Open minds

Ce se va întâmpla cu piața clădirilor de birouri din România în era lucrului-de-oriunde

Computer Hope Guy
Sursă: Shutterstock

Pandemia a accelerat trenduri care vor schimba fundamental piața de birouri. O lume în care oamenii călătoresc la birou în același moment al zilei, cinci zile pe săptămână, e pe cale să apună, iar dezvoltatorii imobiliari vor trebui să se adapteze unei noi dinamici de piață. Cum va evolua aceasta în viitor?

În studiile de economie urbană, paradigma dominantă era că industriile cu valoare adăugată ridicată erau concentrate în marile orașe, pentru că proximitatea geografică facilitează răspândirea cunoașterii (“knowledge spillovers”) și formarea unor clustere inovative.

Pe scurt, ideea e că progresul tehnologic încurajează urbanizarea, nu acționează împotriva ei. Într-adevăr, statisticile au arătat o creștere a PIB-ului generat în marile orașe care a întrecut semnificativ mediile naționale. România nu este o excepție în această privință.

Pandemia a arătat, însă, că un număr mare de participanți din aceste clustere inovative pot munci productiv indiferent de unde se află. În plus, un nou val de inovații și noi aplicații va face colaborarea digitală în timp real mai facilă și mai productivă. Pe măsură ce din ce în ce mai multe activități și roluri pot fi efectuate la distanță, nevoia de a lucra numai dintr-un birou în centru va fi în scădere.

În ce măsură vom vedea schimbarea petrecându-se în România, sau altundeva, rămâne încă incert. Conturarea unui nou model hibrid de lucru va fi un proces complicat care va presupune experimentarea cu diferite norme, în unele cazuri pentru prima oară. Acest proces va dura probabil câțiva ani și va fi independent de dorința pe termen scurt a companiilor de a readuce angajații, într-o anumită măsură, la birou, scrie o analiză McKinsey & Company. Trecând peste nuanțe, într-o lume în care mulți angajați vor prefera să lucreze “de oriunde”, angajatorii vor accepta și chiar vor stimula asta, într-o anumită măsură.

Sustenabilitatea, un trend definitoriu al deceniului

Un alt trend crucial pentru piața de birouri este importanța crescută acordată sustenabilității, atât de către autorități, cât și de către actorii privați din piață. Sectorul imobiliar este unul dintre cei mai mari consumatori de energie – circa 40% din consumul global – ceea ce conduce la o responsabilitate socială și financiară enormă. Iar, începutul acestui deceniu e un punct de cotitură în privința politicilor pentru încetinirea schimbărilor climatice. Raportul Grupului interguvernamental privind schimbările climatice (IPCC) recomandă „reducerea imediată, rapidă și pe scară largă a emisiilor de gaze cu efect de seră”.

În cazul clădirilor de birouri, al doilea cel mai mare segment imobiliar după piața rezidențială, acțiunea guvernelor în sprijinul imperativului climatic va fi întotdeauna mai fezabilă politic decât în cazul locuințelor. În plus, actorii pieței imobiliare acordă și ei din ce mai multă atenție sustenabilității ca parte a strategiei lor ESG (Guvernanța de mediu, socială și corporativă).

Un număr mare de multinaționale din industrii diferite au adoptat propria lor strategie de a ajunge la emisii nete zero de gaze cu efect de seră, ceea ce va influența tipul de birouri pe care îl vor închiria în viitor.

Aceste tendințe importante vor schimba fundamental piața imobiliară. Clădirile de birouri nu vor dispărea într-o lume în care norma socială de a lucra de la birou 5 zile pe săptămână s-a erodat substanțial, dar rolul birourilor pentru companii se va schimba. Din moment ce oamenii se vor deplasa la birou mai rar, spațiile de birouri în sine vor trebui să fie adaptate pentru mai multă colaborare, mai multă interacțiune umană, precum și pentru a consolida o cultură organizațională.

În acest context, nivelul de flexibilitate și calitate cerut de către companii va crește. Momentan însă, precum arată și studiile de piață despre București, piața de birouri rămâne într-un wait and-see mode, în care marile companii ezită în general să ia decizii majore în privința spațiului de care vor avea nevoie post-2021. Pe termen lung, este de așteptat ca operatorii de spatii flexibile (o piață în care cei mai cunoscuți jucători la nivel mondial sunt WeWork și IWG), încă un procent redus în majoritatea orașelor, să crească semnificativ.

Pe termen scurt, însă, nu trebuie subestimate barierele culturale, precum și financiare (chirii deja agreate pe termen lung) în calea schimbării.

Ceea ce a scos la iveală pandemia este că ritmul schimbării arată fundamental diferit la nivel global: în SUA, orașe precum NYC și San Francisco au suferit o prăbușire a pieței de birouri, cu rata neocupării dublându-se. În Londra, unde durata navetei zilnice e lungă și restricțiile din timpul pandemiei au fost severe, piața a suferit și acolo semnificativ.

Schimbarea culturală în favoarea lucrului la distanță e probabil să fie mai pronunțată în țările unde lucrătorii au fost constrânși (sau stimulați) să lucreze de acasă pentru mai mult timp – (sticky habits).

Și în România piața va arăta foarte diferit în 2030

În București, o piață unde încă se construiește intens, putem observa o creștere rapidă a ratei neocupării în timpul pandemiei, care a continuat și în 2021.

În primul semestru din 2020, cererea totală de spații de birouri a scăzut cu 45%, comparativ cu aceeași perioadă din 2019. Mai mult: anul trecut, 60% din tranzacțiile cu spații de birouri din București au fost pentru a reloca firme, de regulă în spații mai mici, conform unui raport al firmei de consultanță imobiliară CBRE.

Pe zone, spaţiile din zonele centrale și Aviatorilor/Floreasca ajung la 15-20% grad de neocupare, iar cele din Pipera şi Expoziţiei la 25-30%.

Anul acesta, piața dădea semne de ușoară revenire, cu o creștere de 17% a cererii în prima parte din 2021, față de 2020.

Nu doar gradul de ocupare a scăzut ca urmare a pandemiei, ci și media chiriilor. O analiză Investpoint arată că în ultimul an chiriile au scăzut între 12% și 17% (10-15 euro/mp), în funcție de zonă.

Celelalte capitale din Europa Centrală și de Est sunt într-o poziție similară. Pentru moment, cererea nouă de birouri rămâne scăzută, iar firmele au început deja organizarea, redimensionarea și reconfigurarea spațiului pentru perioada post-pandemie. Multe companii posibil să opteze pentru ceva mai puțin spațiu decât ar fi plănuit înainte de pandemie, însă spațiu de calitate mult mai bună, mai ales în zone atractive pentru angajații lor.

România, care are a doua cea mai mică rată de vaccinare din UE, va continua să vadă o lipsă de entuziasm față de întoarcerea la birou în această toamnă. Pentru actorii de pe piața clădirilor de birouri, apele rămân tulburi în acest sfârșit de 2021. Cei care le vor naviga cu succes sunt investitorii și dezvoltatorii care s-au axat pe clădiri de birouri sustenabile, care oferă spații flexibile și de calitate excelentă. Cu alte cuvinte, ceea ce a fost până acum un factor diferențiator devine din ce în ce mai mult o necesitate.


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Radu Mircea

Investment strategist

Locuiește în Londra, unde se ocupă cu strategy/research pentru o firmă de investment management. Specializat în real estate.