Eliza se întoarce la țară. Ghidul începătorului care își caută un teren, să se mute din oraș

Pentru unii, orașul e singurul mediu în care se văd trăind. Se simt bine în mulțimea de oameni. Forfota, traficul îi fac să se simtă vii. Adoră puzderia de restaurante, cafenele, cluburi și posibilitățile nelimitate pentru a-și petrece timpul liber la teatru, concerte, cinema, stand-up comedy, muzee, cu prietenii la o bere, bântuind pe străduțe, printre clădiri cu o istorie în spate sau la shopping, în mall.

Alții, în schimb, își doresc o altfel de viață, mai puțin stresantă, mai puțin aglomerată și mai aproape de natură.

Carantina și restricțiile de circulație din timpul pandemiei au schimbat felul în care oamenii se raportează la spațiul în care locuiesc. Posibilitatea de a lucra de acasă le-a dat curaj multora să se îndrepte și spre alte zone decât cele din proximitatea orașelor unde muncesc, zone unde să aibă mai multă verdeață și mai puțină poluare.

Panorama publică astăzi prima parte a unei mini-serii despre aventura în care se lansează tot mai mulți români: relocarea din orașe, către zone rurale, neurbanizate. Și începem cu o experiență personală, prin care trec însă mulți dintre cei care o iau de la zero în această călătorie: căutarea și achiziționarea unui teren. Un fel de ghid al începătorului urban într-ale ruralului românesc, trăit pe propria piele.

Cum se întoarce Eliza la țară

„Învățați, dacă nu vreți să ajungeți să munciți la C.A.P.”. Asta le spunea bunicul din partea tatei celor 8 copii ai săi. Butu, cum îi ziceam noi, nepoții, a luptat în cel de-al II-lea Război Mondial și a fost luat prizonier la Cotul Donului. Vreo 3 ani, familia nu a știut nimic despre soarta lui.

Odată întors acasă, nu a durat mult și a venit tăvălugul colectivizării comuniste. Familia a fost etichetată drept „chiabură”, iar hectarele de teren deținute până atunci, zestrea bunicii, nu au mai aparținut familiei, ci C.A.P.-ului, Cooperativa Agricolă de Producție.

Ca să aibă ce mânca, puteau lucra doar pământul din jurul casei, așa că fiecare avea câte ceva de făcut, indiferent de vârstă. Tata avea în grijă turma de miei, de care mai scăpa doar toamna, când erau vânduți, ca să aibă cu ce cumpăra cele necesare pentru școală.

Am crescut la rândul meu cu miei și pui în ogradă. Am învățat să mulg vacile, dar am făcut asta rar, nu de nevoie. Doar când eram acasă la ai mei, în vacanțe. Vacanțele însă au fost mereu printre teancuri de cărți, în răcoarea plăcută din bibliotecă, cu fructe din livadă sau cu struguri parfumați din vie. „Altă grijă nu aveți, decât să învățați”, ne spuneau părinții mie și lui frate-miu.

Ani mai târziu, când am cumpărat împreună cu soțul meu apartamentul din care scriu acum, nu ne-am pus nici măcar întrebarea dacă să fie în alt oraș decât București, darămite dacă să fie la țară. Apoi, a venit pandemia și s-a schimbat totul.

Odată cu lockdown-ul petrecut în balconul de fix trei metri pătrați, unde ne înghesuiam noi doi și o pisică, dorința de a nu mai vedea betoane în jur s-a transformat într-o nevoie acută. Așa a început căutarea unui alt „acasă”. Unul apropiat de amintirile idilice din copilărie.

Tot mai mulți români părăsesc orașele

Mai mult de 3 milioane de români s-au mutat de la oraș la țară, în intervalul 1990-2022, iar tendința s-a accentuat în ultimele două decenii, arată datele oficiale de la Institutul Național de Statistică (INS). 

Sigur că nu toți au plecat de la oraș la țară, din motive atât de romantice precum schimbarea haosului urban românesc cu mai sănătosul și liniștitul rural. Mulți nu au avut de ales. Au făcut-o de nevoie, mânați de sărăcia care nu le mai permitea să trăiască la oraș sau de faptul că nu-și mai găseau de muncă în marile orașe și au fost nevoiți să migreze înapoi, la locurile de baștină.

Dar trendul e incontestabil, iar el îi include și pe românii care fac o alegere din a se muta din orașe, o alegere pe care nivelul de trai le-o permite.

Dacă în 1990, imediat după căderea regimului comunist, mai mult de jumătate de milion de români au plecat de la țară la oraș, în căutarea unui trai mai bun, din 1997 încoace, lucrurile s-au schimbat.

Atunci, a fost primul an în care numărul celor care s-au mutat de la oraș la țară a fost mai mare decât numărul celor care au plecat în sens invers, din rural către urban. Iar această tendință s-a menținut în ultimii 26 de ani, ba chiar a cunoscut o creștere în ultimii ani. 

În 2022, s-a înregistrat cel mai mare număr de persoane care și-au schimbat domiciliul din mediul urban în cel rural: peste 144.000. Datele de la INS arată că anul trecut au plecat de la țară la oraș puțin peste 98.000 de locuitori. Diferența netă dintre cele două fluxuri migraționiste depășește 46.000 de persoane, cea mai mare înregistrată din ’90 încoace.

Drumul din București spre viața în natura Transilvaniei începe cu un teren

Mereu mi-a plăcut Transilvania rurală și a fost destinația preferată pentru vacanțe în ultimii ani. Viața acolo mi s-a părut mai așezată, nu pe fugă, așa cum o percepem în București. Deși nu ne lega nimic de acea parte a țării, am hotărât cu soțul meu că acolo vom căuta un teren pe care să ne construim o casă, pentru ca apoi să ne mutăm din București.

Principalele aspecte de care am ținut cont în căutarea noastră au fost conectivitatea (proximitatea unei autostrăzi și distanța până la cel mai apropiat aeroport), obiectivele turistice din zonă, utilitățile și infrastructura, potențialii poluatori și, nu în ultimul rând, aspectul localităților.

Am luat în calcul inclusiv faptul că poate vom vrea în viitor să facem o pensiune, așa că terenul căutat trebuia să fie suficient de mare (peste un hectar) pentru a acomoda un număr mai mare de clădiri și de persoane, cu spațiu suficient pentru livadă și grădină.

Am călătorit timp de un an și jumătate mii de kilometri, am văzut mii de anunțuri pe site-urile de imobiliare sau pe grupuri de Facebook și am vizitat zeci de proprietăți, până când am găsit locul care va deveni acasă în viitorul apropiat. Nu te aștepta, deci, să închei un astfel de proces prea rapid, dacă nu ai deja treburile aranjate dinainte.

Ce trebuie să știi când cumperi un teren pentru casă

În primul rând, ar trebui să cauți un teren intravilan. Trecerea unei proprietăți din extravilan în intravilan este costisitoare, atât ca timp, cât mai ales ca bani. Taxele care trebuie plătite sunt legate de suprafață și de calitatea agricolă a solului. Sunt 5 categorii, iar pe terenurile din prima categorie este interzis să construiești. 

Ca să afli care este calitatea solului, pentru a scoate un teren din circuitul agricol, este nevoie de un studiu pedologic și de alți bani, desigur. În plus, trebuie întocmit un PUZ (plan urbanistic zonal) a cărui aprobare este de cele mai multe ori greoaie, dacă nu incertă. 

Ordinul 1.343/2018, emis de Ministerul Agriculturii, stabilește valoarea tarifelor datorate pentru scoaterea definitivă sau temporară din circuitul agricol a terenurilor aflate în extravilan. Aceste tarife sunt indexate anual cu coeficientul de inflație, astfel că în 2023 cine vrea să scoată din circuitul agricol un teren de categorie 3, de exemplu, va achita un tarif de 3 lei și 41 de bani pe metrul pătrat. Astfel, pentru o suprafață de un hectar, taxele plătite vor fi de 34.140 de lei (aproape 7.000 de euro).

În plus, în cazul terenurilor extravilane, vânzarea se face cu respectarea dreptului de preempțiune pe care îl au rudele, vecinii, arendașii sau chiar statul. Conform procedurii, oferta de vânzare trebuie afișată timp de 45 de zile lucrătoare la sediul primăriei din raza localității unde se află terenul. Dacă în această perioadă nici unul dintre preemptori nu și-a exprimat opțiunea de cumpărare, terenul poate fi înstrăinat către orice persoană, fizică sau juridică, în condițiile legii.

La începutul căutărilor noastre, am făcut și greșeli. Ne-a plăcut un teren extravilan cu o priveliște frumoasă spre Săcărâmb, un sat din munții Metaliferi. Am vizitat locul de multe ori în răstimp de câteva luni, ezitarea noastră fiind legată tocmai de faptul că era un teren agricol extravilan.

Nu am făcut cunoștință cu proprietarul decât târziu, toate interacțiunile fiind cu agentul imobiliar care ne-a făcut o impresie foarte bună. Prețul de vânzare l-am socotit ca fiind unul corect, așa că nu am încercat să negociem nimic și am plătit un studiu pedologic (2.000 de lei) ca să aflăm clasa de calitate a terenului.

Spre surprinderea noastră, deși proprietarul cunoștea foarte bine procedura de înstrăinare pentru terenurile aflate în extravilan, ne-a spus că nu este dispus să aștepte termenul legal pentru publicitatea ofertei de vânzare. Pentru perfectarea tranzacției, ne-a propus o procedură dubioasă și foarte riscantă financiar pentru noi – darea în plată. Am refuzat și, cu lecția învățată, am reluat căutările.

Ce acte trebuie să verifici înainte să cumperi un teren

Cere copii ale actelor de proprietate și verifică-le cu un expert. În multe situații, mai ales în mediul rural, oamenii nu au acte deloc, terenurile nefiind intabulate. Deseori, sunt mai mulți proprietari sau moștenitori ai aceleiași suprafețe, care eventual nici nu se înțeleg între ei. 

Este nevoie de cadastru pentru a verifica actele de proprietate și pentru a cere un extras de carte funciară. Astfel, poți descoperi dacă proprietatea în cauză este liberă de sarcini precum ipoteci, interdicții privind înstrăinarea, drepturi de servitute etc.

Cere de la primăria de care aparține terenul un certificat de urbanism de informare. Mai ales în cazul suprafețelor mai mici, înconjurate de alte proprietăți, trebuie respectate mai multe reglementări pentru a putea construi, precum deschiderea minimă a frontului stradal, procentul de ocupare a terenului (POT) sau coeficientul de utilizare a terenului (CUT). 

Tot la primărie găsești și hărțile de risc geologic, deosebit de utile mai ales dacă terenul vizat este pe o pantă abruptă, într-o zonă cu risc de alunecări de teren sau de inundații. 

Poți cere și sfatul unui inginer geotehnic care fie poate vizita proprietatea și, pe baza datelor generale din zonă, poate estima eventualele riscuri, fie poate face un studiu geotehnic de care oricum va fi nevoie, pentru obținerea autorizației de construire.

Pe site-ul Consiliul Județean Hunedoara, am găsit chiar și un plan de menținere a calității aerului. Ne-a ajutat să ne facem o idee despre potențialii poluatori din zonă, în ce localități se înregistrează depășiri ale concentrațiilor de particule fine PM10/PM2.5 sau cum sunt dispersați poluanții în funcție de relief, clădiri și de cum bate vântul.

Accesul la utilități: ai apă, curent, gaze, internet în jur?

Regula e simplă: cu cât sunt mai departe, cu atât te costă mai mult ca să ai curent, apă, gaz metan, canalizare sau internet de mare viteză. Dacă terenul pe care ți-l dorești nu are acces direct la un drum înseamnă că vei depinde de bunăvoința vecinului, legalizată la notar, pentru a te branșa prin conductele lui. În caz contrar, vei plăti pentru fiecare metru de cablu sau conductă de la stradă și până pe proprietate.

Statistic vorbind, în 2022, peste jumătate din populația României era conectată la sistemul de canalizare. Pe medii de rezidență însă, de canalizare beneficiază sub 16% din populația care trăiește la sate.

În lipsa utilităților, există soluții: forarea unui puț pentru apă, pompe de căldură sau sobe/centrală pe lemne pentru încălzire, panouri fotovoltaice pentru electricitate. Dar toate au un cost care se va adăuga investiției inițiale de achiziție a terenului.

Stâlpii de curent, antenele de telefonie și efectele lor asupra sănătății 

Toate dispozitivele electronice, de la telefoane, televizoare, frigidere, plite cu inducție, routere Wi-Fi, antene de telefonie sau cabluri de medie și înaltă tensiune, emit câmpuri electromagnetice. Acestea sunt mai puternice sau mai slabe, în funcție de distanța până la emițător și de intensitatea curentului electric, în cazul cablurilor de înaltă și medie tensiune, respectiv de puterea la emisie în cazul antenelor.

Agenția Internațională pentru Cercetarea Cancerului a clasificat ca posibil cancerigenă expunerea la câmpurile magnetice de joasă frecvență, precum cele generate de rețelele de înaltă tensiune, studiile arătând o creștere a incidenței leucemiei la copii.

Până la grija pentru propria sănătate, asupra căreia efectele nu sunt certe, mai există un pericol mult mai concret, în cazul liniilor electrice care trec pe deasupra unui teren.

În România, normele tehnice privind construirea în apropierea liniilor electrice aeriene prevăd obligativitatea păstrării unor culoare de trecere care variază de la 24 la 81 de metri în funcție de tensiunea din cabluri. Rețelele de distribuție de 6, 10 și 20 KV sunt mult mai ramificate decât cele de 110 KV și ajung în mai toate comunele și satele.

În cazul liniilor de medie tensiune, legea impune un culoar de trecere de 24 de metri, câte 12 metri deoparte și de alta a axului liniei electrice. Aceste limite sunt gândite însă pentru a asigura o protecție la incendiu în cazul în care cablurile se rup sau stâlpii sunt loviți de trăsnet. Nu poți construi nimic dincolo de ele, așa că dacă o astfel de linie electrică îți traversează terenul, trebuie să ții cont de aceste „zone moarte”.

Efectele asupra sănătății sunt strâns legate de intensitatea câmpului electromagnetic, dar în această privință există doar recomandări vagi. Am plecat de la premisa că suntem în siguranță la valorile care se înregistrează în mod obișnuit într-un apartament unde există Wi-Fi, televizor, cuptor cu microunde, frigider etc.

Cu ajutorul unui aparat care măsoară radiația electromagnetică, am constatat că distanța de siguranță în cazul liniilor de medie tensiune ar trebui să fie de minimum 35 de metri, în vreme ce pentru liniile de 110 KV ar trebui să fie de cel puțin 120 de metri.

De ce am ajuns să facem astfel de măsurători? Pentru că ne-a plăcut un teren aflat lângă pădure, într-un sat din comuna Certeju de Sus, județul Hunedoara. Din păcate, proprietatea era traversată de o linie de medie tensiune care era poziționată în cel mai nefericit mod cu putință, pe mijloc, pe latura cea mai lungă. Având în vedere culoarele de trecere prevăzute de lege, nu am fi avut voie să construim nimic pe mai bine de o treime din terenul de 7.500 de metri pătrați. Iar când fiecare metru pătrat costă 3 euro, o iei de la capăt și cauți în altă parte.

În cazul radiației electromagnetice emise de antenele de telefonie, lucrurile sunt și mai vagi. La cea de 900 de MHz, o frecvență importantă pentru comunicațiile mobile, Uniunea Europeană recomandă ca populația să nu fie expusă la un câmp electromagnetic cu o densitate de putere mai mare de 4,5 W/m2.

În București, de exemplu, valorile măsurate pe stradă, până la înălțimea de 2 metri, variază de la 0,02 W/m2 până la 0,12 W/m2. La înălțimi mai mari, unde ești în raza antenelor de telefonie, pentru că nu mai ești protejat de clădiri, valorile măsurate cresc. Astfel, la etajul 14 al unui bloc din cartierul Colentina, am măsurat o valoare de 0,5 W/m2.

Dacă în orașe, antenele de telefonie instalate pe blocuri sunt de putere mai mică, dar compensează prin număr, în mediul rural puterea antenelor este mult mai mare, pentru a putea acoperi suprafețe mari, pentru că numărul lor este mic. Prin măsurători, am constatat că pe un alt teren, tot din comuna Certeju de Sus, valorile înregistrate erau la fel sau chiar mai rele decât cele din București. La 800 de metri distanță de acel teren, pe un deal, se afla o antenă GSM.

Terenul ca terenul, dar cum măsori gălăgia sau lumina din zonă?

Orientarea către punctele cardinale și înclinarea terenului sunt importante, pentru că de asta va depinde nivelul de însorire al parcelei, lucru important mai ales dacă iei în calcul să-ți instalezi panouri fotovoltaice.

În plus, casa ar fi preferabil să fie poziționată spre est/sud, pentru a beneficia de cât mai multă lumină, așa că verifică pe Google Maps cum vine terenul pe hartă și unde este nordul.

Nu e indicat să cauți terenuri iarna, pentru că atunci mai toată lumea stă cuminte în case, așa că eventualii vecini gălăgioși nu vor putea fi observați. Mergi la teren de mai multe ori, în zile diferite ale săptămânii și dacă e posibil și în timpul unor sărbători, când e mai probabil ca vecinii să dea petreceri.

Ascultă liniștea.

Zgomotoase pot fi și zonele expuse la trafic intens sau aflate în apropierea unor fabrici. La mai mult de 10 kilometri de satul unde avem noi terenul, este fabrica de ciment de la Chișcădaga. Banda care transportă piatră din cariera de calcar de la Măgura trece pe lângă sau pe deasupra caselor oamenilor care se plâng de ani de zile din cauza zgomotului.

Dacă ai copii, verifică ce școli sau licee sunt în localitate și în apropiere. Ia în calcul cum anume te vei deplasa până la serviciu, dacă nu poți lucra la distanță. Și distanța până la cel mai apropiat oraș e importantă, dacă în sat sau în comună nu există un supermarket decent, unde să îți faci cumpărăturile.

Despre multe dintre terenurile vizionate nu am aflat de pe internet, ci de la un vecin, de la un nene amabil care își bea liniștit berea la cârciuma satului, de la gazdele la care am stat sau de la primărie. Mulți oameni nu știu să se promoveze online sau pun cel mult un anunț pe un grup de Facebook. E important, deci, să ieși „pe teren” pentru a găsi teren.

Nu în ultimul rând, amintește-ți că nu vei fi mereu tânăr și sănătos, așa că distanța până la cel mai apropiat spital este importantă. La fel de importantă este și infrastructura. Fie iarnă fie vară, poate ajunge până la proprietatea voastră o ambulanță? Dacă da, cam în cât timp?

Apropo de iarnă, întreabă-ți vecinii dacă drumurile se înzăpezesc și cât de repede se reia circulația, după o ninsoare mai serioasă.

Articol editat de Andrei Luca Popescu