O nouă bulă?

Mirajul imobiliar din Vama Veche și cele trei boom-uri: de la cazare la cort, la lux pe uliță

Computer Hope Guy
sursa foto: Alex Nicodim/Inquam Photos

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

  1. Tinerii care ajung azi în Vama Veche găsesc un cu totul alt sat față de cum era el în anii ’70. E diferit și față de acum 15 ani. Pe terenurile cu buruieni s-au construit vile cu piscine și au apărut și hoteluri cu prețuri de străinătate. Vremurile în care artiști sau profesori veneau aici și stăteau o lună au apus de mult. Acum, se vine mai mult în weekend, iar schimbarea profilului turistului are implicații și în piața imobiliară de pe litoral.
  2. Vama Veche nu a fost împânzită de blocuri la fel ca nordul Năvodariului, poate și pentru că, în ultimii ani, prețurile la terenuri au explodat aici. Pentru 1.000 de metri pătrați se cere și o jumătate de milion de euro, cam cât o vilă sau un apartament de fițe în Capitală.
  3. Deși nu sunt multe anunțuri cu terenuri de vânzare, agenții imobiliari spun că interes pentru terenuri în Vamă există, atât din partea celor care vor să cumpere pentru o casă de vacanță, cât a celor dornici să investească.
  4. Afacerile la cheie care sunt scoase la vânzare au prețuri ce pleacă de la câteva sute de mii de euro și pot ajunge la milioane de euro. Totuși, cine vrea să-și pornească o afacere în Vama Veche trebuie să-și facă bine calculele. Litoralul de la noi vine, în medie, cu doar două luni pe an în care poți să ai parte de un grad de ocupare ridicat și în care încasările să fie mai mari, chiar dacă schimbările climatice din ultimii ani au adus vreme caldă și în lunile de toamnă.
  5. Vama Veche are acum o ofertă diversă de cazare, unde cele mai mici prețuri se găsesc pentru campinguri. La polul opus, sunt și cazări la 600 de lei pe noapte pentru cei pretențioși, care vor și lux, și spiritul Vămii – așa cum mai e el azi.

„Plecăm în Vama Veche! Ce Vama Veche? Petrecerea burlăcițelor din Vama Vechee! Surpriză!”. E un schimb de replici între actrițele Ada Condeescu, Adela Popescu și Laura Cosoi, în trailerul unei noi comedii care va ajunge pe marile ecrane în octombrie, cu mult după ce se încheie sezonul de pe litoral.

Vama Veche din film e un loc unde protagonistele merg să petreacă la un resort cu tantra yoga. În realitate, Adela Popescu chiar a investit în pensiunea unde s-a filmat producția. Alături de soțul ei, Radu Vâlcan, și prietenii Smiley și Gina Pistol, soții Fodor și alte două familii, au renovat unitatea cu 14 camere și au transformat-o în Zen.

De la un sat cu câteva case în urmă cu aproape 100 de ani, Vama Veche s-a transformat, începând cu anii ’70, într-un loc în care se putea vorbi liber în niște timpuri în care vecinii se spionau între ei. Artiști, actori veneau aici și stăteau cu lunile. Așa și-a creat Vama imaginea de loc hipiot, boem.

Următorul boom al micii stațiuni a venit odată cu anii 2000. Spiritul de aici a fost pus în versuri, pe muzică, de trupa Vama Veche, care a plantat în tineri dorința de a-și găsi pereche.

Pentru că orice curent e monetizabil, vibe-ul din Vamă a atras și afaceriști, care au construit hoteluri, pensiuni, restaurante, terase. Nu de puține ori s-a vorbit și de banii făcuți „la negru” aici sau de ilegalitatea unor construcții. 

Am putea să îl numim un al treilea boom, care a dus schimbări și a atras și turiștii curioși, nu neapărat „vamaioți”, dar care au vrut să simtă atmosfera despre care se făcea atâta vâlvă.

Vama Veche a fost și scenă de șicanări politice între liberali și PSD-iști, cum s-a întâmplat în episodul „Florin, noi suntem aici. Tu?!”

Diferențe de zece ori

Dacă ne uităm la imaginile din satelit oferite de Google Earth, vedem în 2004 o Vamă cu câteva case. Derulăm ani după ani și vedem că zona de case aproape că s-a triplat. Micul sat nu a ajuns să fie sufocat de blocuri cu apartamente, așa cum se întâmplă în Mamaia Sat, care aparține de orașul Năvodari și care a devenit o mică Piperă de litoral.

Acolo, boom-ul imobiliar al ultimilor ani s-a văzut în cifre. Aproape jumătate din locuințele finalizate în 2023 în tot județul au fost în Năvodari. Aproape 2.800 de unități au fost puse pe piață, în creștere cu 55% față de 2022, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS).

La celălalt capăt de litoral, în Vamă, s-au construit vile cu piscină în câmp, fără acces la un drum asfaltat, dar cu vedere la mare. Și-au făcut apariția și noi străzi generate de construcțiile ridicate pe parcele de teren lotizate. Iar piața imobiliară de aici, pentru curioși, dar și pentru investitori, vine cu surprize.

Anunțurile cu proprietăți scoase la vânzare, fie că e vorba de terenuri sau construcții, finalizate sau nu, nu sunt chiar atât de multe. Prețurile terenurilor scoase la vânzare pe platforma Imobiliare.ro variază între 49 de euro pe metru pătrat, pentru cele situate la sud de Vama Veche și care au suprafețe de câteva hectare, și 250 de euro pentru terenuri care se află în localitate.

Chiar și așa, sunt și anunțuri care te fac să clipești de câteva ori, când vezi prețuri care sar de 500 de euro pe metru pătrat.

Gabriel Mariș, agent imobiliar, are la vânzare un teren de 1.000 de metri pătrați, pe strada Pescărușului, o zonă în care, în 2009, erau doar câteva case. 527.000 de euro este prețul terenului, adică 527 de euro pe metru pătrat. Și spune că există interes pentru el, chiar și la acest preț.

vama veche cazare imobiliare pret
Strada Pescărușului din Vama Veche, la 10 ani distanță / foto: Google Maps

„Vama Veche are terenuri cu potențial, care sunt aproape de plajă, au utilități, dar și terenuri fără utilități, unde este mai greu să faci un obiectiv turistic. Avem la vânzare terenul de o lună și așteptăm să iasă certificatul de urbanism, să vedem indicatorii, să discutăm clar și concret pe un document oficial. Am un potențial client din București care e interesat”, spune pentru Panorama Gabriel Mariș, fondatorul agenției Trust Grup Real Estate.

Cu șase luni înainte de a pandemie, Mariș povestește că a vândut un teren similar cu cel pe care îl are acum la vânzare, parte dintr-un lot mai mare care a fost împărțit. S-a vândut tot cu preț mare.

„Prețurile au mai scăzut în pandemie, dar acum și-au revenit la nivelul de dinainte. Am mai avut un teren la vânzare, chiar lângă, pentru că au fost patru asemănătoare, pe care l-am dat cu 450.000 de euro”, spune agentul imobiliar.

Alți proprietari speră și ei să obțină bani frumoși pe terenurile din Vamă.

Ceva mai la nord, pe strada Margareta, în apropiere de La Rulote, este un alt teren de vânzare. 234 de euro pe metru pătrat este prețul pe care proprietarul speră să-l obțină pe cei 2.000 de metri pătrați. Terenul are un certificat de urbanism aprobat pentru P+1.

„Pentru teren e un interes mai mare, pentru că se pretează pentru căsuțe de vacanță și au fost câteva persoane interesate care au făcut oferte, dar nu am bătut încă palma”, spune pentru Panorama Carmen Hagi, agent imobiliar Remax Plus din Constanța, care mai are la vânzare și două pensiuni, al căror preț e de câteva milioane de euro.

Carmen Hagi a mai avut terenuri la vânzare în Vama Veche, dar în zona de camping, care nu este reglementată de un Plan Urbanistic Zonal (PUZ) și unde prețul a fost de 50 de euro pe metru pătrat.

Chiar și-așa agentul imobiliar spune că prețurile de 500 de euro pe metru pătrat sunt prea mari pentru ce poate Vama Veche să ofere.

„Vama nu a ajuns la prețuri de Constanța. Sunt pensiuni de vânzare care pot fi cumpărate, ele există deja, au un istoric în turism și sunt mai potrivite ca investiție, decât să dai 500 de euro pe metru pătrat”, crede Carmen Hagi.


Citește și:
Vacanța la mare, între hotel și apartamente de închiriat. Cum arată calculele dezvoltatorilor și ce prețuri găsesc turiștii

Bulă imobiliară la Vama Veche?

Tudor Maxim este un cunoscut antreprenor, care a investit în turism în urmă cu aproape 20 de ani. A pus pe roate și rețeaua de hosteluri Pura Vida. La Vama Veche, acolo unde în trecut a și avut un restaurant, două hosteluri și baruri pe plajă, Maxim a organizat în luna iunie a acestui an a doua ediție a festivalului Tiny House. Case mici, case mobile, construcții modulare și rulote, toate au fost expuse pentru cei care visează locuințe ca-n America.

Din iulie, micile case au putut fi închiriate. Dacă în SUA e un trend cu aceste tiny houses, la noi, ele se pretează mai mult pentru închiriere, nu locuire permanentă. Printre clienții care s-au cazat aici anul acesta sunt familii și tineri cu căței, părinți singuri cu copii, dar și tineri curioși. Însă de cumpărat, prea puțini sunt cei care vor să-și asume responsabilitatea unui astfel de business.

„Noi de la bun început am avut două direcții principale: construcție și vânzare, dar și operare turistică, pentru că vrem să arătăm ce poți să faci cu tiny house, ce cifre poți să obții, ce average daily rates (venitul mediu zilnic pe cameră – n.red.) poți să ai, astfel încât cine e interesat și are resurse financiare să știe în cât timp poate face profit”, explică pentru Panorama Tudor Maxim, fondatorul festivalului.

Prezent în Vamă de ani buni, Maxim a fost martor la evoluția prețurilor la teren. Zona s-a dezvoltat foarte mult, însă e pusă sub semnul întrebării capacitatea satului de a susține cu infrastructură, dar și cu distracție oamenii care vin aici.

„Eu, personal, cred că e o bulă care va exploda la un moment dat, pentru că nu e sustenabil. În urmă cu opt-nouă ani, un teren foarte bun era la 90 de euro pe metru pătrat, iar atunci era deja o primă etapă de scumpire. Atunci mi se părea o limită superioară. Acum, același teren e 350-400 de euro pe metru pătrat. Oricât ai vrea să iei pielea de pe oameni în cele două luni de sezon, nu ies calculele”, spune Maxim.

Pentru terenul unde sunt amplasate căsuțele lui, antreprenorul plătește o chirie anuală în jur de 20.000 de euro.

Pensiuni la vânzare

Pe lângă terenuri, mai sunt la vânzare pensiuni, case, dar și construcții începute, dar nefinalizate. Pentru că piața e mică, în cazul proprietăților mai mari, pentru care prețul de listă poate ajunge la câteva milioane de euro, timpul de tranzacționare se prelungește.

de unități de cazare înregistrate în Vama Veche
0
de locuri oficiale de cazare în Vama Veche
0

sursa: Ministerul Economiei, Antreprenoriatului și Turismului

Pentru weekendul 6-8 septembrie, erau disponibile spre rezervare 96 de proprietăți în stațiune, pentru un cuplu. Cele mai mici prețuri sunt în campinguri, iar pentru o cameră de două nopți, minimul e de 290 de lei/noapte.

Numărul proprietăților care vor fi deschise și în octombrie se înjumătățește. Am găsit cazare în 43 de unități, iar cel mai mic preț pentru perioada 4-6 octombrie este de 240 de lei camera pentru două persoane.

Una dintre pensiunile scoase la vânzare este Casa Luca, cu două imobile, în locații diferite, dar apropiate, și care se află la intrare în Vamă. Cu activitate din 2008, proprietarii își vând afacerea – nu pentru că n-ar avea profit, ci pentru că au ajuns la o vârstă la care nu se mai pot ocupa de pensiune la fel ca în tinerețe. Plus că vor să se mute din țară. Firma care operează unitățile de cazare a realizat în 2023 afaceri de peste 900.000 de lei și a avut un profit de 168.000 de lei, potrivit datelor disponibile la Ministerul Finanțelor. Dar, pentru o afacere la cheie, pentru care proprietarii vor aproape trei milioane de euro, timpul de așteptare poate fi mare.

Cu 700.000 de euro este scoasă la vânzare o casă cu opt camere de cazare, iar un alt proprietar cere 500.000 de euro pentru o clădire la roșu.

Gabriel Mariș spune că frecventează Vama Veche din 2000 și că de la an la an a văzut schimbări majore, dar și că cererea din partea clienților e mare. Agentul va avea curând în portofoliu și o pensiune la vânzare.

Și atunci, de ce-și vând oamenii pensiunile, dacă Vama Veche pare, de la distanță, o poveste de succes unde se înghesuie turiștii? Mariș spune că proprietarii primesc acum prețuri bune, iar în viitor s-ar putea ca ele să fie și mai mari.

Totuși, randamentul le dă cu virgulă unora:

„Nu știu câți sunt capabili să arate cu transparență 100% ce se întâmplă în businessul lor. Dacă trebuie să muncești 10 sau 15 ani să-ți scoți banii în Vama Veche, nu mi se pare o idee grozavă”, completează Tudor Maxim.
vama veche cazare constructii imobiliare pret
Faleza din Vama Veche, la patru ani distanță / foto: Google Maps

De la turiști de-o lună, la cei de weekend

Prețurile la cazare în pensiunea vedetelor de la București (Adela Popescu și prietenii) sar bine de 100 de euro pe noapte, cam similar cu ce găsești în Toscana în perioade similare.

Este un preț mare pentru micul sat, dar măcar nimeni nu mai poate spune că Vama nu le are pe toate.

Mariș se îndoiește că vor mai apărea cazări la fel de scumpe, și asta pentru că cei care vin aici nu pun preț neapărat pe luxul din cameră, ci mai degrabă pe spiritul pe care mica localitate îl oferă.

În ultimii ani însă, profilul turistului de Vamă s-a schimbat. De la actori sau profesori care veneau și stăteau chiar și o lună, acum, turismul de aici a devenit unul de weekend, spune Tudor Maxim. Nu mai are nimeni bani să stea cu lunile la mare, darămite să-și permită o săptămână în plin sezon. Iar imaginile cu ploile și inundațiile, care au rulat nu doar la TV, ci și în social media, au speriat turiștii. În primul weekend din septembrie, la Pura Vida Huts era gol.

„Tot timpul a fost foarte viu profilul turistului din Vama Veche, dar în ultimii ani s-a dus foarte mult spre turismul de weekend, care face cu atât mai puțin sustenabilă o achiziție de teren și investiție de sute de mii de euro sau chiar milioane. Acum, din cauza inundațiilor, avem primul weekend fără nicio rezervare. Vremea e superbă, e perfectă, apa e caldă, dar e gol”, spune Maxim.

Articol editat de Alina Mărculescu Matiș


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
1 Comentariu
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    1
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x