Se înmulțesc chiriașii în țara proprietarilor. Sfaturi care să te protejeze de bătăi de cap dacă îți scoți locuința la închiriere

Anul trecut, România a avut cel mai mare procent de persoane care locuiesc în chirie din ultimii 13 ani, potrivit datelor Eurostat. Mai exact, 5,2% din populația României stătea în chirie în 2022, comparativ cu valoarea minimă de 2,4% înregistrată în 2010, primul an pentru care avem astfel de date de la biroul de statistici al UE.

Cu tot cu acest vârf, avem în continuare cel mai mic procent de chiriași din rândul țărilor UE și, implicit, cel mai mare procent de proprietari (94,8% în 2022). Însă evoluția din intervalul 2010-2022 arată că România s-a înscris pe un trend lent de creștere a numărului de chiriași ca procent din populația totală, trend alimentat probabil în ultima perioadă și de mutările din pandemie, urmate de creșterea dobânzilor la credite, care limitează accesul populației la credite ipotecare.

În paralel, în marile orașe ale țării s-a dezvoltat treptat o nișă de locuințe de închiriat la prețuri semnificativ mai mari decât media pieței, care se adresează mai ales expaților veniți să lucreze preponderent în companii multinaționale.

Pentru o piață imobiliară sănătoasă, este însă important ca această creștere a numărului de persoane care stau în chirie să vină la pachet și cu o cultură adecvată a procesului de închiriere, de la modul în care proprietarii caută chiriașii potriviți până la reglementarea relației dintre cele două părți printr-o legislație mai clară și mai puțin birocratică decât în prezent.

Creșterea nu e doar de chiriași, ci și de valoare a chiriilor. Atât în România, cât și la nivelul UE, chiriile sunt într-o tendință de creștere. În primul trimestru din 2023, chiriile s-au scumpit în Europa cu o medie de 2,9%, față de aceeași perioadă de anul trecut, în timp ce prețurile locuințelor au crescut cu 0,8%, arată datele Eurostat. Comparat cu sfârșitul lui 2022, chiriile s-au scumpit anul acesta cu aproape un procent. 

Cum să-ți găsești chiriașul cel mai bun. Pasul 1: Ce scrii în anunț

În România, închirierea unei locuințe este percepută drept o investiție „sigură”, în primul rând datorită veniturilor lunare din chirii. Este și motivul pentru care numeroase persoane preferă să cumpere proprietăți imobiliare în scop investițional, în loc să investească pe bursă, de exemplu, în acțiuni la Hidroelectrica. Iar dacă bugetul permite, mulți investitori se avântă chiar și pe piața imobiliară din Dubai, în ciuda riscurilor la care se supun. „Plătesc rata din chirie, iar la finalul creditului rămân cu locuința” este una dintre cele mai frecvente justificări ale investitorilor în imobiliare.

Cu toate acestea, închirierea unei locuințe este un proces complex care implică numeroase riscuri, iar pentru minimizarea acestora este important să parcurgi o serie de etape. Prima etapă pe care ar trebui să o respecte un proprietar este să conceapă un anunț de închiriere cât mai detaliat și să înțeleagă cât mai bine nevoile chiriașului de la primul contact telefonic. Strategia asta îți permite în primul rând să economisești timp, pentru că scapi practic de persoanele care vin la vizionare chiar dacă locuința nu este potrivită pentru nevoile lor.

Pasul următor în procesul de închiriere este reprezentat de vizionarea locuinței cu potențialii chiriași. Cu această ocazie, eventualul chiriaș poate determina dacă locuința respectivă este într-adevăr potrivită pentru nevoile sale. Însă vizionarea are o importanță majoră și pentru proprietar: este una dintre puținele ocazii în care vei discuta față în față cu persoana respectivă.

Și pentru că poate fi dificil să „citești” persoana respectivă la prima întâlnire, Ramona Ursu a dezvoltat în timp o strategie eficientă.

„M-am obișnuit să le cer chiriașilor profilul de LinkedIn sau măcar profilul de Facebook și foarte rar sunt refuzată. De exemplu, pentru unii proprietari este important să vadă că potențialul chiriaș a lucrat un număr de ani într-un anumit loc, pentru că asta demonstrează stabilitate, iar în acest fel, chiriașul demonstrează că este serios”, explică agenta. E o strategie începută întâmplător, povestește ea, cu un caz în care, datorită profilului de Facebook, proprietarul a descoperit că avea o cunoștință comună cu viitorul chiriaș. „Sunt proprietari care închiriază pe principiul primul venit, primul servit, dar selecția chiriașului reprezintă o responsabilitate majoră”, completează Ramona Ursu.

Strategia de a solicita profilurile de social media a apărut și ca urmare a legislației foarte permisive din România în ceea ce privește selecția chiriașilor. În țările nordice sau în Germania, procesul de închiriere a unei locuințe este foarte riguros. Potențialul chiriaș trebuie să prezinte dovada veniturilor pe care le obține, un extras de cont bancar și chiar o adeverință că nu are datorii la bănci, documente care confirmă practic ca poate plăti chiria lunară. În absența unei legislații asemănătoare, solicitarea conturilor de pe rețelele sociale este, la noi, o formă de adaptare pentru cunoașterea chiriașului, chiar dacă asta nu reprezintă în niciun fel o garanție cu privire la plata chiriei.

Cum să-ți protejezi bunurile din locuință

Pe cât de importante sunt investiția inițială în locuință și, dacă este cazul, în renovarea acesteia, la fel de important este să ai parte de un chiriaș care să păstreze casa și bunurile într-o stare cât mai bună, fără să le deterioreze din neglijență sau, cum se întâmplă uneori, din nepăsare.

De altfel, echiparea locuinței cu aparate electrocasnice și electronice reprezintă un subiect sensibil: în unele cazuri, proprietarii oferă electrocasnice și electronice de slabă calitate sau aflate într-un stadiu destul de avansat de uzură, fără să dorească să cumpere ceva nou. Explicația proprietarilor este legată de temerile cu privire la cât de multă grijă va avea chiriașul de aceste bunuri. Este o problemă frecventă cu care se confruntă mai ales hotelurile sau proprietarii care închiriază locuințe pe termen scurt, dar și companiile de închirieri de mașini.

Varianta mai complexă este o asigurare de răspundere civilă legală a chiriașului față de proprietar, însă acest produs de asigurare este rar întâlnit în România și este oferit de numai câteva companii, în timp ce altele îl oferă doar pentru închirierile făcute de persoane juridice. În plus, poate exista o oarecare reticență din partea chiriașilor să accepte o astfel de poliță, în ciuda faptului că o asigurare de bunuri are costuri modice, de circa 150 de lei pe an. 

Pentru a se proteja financiar în cazul unor distrugeri de bunuri în locuință, unii proprietari au început să mărească suma solicitată drept garanție. În mod uzual, proprietarii solicită prima lună de chirie, plus încă o lună de chirie drept garanție.

„După astfel de experiențe, cum ar fi o distrugere de bunuri, proprietarii se protejează după pagubă și următorului chiriaș îi solicită două luni de garanție. Alți proprietari au început să ceară plata anticipată pentru prima și a 12-a lună din contract, plus o lună drept garanție, cu scopul de a avea la dispoziție o sumă mai mare pentru acoperirea eventualelor pagube”, povestește Ramona Ursu din propriile experiențe cu proprietari. Astfel de tactici limitează însă posibilitățile chiriașilor, pentru că nu toți își pot permite să livreze într-o singură tranșă echivalentul a trei chirii lunare.

Când lucrurile nu merg bine: Cum evacuezi un chiriaș care nu se lasă dus

România nu are în prezent o lege dedicată a chiriașului care să reglementeze în detaliu toate situațiile care pot apărea în cadrul relației dintre proprietar și chiriaș. În acest context, esențiale sunt prevederile contractului de închiriere, prevederile menționate la capitolul „Închirierea locuințelor” din Legea 114/1996 (cunoscută și sub numele de Legea locuinței) și prevederile menționate în Codul Civil.

Cea mai mare problemă pentru proprietarul care închiriază o locuință apare atunci când chiriașul nu mai plătește chiria și, în același timp, refuză să elibereze locuința. Este o situație mai des întâlnită decât ar părea la prima vedere și este una dificil de gestionat, mai ales în contextul în care aplicarea legii este lentă.

Astfel, în cazul în care chiriașul refuză să părăsească locuința, în ciuda faptului că nu plătește chiria, proprietarul trebuie să parcurgă un proces birocratic destul de lung. În primul rând, conform articolului 24, litera b, din Legea locuinței, proprietarul poate rezilia contractul de închiriere „în cazul în care chiriașul nu a achitat chiria cel puțin trei luni consecutiv”. Totuși, „evacuarea chiriașului se face numai pe baza unei hotărâri judecătorești irevocabile”, potrivit articolului 25 din aceeași lege.

Practic, într-o astfel de situație, conform articolului 1831 din Titlul XI al Codului Civil, proprietarul trebuie să dea chiriașul în judecată, o procedură care poate dura o lungă și nedefinită perioadă de timp. De aceea, Ramona Ursu precizează că este extrem de important ca proprietarul să aibă un contract de închiriere înregistrat la ANAF, întrucât se poate adresa direct executorului judecătoresc în cazul în care chiriașul nu respectă termenii acordului. Practic, se sare peste etapa procesului.

Chiar și într-o asemenea situație, procedurile sunt dificile. Același Cod Civil menționează că „nicio evacuare din imobilele cu destinaţie de locuință nu poate fi făcută de la data de 1 decembrie și până la data de 1 martie a anului următor, decât dacă creditorul face dovada că, în sensul dispozițiilor legislației locative, el și familia să nu au la dispoziție o locuință corespunzătoare, ori că debitorul și familia sa au o altă locuință corespunzătoare în care s-ar putea muta de îndată.”

Practic, proprietarul nu poate evacua chiriașul pe timpul iernii, cu excepția cazului în care demonstrează că el însuși nu are unde să locuiască și dacă demonstrează că aceea este singura locuință pe numele său.

La ce ar ajuta o lege pentru închirieri de locuințe

În acest context, Ramona Ursu consideră că o lege specială pentru proprietari și chiriași ar fi utilă, în special pentru că ar reglementa mai bine anumite aspecte care în prezent nu sunt detaliate foarte bine în Codul Civil sau în Legea locuinței. Pe de altă parte, ea atrage atenția că nici aspecte menționate în prezent în cele două legi nu sunt foarte cunoscute publicului.

„Ar fi utilă o astfel de lege, pentru că proprietarii și chiriașii și-ar cunoaște mai bine drepturile și ar fi mai informați atunci când semnează. În prezent, baza este reprezentată de contractul dintre cele două părți. Există și acum aspecte legale clarificate, dar multe lucruri nu sunt cunoscute publicului. Problema este că nici pentru agenții imobiliari nu există nicio pregătire din punct de vedere legislativ. Există o serie de asociații pentru agenți, dar nu există cursuri specializate cu specific pe legislație”, afirmă Ramona Ursu.

Tocmai pentru că sunt lacune legislative, iar legile care sunt se aplică foarte greoi, găsirea chiriașului potrivit pentru proprietatea ta și, ulterior, cultivarea unei relații apropiate cu un chiriaș serios sunt esențiale, pentru ca acesta să rămână client pentru o perioadă cât mai lungă de timp. În viziunea unui proprietar, chiriașul serios este cel care plătește chiria și utilitățile la timp, are grijă de bunurile din locuință și nu deranjează vecinii.

„Există proprietari foarte relaxați, care au o relație plăcută cu chiriașii. Recomandarea mea este să ții aproape de chiriaș, să-l întrebi ocazional dacă are nevoie de ceva, dacă totul este în regulă. Mulțumește-i printr-un mesaj pentru plata chiriei, chiar dacă este datoria lui să facă plata. În plus, nu neglija aspecte precum revizia la centrală termică sau înlocuirea freonului la aparatul de aer condiționat. Sau, o dată pe an, poți să-i propui să plătești o firmă să facă o curățenie generală în locuință. Unele lucruri par minore, altele te costă niște bani, dar astfel de gesturi te ajută să păstrezi chiriașul pe termen lung”, afirmă Ramona Ursu.

Cum să externalizezi relația cu chiriașul

Există însă o serie de soluții interesante și pentru proprietarii care doresc o colaborare cât mai discretă cu chiriașii, eventual chiar fără o comunicare directă cu aceștia. Aici intervin platformele de property management dezvoltate în România și adaptate astfel la specificul local din punct de vedere al relației cu autoritățile fiscale sau cu furnizorii de utilități.

Unele platforme se limitează în principiu la furnizarea unei aplicații software pentru gestionarea contractului cu chiriașul, pentru plata chiriei (inclusiv prin trimiterea unei notificări către chiriaș) și pentru achitarea utilităților prin selectarea furnizorilor. În astfel de cazuri, serviciul are costuri modice, de câteva zeci de lei pe lună.

În schimb, alte astfel de platforme merg mai departe cu ideea și oferă inclusiv servicii prin care te scutesc de toate bătăile de cap generate de căutarea unui chiriaș. Asta înseamnă că un angajat al platformei face pozele și scrie descrierea anunțului de închiriere, după care tot el se ocupă apoi de vizionări, proces prin care practic joacă rolul unui agent imobiliar. În acest caz, costurile pot ajunge la 5% – 10% pe lună din valoarea chiriei lunare.

Pentru chiriaș, dezavantajul este lesne de intuit: cel mai probabil, aceste costuri lunare sunt transferate în costul final al chiriei.

Taxe și impozite mai mari pentru chirii

Nu în ultimul rând, proprietarii se confruntă începând din acest an și cu o serie de schimbări de natură fiscală. De la 1 ianuarie, Guvernul a eliminat deducerea din venitul brut a cotei de cheltuieli forfetare de 40%, astfel că impozitul pentru chirie este 10% din valoarea chiriei, în loc de 6% din valoarea chiriei, cum era până în decembrie 2022.

În plus, contribuția socială pentru sănătate (CASS), în valoare de 10% din veniturile obținute din chirii, se aplică acum inclusiv pentru venituri care se încadrează într-un interval de 6-12-24 de salarii minime brute pe economie, în condițiile în care, până anul trecut, CASS era datorată doar în cazul în care veniturile din chirii depășeau echivalentul a 12 salarii minime brute pe economie.

Potrivit unei analize publicate anul trecut în newsletter-ul Patru Pereți, proprietarii care își închiriază locuințele cu până la 500 de euro pe lună trebuie să plătească aproape 200 de lei în plus pe lună, ca urmare a modificărilor fiscale menționate mai sus.

La jumătate de an de la introducerea acestor modificări, Ramona Ursu subliniază că impactul este vizibil pe piața imobiliară și că, așa cum se întâmplă aproape de fiecare dată, cei care plătesc aceste majorări de taxe sunt, într-un fel sau altul, chiriașii.

Ea spune că, de când au crescut impozitele pe chirii, unii proprietari sunt mai reticenți să facă cheltuieli extra – de exemplu, pentru îmbunătățirea locuinței. „Încă din luna ianuarie au fost mulți chiriași care au fost nevoiți să plece și să caute altă locuință pentru că proprietarii au crescut chiriile din cauza majorării impozitelor”, afirmă Ramona Ursu.

Toate aceste probleme au ajuns în timp să determine unii proprietari să scape de bătăile din cap și să scoată proprietatea de la închiriere, chiar dacă pierd astfel oportunitatea de a obține venituri. „În cazul în care chiriașul nu are nimic pe numele lui, proprietarul este mai puțin protejat din punct de vedere legal decât chiriașul. Din acest motiv, există proprietari care au devenit temători să închirieze, pentru că nu știu ce vor face dacă ajung în astfel de situații”, mai spune agenta.

În acest context, poate că nu este atât de surprinzător că în România există peste 600.000 de locuințe care nu sunt locuite.

O lege care să reglementeze mai bine drepturile și obligațiile proprietarului și chiriașului, o simplificare a procedurilor pentru evacuarea chiriașilor în cazul nerespectării contractului de închiriere și o reducere a taxelor și impozitelor plătite pentru veniturile din chirii ar aduce beneficii pentru piața imobiliară în ansamblu.