Rată sau chirie? Ce e mai sănătos să alegi în vremuri de austeritate

În Capitală, chiria medie variază, în funcție de sector, între 350 și 430 de euro pentru o garsonieră, între 500 și 650 de euro pentru un apartament de două camere și între 578 și 1.200 de euro, pentru un apartament de trei camere, arată un material realizat de Ziarul Financiar, care citează platforma imobiliară Storia.ro. 

Cum decizi între chirie și rată

A devenit subiect de glume faptul că, la fiecare masă de sărbători, trebuie să găsești modalități să eviți rudele insistente care te întreabă când te așezi la casa ta sau când îți cumperi un apartament. Pentru că traumele comunismului au lăsat urme adânci în mentalul colectiv, iar acestea s-au transmis de la o generație la alta, mulți văd încă împroprietărirea ca pe un semn de statut social și, uneori, acest lucru devine o presiune colectivă.

Practic, a fi proprietar este adesea perceput ca un element care oferă legitimitate în societate. Așa ajung unii dintre cei care își cumpără apartamente să o facă chiar dacă nu sunt pregătiți financiar pentru asta, ci doar pentru că sunt presați de familie, de prieteni sau de așteptările societății.

Crainic spune, însă, că e discutabilă siguranța pe care ți-o oferă statutul de proprietar (plătitor de rată la bancă), comparativ cu statutul de chiriaș, în situațiile economice incerte cum e cea cu care se confruntă acum România.

Site-ul ANOFM arată că în iunie 2025, rata șomajului din România era de 3.16%. Totuși, următoarele luni s-ar putea să aducă înrăutățiri. Sute de angajați din companiile de stat își vor pierde locurile de muncă, iar sporurile și alte beneficii au fost și ele plafonate. Nici companiile private nu stau mai bine în acest an, cu firme ca Amazon, Microsoft, Endava sau altele care au concediat zeci sau sute de oameni, scrie Wall-Street.ro. 

Acesta este doar începutul. 

Austeritatea economică va continua până în 2030. România trebuie să repare imensul deficit bugetar și să ajungă, în cinci ani, de la un deficit de aproape 9% în 2024, la unul care să nu depășească 4%, după cum recomandă Consiliul Uniunii Europene.

Din perspectiva sa de agent imobiliar, Ramona Ursu crede că principalul mod în care un om ar trebui să decidă între chirie și rată e situația economică în care se află. Dacă vrea să ia credit, să se asigure că salariul și avansul sunt suficient de mari cât acel credit poată fi acordat și, ulterior, să nu devină o povară greu de susținut. Pe de altă parte, Ursu spune că există destui oameni care preferă chiria, chiar și dacă au salarii care să le permită să-și ia cu credit casa pe care și-ar dori-o.

Ursu spune că principalele criterii pentru a lua decizia între a cumpăra sau a închiria ar trebui să fie o analiză a resurselor pe care le avem la dispoziție și modul în care vrem să arate viața noastră în viitorii ani (de exemplu, dacă avem sau nu nevoie de flexibilitate).

Când e mai profitabil să cumperi decât să închiriezi

Deși nu are date recente, Crainic spune că, pe baza unor simulări făcute în trecut, ținând cont de gradul de apreciere a locuințelor și istoricul de pe piață, de indexările de rigoare legate de creșterea chiriei versus creșterea ratei și creșterea valorii proprietății, o persoană ar ieși, totuși, mai câștigată dacă ar cumpăra o locuință decât dacă ar sta în chirie pe o perioadă de 30 de ani. 

Ramona Ursu povestește că își sfătuiește des clienții să se gândească la scenarii care țin de viitor, dacă iau un credit. Cel mai util, spune Ursu, este să ai puși deoparte banii de rată pentru șase luni ca, dacă rămâi vreodată fără job, să te poți descurca. De asemenea, e util să te gândești care e cel mai prost scenariu care s-ar putea întâmpla în viitor și să decizi ce faci în acel moment, ca să nu te ia pe nepregătite. Important este și să îți pre-aprobi un credit ipotecar, înainte să te duci la vizionări. 

„Când se duc și stau față-n față cu omul de la bancă, mi se pare că abia atunci unii dintre ei încep să conștientizeze ce înseamnă să-ți cumperi o casă. Și ar fi bine să facă asta înainte să meargă să vadă case. Pentru binele lor”, concluzionează Ramona Ursu.

La ce să ai grijă când alegi o chirie

Pe partea de achiziții, a început să crească interesul pentru apartamentele cu două camere și studiouri, adică sunt preferate mai degrabă spațiile mai mici, abia apoi apartamentele cu trei camere, afirmă Daniel Crainic, care subliniază că zonele urbane sunt preferate celor periurbane. În ceea ce privește chiriile, continuă el, cererile pentru  locuințele în zone periurbane sunt mai degrabă excepții, iar studiourile și apartamentele cu două camere au cel mai mare succes.

Pe lângă creșterea TVA la locuințele noi,  dobânzile creditelor ipotecare ar putea crește în a doua parte a anului, arată o analiză publicată de Agerpres, ceea ce se va traduce în rate mai mari.

Dacă ți-ai analizat situația financiară și ai decis să stai în chirie, Ramona Ursu spune că este cel mai eficient să te gândești de cât spațiu ai nevoie. Agenta povestește  că a văzut cupluri care au închiriat apartamente foarte mari, pentru că își permiteau financiar, nu pentru că aveau nevoie în mod real de acel spațiu.

O altă sugestie este crearea unei liste cu întrebări pe care potențialii chiriași să le pună la telefon, înainte să meargă la vizionare, după ce au citit anunțul de închiriere complet și s-au uitat cu atenție la imagini. În acest fel, se evită situațiile neplăcute în care clientul vine la vizionare să vadă un apartament care nu îi poate îndeplini așteptările. Ursu spune că a sesizat greșeala asta și la chiriașii la început de drum, și la oamenii care au stat deja în mai multe chirii. 

„Mai văd pe la oameni temerea asta, că dacă întrebă o prostie. Nu există! Întreabă, oricât de prostie ți se pare ție că e, întreabă orice vrei, dar întreabă, în loc să presupui și după aceea să trezești că nu e așa cum ai presupus tu”.

Apoi, Ramona Ursu spune că o închiriere de succes stă în detalii. Primul filtru la care se gândesc toți cei care vor să închirieze este prețul, dar agenta imobiliară crede că e important ca la vizionare să fie verificate cât mai multe detalii, inclusiv funcționale. Își sfătuiește clienții să verifice și să deschidă robinetele, să deschidă geamurile, să se uite unde este ghena și cum arată, să verifice cum arată liftul, dar și scara blocului, să discute cu vecinii și să viziteze zona.

O altă măsură care să protejeze și chiriașii, și proprietarii este ca aceștia să se înțeleagă de la început asupra detaliilor legate de potențiale reparații, cine le suportă și cum au loc vizitele proprietarului și să treacă totul în contract.

Un alt lucru despre care Ursu își avertizează clienții, fie ei cumpărători sau potențiali chiriași, e să nu ia o decizie impulsivă. Mulți sunt tentați să accepte pe loc, dacă un apartament le-a plăcut, dar agenta spune că o abordare mai bună ar fi ca decizia finală să fie luată abia după câteva ore, ca potențialul chiriaș să se poată gândi în profunzime la plusurile și minusurile aferente și să hotărască echilibrat și rațional, nu sub influența emoțiilor și primelor impresii. „Cu siguranță va trebui să faci un compromis, stai cu tine de vorbă, vezi dacă îl faci sau nu. Adică nu te arunca”, sfătuiește ea.  

Ce ne așteaptă după creșterea TVA la locuințele noi

De la „firul ierbii”, Ramona Ursu crede că, în a doua jumătate a lui 2025, vor crește prețurile apartamentelor, iar această creștere va avea ca efect și creșterea chiriilor. Pentru că vor exista mai puțini oameni care să-și permită să-și cumpere o locuință, cererea pentru chirii va crește. „Poate vor zice: OK, mai stau un an în chirie până mai strâng niște bani și, cu cât cererea crește, vor crește și prețurile”, explică ea.

Daniel Crainic este de părere că piața imobiliară din România este suficient de matură și pregătită să absoarbă șocul creșterii de TVA pentru locuințele noi, mai ales că există o piață extinsă de revânzare a proprietăților care va fi afectată mult mai puțin. 

Efectul mai grav de care vom avea parte în acest final de an va fi scăderea puterii de cumpărare a populației, pentru că creșterile de taxe, impozite și accize se vor simți în buzunarele fiecăruia dintre noi, generalizat. Asta va duce la mult mai multă prudență financiară și la o potențială amânare mai extinsă a cheluielilor importante cum ar fi achizițiile imobiliare. 

Ne aflăm abia la începutul efectelor provocate de măsurile fiscale recente. Un nou pachet de austeritate este așteptat în 2026, iar alte măsuri sunt probabile în anii următori. O să cheltuim mai reticent și vom avansa prudent, gata să tragem oricând frâna de mână ca să ne păstrăm stabilitatea. Cum ne va fi în viitorii ani nu depinde doar de noi, deși suntem principalii afectați de „decontul” economic pe care suntem acum nevoiți să-l suportăm. O abordare financiară strategică ne-ar putea ajuta însă să nu alunecăm prea tare pe gheața economică.

Dacă piața imobiliară e una emoțională și reacționează repede la orice stimul, nu înseamnă că și noi trebuie să ne lăsăm pradă „impulsivității imobiliare”. Rată sau chirie, ambele vin cu beneficii și responsabilități, dar noi suntem cei care luăm decizia finală, în funcție de cum vrem să arate viața noastră în viitor.