Cum a obligat pandemia piața clădirilor de birouri să se reinventeze

Sectorul spațiilor de birouri a fost afectat în mod major de criza cauzată de pandemie și se observă mai degrabă o revenire sub formă de „U” decât una sub formă de „V”. 

Conform unui studiu efectuat de colegii noştri la începutul acestui an, doar 30% dintre angajaţi resimt lipsa comunicării şi interacţiunii directe cu restul echipei ca pe o preocupare majoră pentru viaţa lor profesională. Mai mult, doar 5% din angajaţi consideră că revenirea la birou ar trebui să fie de 100%, în timp ce 53% consideră că prezenţa la birou nu este relevantă, preferȃnd un program flexibil, care poate fi asimilat telemuncii, cu prezenţa la birou strict în funcţie de necesităţile punctuale. Restul de 42% optează pentru un program de lucru hibrid, parțial de acasă și parțial de la birou. 

Foarte probabil, angajatorii vor pune la dispoziție toate aceste variante, mai ales având în vedere că sistemele și procedurile aferente telemuncii au fost implementate și testate în timpul pandemiei. Mai mult, s-a dovedit că, cel puţin pentru anumite tipuri de activităţi, telemunca este sustenabilă și fezabilă din punct de vedere economic sub aspectul implicării și productivității angajaților. Prin urmare, este de așteptat ca angajatorii să decidă să reducă costurile recurente cu chiria și utilitățile. În paralel, vor plusa cu o cheltuială unică pentru un sprijin financiar acordat angajaților pentru amenajarea spațiului de lucru de acasă, care poate fi amortizată în mai puțin de un an. 

Clădirile noi de birouri, avantajate în noile sisteme hibride de muncă

Reducerea densității salariaților, adică mai mulți metri pătrați per angajat din motive de siguranță sanitară, precum și probabila recompartimentare pentru separarea spațiilor deschise mari ar trebui să atenueze parțial efectul telemuncii. Rezultatul net nu poate fi stabilit cu precizie deocamdată. 

Ce se poate observa este că activitatea de ȋnchiriere s-a redus, deşi ȋncepe să dea semne timide de revenire. Aceasta este însă în continuare defazată faţă de activitatea de dezvoltare. În medie, clădirile noi de Clasa A se dau în folosinţă cu un grad de ocupare de 50% – 60%, mult mai mic decȃt cel anterior pandemiei. De asemenea, chiriaşii-ancoră reprezentativi, ale căror contracte se apropie de termen, au ȋnceput deja să ȋşi renegocieze suprafeţele. Cei ale căror contracte sunt mai departe de termen caută să subȋnchirieze parte din suprafeţe.

Așadar, se observă un risc real ca piața spațiilor de birouri să devină suprasaturată pe termen scurt, de 1-2 ani. Acest risc perceput pe termen scurt i-a determinat pe unii dezvoltatori să schimbe destinația unora dintre clădirile lor de la cea de birouri la rezidențială – One United este un astfel de exemplu.

Având în vedere și gradul de conștientizare tot mai mare legat de siguranța sanitară și amprenta de carbon asupra mediului, estimăm că cele mai afectate vor fi clădirile de birouri mai vechi, date în folosință înainte de 2017. În același timp noile clădiri și, în special, cele aflate în construcție vor fi favorizate. Efectele vor fi graduale, odată cu expirarea actualelor contracte de închiriere, și vor îmbrăca forma reducerilor de chirii și/sau a creșterii ratei de neocupare. Este de așteptat ca gradul total de neocupare pe piața spațiilor de birouri să depășească 15% în 2021, distribuit asimetric în defavoarea clădirilor mai vechi.

Randamentele tranzacțiilor vor înregistra probabil diferențe între cele două tipuri de active. Clădirile mai vechi se vor tranzacționa la randamente mai mari, cuprinse între 8,5% și 10%, pentru a compensa costurile de modernizare, care s-ar putea dovedi semnificative. Randamentele aferente clădirilor noi este posibil să rămână neschimbate în cazul proiectelor cu o calitate corespunzătoare și cu grad mare de ocupare în amplasamente foarte căutate și chiar să scadă în 2022, stabilizându-se între 7% și 7,5%.

De ce piața imobiliară office va crește în următorii ani 

Totuși, judecȃnd la rece, nu putem să nu luăm ȋn considerare faptul că, pe termen mediu şi lung, creşterea economică a României se va accelera, urmȃnd o tendinţă naturală de a recupera diferenţele față de media UE. Aceasta medie a UE, de asemenea, este pe un trend ascendent, aliniat la creşterea generală a economiei mondiale şi la politicile de convergenţă UE menite tocmai a micşora decalajele din interiorul Uniunii. Iar piaţa de birouri va fi evident favorizată de această creştere. 

Deja sunt semnale ȋn piaţă privind jucători noi care se uită spre România, ȋn special din zona de tehnologie, dar nu numai, care vor constitui baza cererii noi de spaţii de birouri. Avantajul acestei cereri noi este că va fi de la început bine dimensionată şi optimizată şi, pe cale de consecinţă, mai stabilă.

Pentru a veni ȋn ȋntȃmpinarea acestei cereri noi şi pentru a maximiza gradul de revenire la birou al angajaţilor chiriaşilor existenţi, marii proprietari de birouri s-au preocupat de asigurarea condiţiilor de siguranţă medicală. 

În acest sens avem ȋn primul rând reglementările specifice apărute ȋn pandemie, care acoperă nişte cerinţe minimale de igienă şi la care s-au rezumat ȋn principal proprietarii clădirilor deja existente.

Principalele iniţiative luate de proprietari, pe lângă măsurile impuse prin lege, au mers mult mai departe – fenomen care se observă ȋn special la proiectele imobiliare noi sau aflate ȋn execuţie. Avem exemple de mari dezvoltatori care au obţinut sau sunt ȋn curs de a obţine certificări Well Health & Safety. Aceste certificări au două componente de bază: 

1. o componentă care ţine de proiectarea clădirilor, respectiv separarea circuitelor de aer proaspăt ȋntre diferitele zone ale clădirilor, montarea de instalaţii de filtrare, purificare şi dezinfectare a aerului proaspăt mai performante, delimitarea mai buna a fluxurilor de circulaţie, montarea de senzori şi automatizări pentru usile de acces, alte măsuri pentru limitarea necesităţii de a atinge diferite obiecte şi comenzi, etc.
2. o componentă care ţine de exploatarea şi întreţinerea clădirilor, respectiv standarde foarte ȋnalte de curăţenie, proceduri stricte de verificare şi revizie a instalaţiilor critice pentru asigurarea siguranţei medicale, controlul accesului, urmărirea respectării fluxurilor de trafic, etc.

Dacă o parte din componenta (i) şi componenta (ii) pot fi implementate prin măsuri organizatorice/administrative şi/sau cu investiţii minime, fiind aplicabile relativ repede şi la clădirile mai vechi, o parte din măsurile aferente componentei (i) necesită un efort de proiectare şi investiţii suplimentare. 

Ne așteptăm ca aceste certificări sanitare să devină un standard, formal şi profesional. Pentru clădirile de clasa A acest lucru deja se ȋntȃmplă şi nu este departe momentul ȋn care această certificare va deveni obligatorie pentru ȋncadrarea unei clădiri ȋn clasa A.

Deşi se spune că memoria colectivă este ȋn general pe termen scurt, efectele economice şi sociale ale acestei pandemii ne-au făcut conștienţi de faptul că gradul de aglomerare urbană ȋn creştere ne expune la riscul apariţiei pandemiilor şi consider că vom ieşi din această paradigmă a memoriei pe termen scurt. 

Mixul câștigător: siguranță sanitară, eficientizare și interconectare

În aceste condiţii, ne aşteptăm la apariţia după pandemie a unor politici centralizate de siguranţă sanitară, aşa cum conștientizarea degradării mediului a condus la politici ecologice stricte care au schimbat industrii ȋntregi la nivel global.

Un alt trend care credem că se va generaliza este de a aduce împreună piaţa de birouri, piaţa rezidențială şi cea de retail. Iniţial, acest trend a apărut ca o soluţie de a micşora necesitatea de deplasare a angajaţilor, cu efect benefic imediat asupra echilibrului dintre viaţa privată şi cea profesională, dar şi asupra traficului şi aglomeraţiei din mijloacele de transport ȋn comun. Această pandemie a adăugat şi siguranţa medicală la lista motivelor pentru care acest trend este benefic, ceea ce va genera o accelerare a acestuia.

Materializarea acestui trend presupune două abordări:

1. Realizarea de proiecte mixte, care să aducă ȋmpreuna cele trei pieţe. Aceasta necesită suprafeţe mari de teren şi se pretează ȋn special unor iniţiative de regenerare urbană pe locul unor foste platforme industriale
2. Realizare unor proiecte de birouri ȋn zone rezidenţiale consacrate şi ȋn proximitatea unor scheme de retail deja existente sau anunţate, ceea ce necesită suprafeţe mai mici de teren.

Efectul „geografic” al acestui trend este mutarea atenţiei de la marile hub-uri de birouri din zona centrală şi de Nord către micro-hub-uri distribuite uniform ȋn zona semicentrală.

Aş da aici câteva exemple: Forte Partners cu proiectul U Center, One United cu proiectele One Mircea Eliade şi One Cotroceni Park, Portland Trust cu proiectul J8.

Concluzia principală pe care aş dori să o las este că piaţa de birouri se reinventează. Este o piaţă vie şi dinamică. Nu va mai fi la fel ca ȋnainte de pandemie, dar va fi şi va creşte, pe baze mult mai stabile şi mai sănătoase.