiziție a unei locuințe. În practică, majorarea cotei reduse de TVA înseamnă automat creșterea prețurilor cu 3,81% pentru locuințele din această categorie.

Citește și: Mărimea contează. Anomalia care anulează tot sensul noului impozit pe locuințele de lux

Impactul măsurilor fiscale, cu bune și cu rele. Cum riscă guvernul să-și înghită hârtia cu calcule, în fața economiei reale

Cel mai probabil, o parte dintre persoanele care intenționau să cumpere locuințe la începutul anului 2024 au decis să grăbească achiziția cu câteva luni, pentru a „prinde” TVA-ul de 5%, ceea ce explică și creșterea atipică cu peste 15% a numărului de tranzacții din decembrie 2023, față de decembrie 2022. De altfel, trebuie să luăm în calcul inclusiv că o tranzacție imobiliară poate dura și câteva luni de la decizia inițială până semnarea propriu-zisă a actelor.

În al doilea rând, imaginea pieței imobiliare depinde mult și de cum ne raportăm la anii anteriori. Poți spune că în 2023 numărul de tranzacții de locuințe a scăzut pentru al doilea an consecutiv, însă în același timp poți spune că 2023 a fost al treilea cel mai bun an, ca număr de tranzacții, din ultimii 7 ani.

Mai au românii suflu financiar pentru a-și cumpăra case în 2024?

Cererea pentru locuințe va fi inevitabil influențată și de situația economică a populației. În decembrie 2023, inflația anuală a fost de 7%, a doua cea mai mare din Uniunea Europeană, parțial ca urmare a faptului că ponderea alimentelor în calculul inflației este mai mare în țările est-europene comparativ cu cele din Vest. Inflația ridicată are efecte directe în buzunarele oamenilor și implicit asupra bugetului disponibil pentru o achiziție imobiliară.

Între timp, dobânzile la creditele ipotecare s-au stabilizat, însă sunt în continuare la un nivel mult mai ridicat decât în urmă cu doi ani. Astfel, indicele IRCC, pe baza căruia se calculează dobânda la credite începând din 2019, este în prezent de 5,97%, comparativ cu numai 1,17% în ianuarie 2021. 

În plus, Mugur Isărescu, guvernatorul Băncii Naționale a României, a declarat recent într-o conferință de presă că dobânda de politică monetară va scădea doar după ce inflația va ajunge la valori rezonabile.

Chiar și cu toate aceste date, este greu de dat un verdict despre cum va evolua numărul de tranzacții imobiliare în 2024. Dacă luăm în calcul efervescența din finalul lui 2023, ne putem aștepta ca în prima parte a acestui an numărul tranzacțiilor să scadă comparativ cu ultimele luni din 2023 și să fie relativ apropiat de cel înregistrat în primele luni din 2023, când piața a raportat un număr scăzut de tranzacții. 

În plus, creșterile de taxe care au intrat în vigoare de la 1 ianuarie în aproape orice domeniu economic, precum și ciclul de patru alegeri care vor avea loc în perioada iunie-decembrie 2024 i-ar putea determina pe unii cumpărători să fie mai prudenți, în special dacă intenționau să facă o achiziție prin credit ipotecar.

Care este oferta de locuințe în România? 2023, primul an de scădere a locuințelor nou construite

Oferta de locuințe disponibile la vânzare este împărțită în două mari categorii. Pe de o parte, vorbim despre oferta de locuințe vechi scoase la vânzare de actualii proprietari, care în principiu este dificil de cuantificat exact. Pe de altă parte, vorbim despre oferta de locuințe noi, iar aici lucrurile sunt mai simple, pentru că poți lua în calcul doi indicatori calculați de Institutul Național de Statistică (INS). 

Unul dintre acești indicatori este numărul de locuințe noi, finalizate în fiecare an. Știm astfel câte locuințe noi au intrat pe piață în fiecare an. Datele publicate periodic de INS arată o creștere anuală constantă a numărului de locuințe noi, finalizate la nivel național, de la circa 44.000 în 2014, până la 73.000 în 2022. Practic, în 2022 s-au construit la nivel național cu 65% mai multe locuințe decât în 2014.

Pe de altă parte, regiunea de dezvoltare București-Ilfov a înregistrat practic o dublare a numărului anual de locuințe finalizate în 2021 (peste 22.000 de locuințe) comparativ cu 2014 (circa 10.000 de locuințe). Totuși, anul 2022 a marcat prima scădere a numărului de locuințe noi livrate (-3%) de după 2017.

Datele complete pentru anul 2023 urmează să fie publicate abia în luna martie, așa că pentru moment ne putem raporta doar la situația din primele nouă luni ale anului trecut. Întrucât este greu de crezut că trendul s-a schimbat dramatic în ultimele trei luni ale anului, aceste date arată că 2023 a fost primul an din ultimul deceniu în care numărul de locuințe noi finalizate la nivel național a scăzut cu circa 5%.

O tendință asemănătoare este și în regiunea București-Ilfov, acolo unde scăderea pe primele nouă luni ale anului este de circa 6%, comparativ cu primele nouă luni din 2022. Efectul direct al acestor scăderi este reducerea ofertei de locuințe noi pe piață. 

Autorizațiile de construire, în picaj

Pentru a înțelege cauzele scăderii numărului de locuințe finalizate în 2023, este important să analizăm un al doilea indicator publicat de INS: numărul autorizațiilor de construire. 

Un aspect important de luat în calcul aici este că lucrările de construcție pentru un complex rezidențial durează de regulă 2-5 ani, iar intervalul de timp necesar pentru obținerea autorizațiilor de construire a crescut constant în ultimii ani. Cu alte cuvinte, locuințele noi care vor intra pe piață în 2024 sunt cele care au fost autorizate cu 2-5 ani în urmă, poate chiar mai mult, în funcție de complexitatea proiectului. 

Datele INS arată că, după un record de peste 51.000 de autorizații emise la nivel național în 2021, numărul de autorizații pentru primele 11 luni din 2023 a fost de numai 32.000 și va ajunge probabil în preajma pragului de 36.000 la nivelul întregului an (datele pentru luna decembrie 2023 nu au fost încă publicate). Avem, deci, o scădere cu circa 37% într-un interval de numai doi ani. În plus, este foarte posibil ca 2023 să devină anul cu cele mai puține autorizații de construire din ultimul deceniu. 

O scădere și mai accentuată se prefigurează în regiunea de dezvoltare București-Ilfov, după un record de 6.765 autorizații de construire emise în 2021 și doar 3.324 de autorizații în primele 11 luni ale anului 2023, cu potențial de a ajunge la circa 3.700 de autorizații la nivelul întregului an. Într-o astfel de situație, numărul de autorizații de construire emise în 2023 va fi cu circa 45% mai mic decât în 2021. Și, la fel ca la nivel național, 2023 va fi anul cu cele mai puține autorizații de construire din ultimul deceniu pentru regiunea București-Ilfov. 

Impactul acestor date este că numărul de locuințe noi care vor fi finalizate în următorii 2-3 ani va fi mai mic decât numărul de locuințe noi finalizate în ultimii 2-3 ani. Cu alte cuvinte, oferta de locuințe noi de pe piață va fi în scădere și în următorii ani.

Este dificil de anticipat exact dacă numărul autorizațiilor de construire va crește în 2024, însă și aici ne putem orienta după noutățile din piață. Trebuie să nu uităm însă că Bucureștiul nu are încă un nou Plan Urbanistic General (PUG), întrucât acesta se află în revizuire. În plus, Planurile Urbanistice Zonale (PUZ) ale fiecărui sector din Capitală sunt suspendate. 

Aceste probleme vor îngreuna și în 2024 obținerea de autorizații de construire în Capitală. În plus, la nivel național, doi mari dezvoltatori imobiliari mari au anunțat în ultimele luni că amână o serie de investiții în proiecte rezidențiale. 

Prime Kapital pune „în așteptare” toate proiectele rezidențiale la care nu a început încă lucrările. Compania are în prezent trei proiecte finalizate parțial și patru proiecte la care nu a început încă lucrările. În ultima categorie intră complexul IMGB Residential din București, care va avea peste 3.000 de locuințe, Cluj Residential din Cluj-Napoca, cu aproape 1.500 de locuințe, sau Elba Residential din Timișoara, cu peste 1.400 de locuințe. În total, Prime Kapital are „în așteptare” construcția a peste 11.000 de locuințe.

Gran Via a pus „în așteptare” proiectul rezidențial Gran Via Marina din Constanța, care la finalizare ar urma să aibă în total 8 blocuri cu aproximativ 1.000 de locuințe. 

„Proiectul din Constanţa va fi pus pe hold, deoarece vânzările nu merg foarte bine. Am discutat și cu alți dezvoltatori din Constanța și aceeași problemă o au și ei. Diferența dintre Constanța și ce se dezvoltă pe litoral este că noi ne adresăm celor din Constanța, iar marea se adresează populației României”, este explicația oferită de Antoa­nela Comşa, preşedinta Gran Via România, pentru Ziarul Financiar. 

Viitoarele proiecte vor fi influențate și de inflație, care a condus la creșterea prețurilor pentru materiale de construcție, dar și de creșterea costurilor cu angajații. De exemplu, salariul minim brut în construcții a crescut la 4.000 lei în 1 ianuarie 2023 și ulterior la 4.582 lei în 1 octombrie 2023, iar autoritățile centrale au sugerat că următoarea majorare se va face în iulie 2024. 

Îți cumperi sau nu casă în 2024?

Piața imobiliară din România trece printr-o perioadă în care cererea de locuințe este influențată negativ de condițiile economice, inclusiv de inflația ridicată și dobânzile mari la credite, în timp ce oferta de locuințe este de asemenea influențată negativ de scăderea numărului de autorizații de construire, de inflația care a afectat prețurile la materialele de construcții și de costurile salariale. 

De altfel, acesta este un aspect remarcat inclusiv de Banca Națională a României, în Raportul asupra stabilității financiare, publicat în luna decembrie. 

„Activitatea pe piața imobiliară rezidențială a continuat să se contracte (...) atât pe partea de cerere, cât și pe cea de ofertă. Așteptările pentru perioada următoare sunt de continuare a acestei tendințe, dată fiind scăderea semnificativă a autorizațiilor de construire pentru clădirile rezidențiale [și] menținerea ritmului susținut de creștere a costurilor de construcție pentru clădirile rezidențiale (+15 la sută în primele nouă luni ale anului 2023 față de aceeași perioadă a anului 2022)”.

Toți acești factori vor avea, în cele din urmă, influențe asupra prețurilor de vânzare. Este dificil de anticipat care va fi punctul de echilibru, însă este bine să luăm în calcul faptul că datele din piață arată că o parte dintre dezvoltatori preferă să pună proiectele rezidențiale în așteptare, decât să micșoreze prețurile, pentru a genera o creștere a cererii. 

Un alt aspect important în determinarea prețurilor va fi atitudinea proprietarilor care intenționează să vândă locuințe vechi. Dacă cererea scade, aceștia vor avea practic două opțiuni: cei care au nevoie urgentă de bani ar putea accepta o scădere a prețurilor, în timp ce proprietarii care nu au o astfel de presiune ar putea alege să păstreze locuințele la vânzare la prețurile actuale, chiar și cu riscul de a nu le vinde.

Astfel, înainte de a lua o decizie finală cu privire la oportunitatea unei achiziții, este important să iei în calcul atât nevoile tale în ceea ce privește locuirea sau dorința unei investiții, cât și toți acești factori care vor influența cererea și oferta de locuințe în 2024.