Open Minds

Mărimea contează. Anomalia care anulează tot sensul noului impozit pe locuințele de lux

Computer Hope Guy
Foto: Alberto Grosescu/Inquam.

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

Guvernul a introdus în pachetul de modificări ale Codului fiscal un nou impozit, denumit „impozitul special pe bunurile imobile și mobile de valoare mare”. Sunt incluse aici clădiri, locuințe, dar și mașini, de exemplu. Care e marea problemă? În cazul bunurilor imobile, modalitatea de calcul a acestui impozit face ca nu valoarea, ci suprafața bunului să fie factorul determinant al bazei de impozitare.

De aici, decurg tot felul de anomalii care arată că impozitul își ratează din fașă menirea. Prin metoda lui de calcul, o casă din luxosul cartier bucureștean Primăverii e pusă pe picior de egalitate, ca valoare, cu una dintr-un oraș de provincie, de exemplu. Ba chiar, în funcție de suprafața imobilului, proprietarul din buricul târgului bucureștean ar putea să scape neatins de acest impozit, în timp ce proprietarul casei din orășelul de provincie îl va plăti.


Citește și: Impactul măsurilor fiscale, cu bune și cu rele. Cum riscă guvernul să-și înghită hârtia cu calcule, în fața economiei reale
Prăpastia deficitului bugetar, explicată: cum am ajuns aici, cum cârpim gaura și de ce PNRR e podul peste o criză economică

Deși este corect că impozitele pe bunuri în România sunt foarte mici față de alte state și se regăsesc doar sub forma impozitelor și taxelor locale, încercarea actuală de a impozita deținerile de bunuri de lux este sortită eșecului, din cauza modalității de calcul, pe care o vom detalia mai jos.

Mai exact, pachetul de măsuri bugetare stabilește că persoanele fizice care dețin clădiri rezidențiale care, însumat, depășesc valoarea de 2.500.000 lei (circa 500.000 de euro), vor plăti un impozit suplimentar de 0,3% pe diferența dintre valoarea clădirii și plafonul menționat.

Însă aceeași modificare menționează că valoarea clădirii care determină baza de impozitare este cea „calculată conform articolului 457 din Codul fiscal”.

Dacă analizăm modalitatea de calcul prezentată de articolul 457, observăm că aceasta este dependentă majoritar de suprafața clădirii. Mai exact, legea prevede o valoare impozabilă pe metru pătrat construit desfășurat, stabilită în funcție de materialele de construcție, tipul clădirii și instalațiile existente. Dacă nu se cunoaște suprafața desfășurată a clădirii, aceasta se obține prin înmulțirea suprafeței utile cu un coeficient de 1,4.

Apoi, se fac diverse ajustări în funcție de rangul localității și de zona din localitate în care se află clădirea. Însă, aceste ajustări nu aduc diferențe foarte mari între diversele zone ale unei localități. Spre exemplu, într-o localitate de rang 0, cum e Bucureștiul, diferența de coeficient între „cea mai ieftină” și „cea mai scumpă” zonă este doar de 0,3.

Or, în realitate, este clar că prețul de piață al unei case din zona Republica din București poate varia semnificativ față de o proprietate similară, din zona Primăverii.

Apoi, se mai fac anumite ajustări ale valorii impozabile, în funcție de numărul de etaje ale blocului și de vechimea imobilului (pentru imobile mai vechi de 30 de ani, se acordă reduceri progresive, direct proporționale cu vechimea).

Dar, pentru simplificarea calculului, vom ignora aceste ultime ajustări și vom presupune că toate imobilele sunt mai noi de 30 de ani. Tot pentru simplitate, vom folosi exemple doar de clădiri (fără anexe) din beton și cărămidă, cu toate utilitățile și instalațiile disponibile.

Având în vedere cele de mai sus, o formulă de calcul simplistă, pentru un imobil din beton și cărămizi, ar fi:

Valoarea impozabilă = Suprafață utilă x 1,4 (pentru a determina suprafața desfășurată) x 1.000 lei/mp x Coeficientul în funcție de localitate și zonă (denumit în continuare CLZ)

Pentru a vedea ce suprafață ar trebui să aibă o clădire, ca să depășească valoarea impozabilă de 2.500.000 lei – pragul din pachetul asumat de Guvern, trebuie să refacem acest calcul. Astfel, conform formulei de mai sus, suprafața utilă va fi: Suprafață utilă = Valoarea impozabilă / 1,4 / 1.000 / CLZ.

Înlocuind valoarea impozabilă de 2.500.000 lei, observăm că:

Suprafața utilă = 2.500.000 / 1,4 / 1.000 / CLZ = 1.785 / CLZ

Deci, dacă avem de-a face cu o clădire din București, Zona A (cea mai centrală), unde CLZ (coeficientul în funcție de localitate și zonă) este 2,6, valoarea de 2.500.000 lei este depășită doar dacă imobilul are o suprafață utilă de peste 686 metri pătrați. În timp ce o clădire din Zona C a Bucureștiului (mai spre periferie) trebuie să aibă peste 744 metri pătrați, pentru a se încadra la plata acestui impozit.

Pentru o și mai bună perspectivă, să stabilim și ce înseamnă rangul localității. Acesta este dat de Legea 351/2001 pentru aprobarea Planului de amenajare a teritoriului național și prevede că ierarhizarea localităților este următoarea:

  • rangul 0 – Capitala României, municipiu de importanță europeană;
  • rangul I – municipii de importanţă naţională, cu influenţă potenţială la nivel european;
  • rangul II – municipii de importanţă interjudeţeană, judeţeană sau cu rol de echilibru în reţeaua de localităţi;
  • rangul III – oraşe;
  • rangul IV – sate reşedinţă de comună;
  • rangul V – sate componente ale comunelor şi sate aparţinând municipiilor şi oraşelor.

Zonele dintr-o localitate se stabilesc la nivel local și diferă. Dar, ca principiu, zona A este zona centrală și Zona D este cea limitrofă. Totuși, zonarea în multe localități mai mici este unică, astfel că toată localitatea este considerată a fi Zona A. Poate unele localități ceva mai mari să aibă și Zona B.

Astfel, este ușor de observat că o localitate care are titulatura de oraș (cum ar fi orașe ca Balș, Segarcea, Lugoj, Recaș etc.) are un coeficient CLZ de 2,3, în timp ce o zonă centrală din București sau Cluj are un coeficient de 2,6.

Cu alte cuvinte, conform noului impozit, o casă din zona Cotroceni este evaluată ca având o valoare doar puțin mai mare decât o casă similară din Balș, de exemplu.

Această modalitate de calcul va duce la aberații în impozitare, în sensul că o casă de 900 metri pătrați din orașul Segarcea va plăti acest impozit, în timp ce o casă de 500 metri pătrați din zona bucureșteană Primăverii, a cărei valoare de piață poate depăși de mai multe ori plafonul de 2.500.000 lei, nu va datora acest impozit.

Încă o dată, deci, Guvernul a reușit să transforme, prin modalitatea de implementare, o idee decentă, într-o lege parcă inventată de Caragiale.

Absurdul situației poate fi și mai bine exemplificat prin două anunțuri imobiliare:

Această casă de 515 mp din Primăverii, zonă de lux din București, este la vânzare pentru suma de 3,2 milioane de euro, dar proprietarul ei, presupunând că nu mai are și alte imobile, NU va datora impozitul „pe bunuri de valoare mare”.

În schimb, proprietarul acestui duplex de 1.100 mp utili, de la marginea Craiovei, care dorește să își vândă proprietatea cu 810.000 euro, va plăti impozitul suplimentar.

Realist vorbind, impozitul nou introdus cu această formă de calcul nu va avea niciun efect, dincolo de lozincile politice și lupta dusă doar la nivel de vorbe, cu „bogații”. Asta deoarece proprietățile de peste 800 mp în localitățile mari și peste 1.600 mp în comune și sate sunt aproape inexistente.

Iar acolo unde se găsesc astfel de imobile, impozitul nu este atât de mare, încât să merite efortul birocratic suplimentar la care vor fi supuse în primul rând direcțiile de impozite și taxe locale.

În exemplul de mai sus, al casei din Craiova, impozitul suplimentar, datorat de proprietarii acesteia ar trebui să fie probabil în jur de 3.000-4.000 de lei pe an. Deci, chiar și la o casă de 1.100 mp dintr-un oraș mare (care cu siguranță este o excepție), venitul la buget nu va fi unul important.

În schimb, efortul birocratic de a identifica, evalua și stabili impozitele la nivel național va aduce costuri mai mari pentru bugetele locale, mai degrabă decât încasări semnificative pentru bugetul de stat.

Articol editat de Andrei Luca Popescu


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Mircea Mărculescu

Consultant fiscal

Mircea Mărculescu este partener coordonator pe probleme fiscale în cadrul Elite Compliance și membru al Camerei Consultanților Fiscali din România. A fost implicat în numeroase proiecte de revizie fiscală, consultanță, audit, fuziuni și divizări, pentru un portofoliu internațional de clienți. În prezent, este specializat în consultanță fiscală în domeniul digital și al tehnologiei blockchain. A organizat și a susținut cursuri de fiscalitate națională și internațională, având o vastă experiență atât în consultanță, cât și companii multinaționale.

LinkedIn: https://www.linkedin.com/in/mmarculescu


Abonează-te
Anunță-mă la
guest
1 Comentariu
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    2
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x