Paradisul pierdut

Pipera 2.0 | De la păşunea lui Becali, la pepiniera de locuinţe. Adevăratul boom imobiliar acum începe

Computer Hope Guy
Construcții noi, șantiere în curs și terenuri încă neatinse, în zona Pipera / foto: Andrada Ghira/Panorama

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

Cei care își cumpără azi prima locuință erau, foarte probabil, încă în băncile şcolii atunci când boom-ul imobiliar şi apoi criza au ridicat şi scufundat pe rând piaţa rezidenţială de la noi. Cu un avânt nebunesc, investitori români şi străini vedeau în România un El Dorado în care trebuia să fie prezenţi. Se făceau tranzacţii în avion cu terenuri şi se anunţau investiţii de miliarde de euro.

Una dintre zonele fierbinți a fost Pipera, care, administrativ, aparţine de oraşul Voluntari. La începutul anilor 2000, aici s-au „refugiat” bucureştenii înstăriţi, care şi-au construit case mari. De unde şi preţurile piperate. Realitatea din teren era însă diferită de ce își imaginau când s-au îndreptat spre ieșirea din Capitală: străzile nu erau asfaltate, casele erau fără canalizare şi inundate când ploua torenţial.

La o distanţă de aproape 20 de ani, Pipera este considerată astăzi o parte din Bucureşti, tot cu locuinţe scumpe, ocupate de expaţi sau corporatişti care lucrează în sediile marilor companii din „La Défense-ul românesc”, cu magazine, supermarketuri şi parcuri de retail. Şi care are toate premisele să se extindă şi să devină şi mai mare.

  1. Blocajul urbanistic din Bucureşti creează noi oportunităţi pentru zonele limitrofe Capitalei. Dezvoltatorii cumpără terenuri pentru noi proiecte rezidenţiale, iar zona Pipera cunoaşte a doua mare creştere din ultimii 20 de ani.
  2. Patronul clubului de fotbal FCSB, George Becali, a vândut în ultimii doi-trei ani terenuri în valoare de zeci de milioane de euro. De aici s-au „aprovizionat” cu parcele mai mulţi dezvoltatori, dar şi sportivi.
  3. Cifrele de la Institutul Naţional de Statistică arată că, de la an la an, în Voluntari, de care aparţine Pipera, a crescut numărul de locuinţe finalizate. Investitorii construiesc ansambluri-gigant, cu peste 500 de locuinţe într-un proiect. Companii româneşti, dar şi străine au pentru viitor planuri pentru mii de locuinţe.
  4. Aproape jumătate din apartamentele vândute de Eden Capital Development sunt cumpărate în scop investiţional şi închiriate de expaţi, care preferă zona de nord pentru proximitatea nu doar faţă de clădirile de birouri, ci şi faţă de şcolile private.
  5. În viitor, am putea vorbi chiar de Pipera 3.0, spune Gabriel Voicu, vicepreşedintele companiei de consultanţă imobiliară SVN. Potenţialul zonei este uriaş, iar accesul spre autostradă, care a preluat o parte din traficul din zonă, e ca o gură de aer liber pentru locuitorii de aici. Totuşi, primordiale sunt investiţiile în infrastructură. Recent, Primăria Voluntari a lansat licitaţia pentru o centură ocolitoare de tip autostradă, care prevede şi prelungirea străzii Erou Iancu Nicolae.

Evadarea din Bucureşti

„Pipera de atunci era un exemplu de cum am evadat când am început să avem şi noi piaţă rezidenţială; toată lumea a zis gata, primul lucru pe care îl facem e să evadăm din Bucureşti, să facem case mari, cu teren mult. Se construiau ori vile individuale, ori duplexuri. Oamenii voiau să se mute în exteriorul Bucureştiului, iar acest exterior era Pipera”, povesteşte, pentru Panorama, Gabriel Voicu, vicepreşedintele SVN România.

A venit apoi valul de investiţii, multe dintre ele declarative, din partea dezvoltatorilor. Unii au reuşit să ridice chiar înainte de criză structurile pentru proiecte care ulterior au fost abandonate. 

Este şi cazul Global City, despre care Voicu spune că a fost primul proiect mixt din zonă. Deşi dezvoltatorul finalizase clădirile de birouri, investiţia în rezidenţial a fost îngheţată, iar structura blocurilor a fost preluată şi finalizată după mai bine de zece ani de Eden Capital Development.

Nu poţi să nu te gândeşti la George Becali când spui Pipera. Omul de afaceri a vrut şi el să profite de valul de interes pentru această zonă. 

Însă criza nu a iertat pe nimeni, şi odată ce cumpărătorii nu s-au mai putut îndatora peste măsură la bănci, firma de construcţii deţinută de el a intrat în insolvenţă şi a lăsat trei blocuri neterminate.


Citeşte şi:
Dormim în comună, trăim și muncim la oraș. Marea migrație din ultimul deceniu către periferia orașelor

De ce creşte Pipera a doua oară

Încet-încet, proiectele rezidenţiale au început să apară din nou în zonă, şi asta ca urmare a turnurilor de birouri construite după criză. Venise o cerere din partea multinaţionalelor care aveau planuri să se extindă pe plan local. Locuinţa de lângă birou şi metroul în apropiere, pentru acces spre centrul Bucureştiului, dar şi şcoli de renume în zonă, au făcut din Pipera o alternativă pentru cei care îşi doreau locuinţe mai accesibile decât în zonele de lux ale Capitalei.

Cifrele arată că, în ultimii trei ani, în Voluntari s-au finalizat mai multe locuinţe din fonduri private, potrivit datelor Institutului Naţional de Statistică (INS). Astfel, anul trecut, circa 10% din locuinţele finalizate în judeţul Ilfov sunt în Voluntari. De la nici 10.000 de unităţi locative, câte erau în 2003 în Voluntari, anul trecut, s-a depăşit pragul de 26.000.

Şi alte câteva mii urmează să fie construite. Datele de la INS arată o creştere spectaculoasă în ultimii trei ani: de la 87 de locuinţe finalizate în 2019, s-a ajuns la 423 unităţi livrate în 2020, ca în 2022 numărul să crească la 916 unităţi finalizate.

În primele cinci luni din acest an, tranzacţiile parafate în judeţul Ilfov, care cuprinde şi Voluntariul, au urmat un trend descendent, în linie cu scăderile înregistrate la nivel naţional. Din iunie până în septembrie, însă, nivelul tranzacţionat a crescut uşor, comparativ cu aceleaşi luni din 2022. Faţă de anul trecut e o scădere uşoară, de 3,5%, potrivit calculelor Panorama. Rămâne de văzut dacă se va păstra sau nu această tendinţă de creştere.


Citeşte şi:
Vine criza pe piața imobiliară sau nu? Cifrele care aduc câteva răspunsuri, într-una din „cele mai dificile perioade”

Zona din Pipera aflată în preajma rondului de la benzinăria OMV şi cea din jurul reprezentanţei Porsche au atras în mod special atenţia dezvoltatorilor. Deşi câţiva investitori şi-au încercat norocul cu clădiri de birouri, zona se pretează mai mult pentru rezidenţial. Birourile din Pipera Nord sunt cele mai goale din Bucureşti, cu o rată de neocupare de 44% în trimestul al doilea din acest an, în creştere de la 39% în primul trimestru, potrivit datelor Cushman & Wakefield Echinox.

Iar One United Properties transformă o clădire de birouri de pe bulevardul Pipera în apartamente.

Prime Kapital a cumpărat un teren de opt hectare de la patronul FCSB şi construieşte proiectul Avalon, care va avea la finalizare 746 de locuinţe. Până la mijlocul lunii august, 90 de apartamente au fost predate clienţilor. Lângă el, dezvoltatorul israelian Hagag, care a cumpărat teren tot de la Becali, a finalizat primele trei blocuri dintr-un total de 17. Ansamblul este unul gigant, cu 1.350 de apartamente care sunt planificate să fie finalizate aici.

Chiar în pandemie, Becali şi-a reactivat planurile imobiliare. El a declarat că deţine 200 de hectare în zona Pipera. Theodora Becali Mincu, fiica cea mare a omului de afaceri, dezvoltă blocuri de locuinţe sub brandul MTM Residence, iar fiica mijlocie a intrat şi ea pe piaţa imobiliară, cu un ansamblu de 500 de apartamente.


Citeşte şi
Vaticanul pustiu din turnurile Bucureștiului și micii săi chiriași. Cum s-a reconfigurat piața de birouri, în fața muncii hibrid

Cine a cumpărat de la Becali

În acelaşi timp cu relansarea pe piaţa imobiliară, Becali a început să vândă din nou din terenurile pe care le are. Şi a vândut unor nume mari, inclusiv de sportivi. Elisabeta Lipă s-a asociat cu antreprenorul Ion Crăciunescu, pentru un proiect cu 500 de apartamente. Fotbalistul Florin Tănase face prima sa investiţie în imobiliare. Iar familia Bîlteanu, a fostului şef de la SIF Banat-Crişana, are terenuri pentru 1.200 de locuinţe sub brandul H4L.

Nu lipseşte de pe listă nici Dumitru Dragomir, care nu se sfieşte să facă declaraţii despre averea imobiliară a latifundiarului Becali. Familia Cobâlaş, care are dezvoltatorul CATTED, plusează cu noi apartamente în zonă. Toţi şi-au cumpărat terenuri de la George Becali.

„În zona unde a început şantierul First Estates, sunt în construcţie undeva la 2.000 de unităţi acum. De ce? Pentru că s-a organizat foarte bine zona. Becali a făcut un drum pe acolo şi a vândut mai multe loturi de teren. Sunt acolo cinci, şase proiecte în construcţie acum şi se mai anunţă cel putin şase, şapte proiecte, dar asta pentru că s-a urbanizat zona”, mai spune vicepreşedintele SVN.

Multe dintre aceste planuri sunt încă pe hârtie, însă procesul de autorizare are un parcurs normal, faţă de blocajul urnanistic din Bucureşti.

„Eu cred că o să fie şi o Pipera 3.0 în maximum zece ani, pentru că se urbanizează acum tot aşa-zisul câmpul Pipera, dinspre Pipera-Tunari cum mergi pe Centură, până în autostradă. Acolo e o zonă foarte mare de teren şi sunt câţiva proprietari mari care au terenuri şi lucrează acum la un PUZ, unde o sa fie mii de locuinţe, dacă nu cumva peste 10.000 de unităţi”, mai prognozează Voicu. „Becali a vândut mult şi încă mai are mult”, adaugă el.

Dezvoltatorul Eden Capital Development construieşte pe bulevardul Pipera ansamblul Cortina North cu 1.500 de locuinţe, din care mai are disponibile la vânzare 28%.

Proximitatea de business hub-ul principal al Capitalei, dezvoltarea infrastructurii şi potentialul zonei au o fost motivele pentru care dezvoltatorul a ales Pipera, spune Ramona Babiuc, directorul de vânzări al Eden Capital. Compania investeşte şi în ansamblul rezidenţial Cortina 126, din zona Iancu Nicolae, unde 70% dintre locuinţele premium au fost deja vândute, înainte ca proiectul să fie finalizat.

Dacă pentru acest proiect interesul vine din partea străinilor care închiriază, pentru Cortina North datele se schimbă, iar clienţii sunt în mare parte antreprenori şi profesionişti din middle management.

„45% dintre cumpărători au ajuns sa fie investitorii care închiriază apartamente, în special datorita zonei și facilităților”, a spus pentru Panorama, Ramona Babiuc.

Dezvoltatorul mizează în continuare pe zonă şi are deja terenuri pentru noi proiecte, cu investiţii de 250 de milioane de euro.


Citeşte și:
Cum au ajuns imobiliarele „borcanul cu miere” pentru antreprenorii români

pipera
Ansamblu rezidențial nou în zona Pipera / foto: Andrada Ghira/Panorama

Preţuri destul de piperate

Zona Pipera e o variantă de luat în calcul de cumpărătorii care nu-şi permit locuinţe în Dorobanţi, Floreasca sau Aviaţiei, spune și Voicu, de la SVN. Iar preţurile sunt mai mici faţă de zonele de lux din Bucureşti, unde sar de 3.000 de euro pe metru pătrat.

În proiectul Cortina North al celor de Eden Capital, preţurile pornesc de la 1.500 de euro pe metru pătrat, iar o garsonieră costă de la 75.000 de euro plus TVA. Spre comparaţie, sunt proprietari care cer 1.400 de euro pe metru pătrat pentru un apartament vechi cu trei camere în Sectorul 3.

În proiectul First Estates, preţurile pornesc de la 1.700 de euro pe metru pătrat, în My Place North, care se află lângă First, preţurile pornesc de la 1.300 de euro pe metru pătrat.

Apartamente şi vile direct în câmp

Investitorii Patron Capital şi Tagor începeau în 2013 construcţia primului bloc cu 76 de apartamente dintr-un complex care ar fi trebuit să aibă la finalizare 600 de apartamente. Locaţia era direct în câmp, pe strada Vasile Alecsandri.

Dezvoltatorii nu şi-au mai continuat planurile. În urmă cu doi-trei ani, milionarii Dan Şucu şi Gabriel Popoviciu şi-au făcut calculele pentru ansambluri cu vile chiar pe această stradă, între timp asfaltată.

Şucu a construit aici primele case înşiruite sub brandul Mobexpert Homes, iar Popoviciu are planuri tot pentru un cartier de vile, Bellemonde, o investiţie de 40 de milioane de euro anunţată anul trecut.

Cele două proiecte se află într-un câmp imens, mărginit de autostrada spre Ploieşti şi centura Bucureşti, care arată un potenţial pe viitor.

Cumulată cu zona de la rondul OMV, dar şi cu cea de pe Erou Iancu Nicolae, Pipera are un potenţial uriaş de dezvoltare, în care autorităţile au cel mai important rol. Primăria trebuie să vină cu infrastructura necesară pentru viitorul trafic din zonă, ca să nu fie anulate investiţiile deja făcute, precum autostrada spre Ploieşti sau, mai la sud puţin, lărgirea străzii Fabrica de Glucoză, acolo unde se conturează un nou pol imobiliar. În septembrie 2023, Primăria Voluntari a lansat licitaţia pentru proiectarea şi construirea unei centuri de tip autostradă între DN1 şi DN2, dar şi prelungirea străzii Erou Iancu Nicolae.

Articol editat de Alina Mărculescu Matiș


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
3 Comentarii
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    2
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x