Presiune pe prețuri

Vine criza pe piața imobiliară sau nu? Cifrele care aduc câteva răspunsuri, într-una din „cele mai dificile perioade”

Computer Hope Guy
Foto: Inquam/Octav Ganea

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

În pandemie, și în special după lockdown, se vorbea mult de achiziția de case sau apartamente mai mari. Era o tendință apărută din nevoia de a fi stăpân pe un spațiu exterior, atunci când au existat restricții de circulație, dar și pentru că biroul din coloșii de oțel se mutase în sufragerie. A fost o perioadă în care numărul de locuințe construite, dar și cele vândute au atins noi recorduri.

  1. Piața rezidențială se confruntă cu un declin. Scumpirea creditelor a făcut ca românii să amâne decizia de a se muta în locuințe noi sau au renunțat la apartamentele mai mari și la zonă. Rezultatul se vede și în cifrele oficiale: s-au vândut mai puține locuințe. Tranzacțiile dezvoltatorilor s-au redus, însă aceștia se așteaptă ca cererea să revină de anul viitor.
  2. Până când cumpărătorii își vor permite un credit, apartamentele se scumpesc, din nou. Întâi din pix, odată cu majorarea TVA de la 5%, la 9%. Apoi, pe lângă factorii interni care duc la scumpirea apartamentelor, evoluții aproape necunoscute stau la granițele țării: reconstrucția Ucrainei după război și a Turciei după cutremur.
  3. Proiecte de blocuri cu sute de apartamente în București sunt blocate la nivel administrativ. Dezvoltatorul Cordia are blocat, de trei ani, un proiect cu 600 de locuințe în zona Petrom City, acolo unde sunt planuri pentru mii de locuințe.
  4. Ca să nu stea cu apartamentele goale și să genereze totuși venituri, dezvoltatorii au decis să le scoată la închiriere, fiind disponibile și spre vânzare pentru invesitorii care sunt în căutare de forme alternative de investiții. Dezvoltatorul Impact a lansat de mai bine de un an o firmă care se ocupă de închirierea apartamentelor și își propune să aloce un procent de 15% din fiecare proiect pentru acest tip de apartamente.
  5. Dezvoltatorii își păstrează optimismul pentru 2024, un an cu alegeri, deci cu promisiuni politice. Rămâne de văzut dacă tranzacțiile imobiliare revin pe plus.

Treptat, peisajul economic a început să se deterioreze și am simțit cu toții cum prețurile la energie, bunuri și alimente au crescut fulgerător. Cuvintele cheie care au guvernat ultimii doi ani au fost „inflație” și „război”. Iar de aici, o cascadă de efecte care au ecou și în piața imobiliară.

Scăderea pragului până la care se aplică o TVA de 5% la achiziția locuințelor noi, de la 140.000 de euro, la 120.000 de euro, a spulberat anul acesta visul unei locuințe mai mari.

Și pentru că au o gaură de miliarde de lei de acoperit la bugetul de stat, guvernanții umblă acum, pentru a doua oară, la TVA la locuințe. De la 1 ianuarie 2024, aceasta crește la 9% și pune astfel capăt erei lui 5%, care a susținut piața 15 ani. Automat, prețul locuințelor va crește.

Piața rezidențială din București se află într-un declin temporar, spune Tinu Sebeșanu, CEO-ul dezvoltatorului Impact, dar este de așteptat ca atunci când dobânzile vor reveni la un nivel accesibil, cumpărătorii să-și îndrepte din nou atenția spre achiziția de locuințe noi.


Citește și

Cum arată declinul de pe piața rezidențială

2021 se încheia cu un record de tranzacții cu unități locative individuale – aproape 183.000 de apartamente din toată țara au fost tranzacționate la nivel național, potrivit datelor Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), analizate de Panorama.

2022 a început bine și ar fi putut depăși recordul anterior, dacă din vara anului trecut tranzacțiile nu ar fi luat-o la vale. Circa 175.400 de tranzacții cu unități individuale au fost încheiate tot anul, cu 4% mai puține decât anul anterior.

Chiar dacă nu mare, această tendință de scădere a continuat și s-a accentuat până în august anul acesta, când s-au încheiat 15.400 tranzacții cu unități individuale, mai mult față de august 2022 și față de oricare altă lună din 2023. Dezvoltatorii nu au avut răgaz să răsufle ușurați. Nivelul din august a fost doar o picătură care nu oprește însă scăderea de anul acesta.

Asta pentru că, dacă e să tragem linie, tranzacțiile cu unități individuale la nivel național din primele opt luni din 2023 s-au redus cu 20%, respectiv 17,5% față de aceeași perioadă din 2021, respectiv 2022.

Situația nu e roz nici pentru cea mai mare piață imobiliară, cea din București, care alături de Ilfov, a înregistrat o scădere a tranzacțiilor cu 26,6% față de primul semestru din 2022. Este și cel mai slab rezultat înregistrat în ultimii trei ani, potrivit statisticilor oficiale.

„Nu este deloc un rezultat dezastruos, ținând cont că 2021 și 2022 au fost ani cu rezultate record de vânzări, deci scăderea e raportată la un vârf istoric. Este o scădere, însă situația nu este gravă”, a spus pentru Panorama, Gabriel Voicu, vicepreședinte SVN România.

Singurul capitol la care piața rezidențială e pe plus e la numărul de locuințe livrate. Dar asta doar pentru că sunt finalizate proiecte și locuințe pentru care s-au obținut autorizații în trecut. 2022 a venit cu un nou record, astfel că numărul total de locuințe finalizate a fost de 73.332, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS). Pe viitor, mai puține autorizații înseamnă mai puține locuințe finalizate.

Dacă ne uităm la ce ar urma să vină, adică noi locuințe livrate, situația ar putea trece pe minus. Numărul de autorizații de construire eliberate în primele șapte luni din acest an pentru clădiri rezidențiale, unde sunt incluse și cele construite de persoane fizice, dar și juridice, a fost cu 24% mai mic față de ce s-a eliberat în aceeași perioadă din 2022, arată date tot de la INS.

TVA scumpește locuințele noi 

Cum s-a ajuns aici? Inflație de două cifre, indici ROBOR și IRCC în creștere și scumpirea creditelor sunt factorii principali care au dus la amânarea deciziei de cumpărare.

Un alt motiv pentru care s-au vândut mai puține locuințe este, cum spuneam, și schimbarea pragului pentru care se aplică o TVA de 5%, de la 140.000 de euro, la 120.000 de euro. Era, încă de anul trecut, unul dintre efectele preconizate.


Citește și

Cine a vrut să cumpere o locuință nouă a fost nevoit să facă un compromis. A renunțat fie la camera în plus pe care și-o dorea, fie la zonă, cel mai adesea semicentrală, pentru că diferența generată de această schimbare a pragului de TVA este destul de consistentă.

„Cum era de așteptat, scăderea plafonului pentru care se aplică TVA de 5%, coroborată cu creșterea exponențială a dobânzilor, a avut cu precădere efecte asupra proiectelor în curs, mai ales pe segmentul rezidențial mediu, dominat de achiziții cu credite bancare. Cumpărătorii au fost constrânși să se orienteze către locuințe mai mici pentru a compensa diferența de TVA de până la 20.000 de euro. Acest impact s-a resimțit accentuat la noi, în proiectul Greenfield Băneasa, unde în primele luni ale anului a scăzut masiv cererea pentru apartamentele mari, cu trei camere”, a spus pentru Panorama, Tinu Sebeșanu, CEO Impact Developer & Contractor.

Nu au fost afectate de această schimbare locuințele din alte proiecte din portofoliul Impact, precum Boreal Plus din Constanța, acolo unde majoritatea se încadrează sub pragul de 120.000 de euro, sau cele din Luxuria Residence din București, care oricum se adresează unui alt segment, iar profilul cumpărătorului este diferit, cu prețuri pentru care se plătește o TVA de 19%*.

Per total, numărul unităților pre-vândute de Impact s-a redus cu circa 30% în prima jumătate a acestui an față de primele șase luni din 2022. Sebeșanu spune despre această perioadă că a fost „una dintre cele mai dificile din industria noastră în ultima decadă, cu provocări generate în principal de contextul macroeconomic”. La acești factori se adaugă și închiderea temporară a unui drum spre Greenfiled.

De la anul, cine cumpără o locuință nouă va plăti în plus, pentru că TVA se va majora de la 5%, la 9%.

Este una dintre măsurile din noul pachet fiscal pe care guvernanții l-au adoptat pentru a acoperi o gaură de 43 de miliarde de lei la bugetul de stat. Însă noile măsuri propuse ar putea avea de fapt un efect negativ care nu a fost anticipat.

„Toate măsurile  fiscale, ca întreg, vor avea un efect negativ asupra întregii economii, vor fi mai puține resurse pentru consum și, implicit, mai puține încasări pentru un întreg ecosistem economic, aproape indiferent de sector. Noua cotă a TVA la achiziția de locuințe reprezintă doar o rotiță din acest întreg. Având în vedere importanța sectorului construcțiilor și a tranzacțiilor imobiliare în formarea PIB-ului, inclusiv a domeniilor conexe, de la retail la mobilier, transporturi și altele, considerăm că noile măsuri propuse ar putea aduce în sine un efect negativ nescontat”, este de părere Gabriel Voicu de la SVN.

Tinu Sebeșanu spune că această creștere a TVA, dar și dobânzile încă mari la creditele ipotecare vor face ca cererea să fie la un nivel scăzut în primul trimestru din 2024.

„Ulterior, consider că cererea va reveni treptat, nivelul acesteia fiind mult mai ridicat față de volumul preconizat al ofertei în viitor”, crede CEO-ul Impact.

De la vânzare, la închiriere

Scăderea vânzărilor de locuințe a dus la creșterea interesului pentru chirii. În așteptarea clienților care să-și permită locuințele, unii dezvoltatori au preferat să le scoată la închiriat. Este și cazul dezvoltatorului Prime Kapital, care a decis închirierea apartamentelor finalizate și nevândute din proiectele Marmura și Avalon din București. Decizia, spune dezvoltatorul, vine pe fondul unei cereri în creștere. Dacă apar clienți, acestea vor fi scoase la vânzare.

Dezvoltatorul Cordia, care a finalizat anul acesta și cea de-a doua fază din proiectul Parcului20 din București, spune că în ultimul an chiriile au crescut, iar utilizatorii finali au amânat decizia de a cumpăra. Nu și investitorii.

„Investitorii de portofoliu și-au plasat banii în apartamente de închiriat, care le conservă investiția în contextul unei inflații ridicate și le aduc un randament de 5%-6% pe an. Și în Parcului20, am înregistrat o creștere a vânzărilor generate de investitorii de portofoliu și o diminuare a celor provenite din partea utilizatorilor finali”, a povestit pentru Panorama Mauricio Mesa Gomez, director general Cordia România și Spania.

Impact a lansat, de mai bine de un an, Spatzioo, o companie care se ocupă de facility și property management. Dezvoltatorul are disponibile mai multe apartamente de închiriat în ansamblurile Luxuria, Greenfield și Boreal, dar sunt disponibile și la vânzare pentru cei care doresc să investească și să-și asigure venituri regulate și sigure. Practic, nu mai cumperi un apartament și apoi cauți de unul singur chiriași, ci îl cumperi cu contractul care îți asigură venituri din chirie.

„Ne-am propus ca în fiecare proiect să alocăm cel puțin 15% din locuințe pentru închiriere. Ne-ar plăcea să ajungem la o cifră și mai mare, deoarece credem că piața de închirere va fi pe tendință crescătoare pe termen mediu și lung, dar acest model reprezintă o presiune pe fluxurile de numerar și trebuie să fim atenți să menținem un echilibru care să nu influențeze activitatea noastră de bază”, a mai spus pentru Panorama Tinu Sebeșanu.

Chiar și cu apartamentele scoase la închiriere, scopul final este de a le vinde.


Citește și:

Mai cresc prețurile?      

Pe lângă creșterea TVA, da. Dobânzile la credite influențează costurile de finanțare, iar pentru București cel puțin, blocajul urbanistic cu întârzieri în emiterea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ), a avizelor și autorizațiilor de construire, a pus dezvoltarea pe pauză. În același timp, prețurile la materialele de construcție nu stau pe loc. Betonul, lemnul, cărămizile și polistirenul, toate s-au scumpit în prima jumătate din acest an.

Cordia vrea să dezvolte un proiect cu 600 de apartamente în zona Coralilor din București, lângă Petrom City, o zonă care a atras interesul investitorilor în ultimii ani, care au cumpărat mai multe terenuri.

„Proiectul nostru este destul de avansat din punct de vedere al documentației, a ajuns până în Consiliul General al Primăriei Municipiului București și stă acolo de trei ani”, spune Mauricio Gomez, care așteaptă un dialog cu primăria.

Și nu doar factorii interni ne-ar putea scumpi apartamentele, ci și cei externi.

„Oferta nu va putea echilibra cererea pe termen mediu și lung, fapt ce va influența suplimentar creșterea prețurilor. La nivel macroeconomic, putem estima că pe termen mediu și lung, reconstrucția Ucrainei va pune o presiune majoră atât pe forța de muncă, cât și pe materii prime și materiale și ar putea fi un alt un factor care să influențeze viitoare creșteri de preț semnificative”, mai spune Sebeșanu.

Citește și

Mauricio Mesa Gomez, pe de altă parte, e mai optimist. Este de părere că evoluția pieței ar trebui să fie una pozitivă, pe fondul unor dobânzi stabile și inflație în scădere. Totuși, atrage și el atenția asupra faptului că un stoc redus de locuințe finalizate, pe fondul blocajului urbanistic de la nivelul Bucureștiului, ar putea duce la o creștere de prețuri.

Anumite zone din București vor înregistra o scădere a ofertei încă de anul viitor, mai completează acest tablou Grabriel Voicu. În schimb, oferta s-a mutat în zonele din apropierea Bucureștiului.

„Zona Pipera, spre exemplu, cunoaște o creștere semnificativă față de anii anteriori. Iar aceste blocaje actuale vor continua și în viitor. Adoptarea unui nou Plan Urbanistic General și deblocarea regimului urbanistic nu vor duce imediat la creșterea ofertei. Dosarele s-au acumulat și se acumulează, investitorii trebuie să își facă planurile, demararea unui proiect nu se face instantaneu, va mai dura această situație”, a mai spus Voicu.

2024 se anunță, așadar, un an în care firmele și cetățenii vor trebui să se plieze pe noua realitate economică, conturată zilele acestea prin măsurile fiscale. Dar va fi și un an în care îi vom alege pe cei care ne conduc și care vor trâmbița promisiuni de mai bine.


* O versiune anterioară a articolului menționa în acest paragraf, în mod eronat, valoarea TVA pentru acest tip de proprietăți ca fiind 24%. Ea e 19%.

Articol editat de Alina Mărculescu Matiș


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
2 Comentarii
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    3
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x