DIFICILA REÎNTOARCERE

În lupta dintre mers la muncă și lucrat de acasă, câștigă dezvoltatorii clădirilor de birouri

Computer Hope Guy
Companiile încearcă să își convingă angajații să se întoarcă la birou, ceea ce face ca segmentul office să iasă din panica pandemiei. Foto: Profimedia

Biroul. Acest spațiu pe care, înainte de pandemie, aproape nimeni nu concepea că poate să-l evite în cele cinci zile lucrătoare dintr-o săptămână. Cu atât mai puțin, să-l schimbe pe confortul unei camere din locuința proprie sau dintr-o cafenea. Totuși, minunea s-a întâmplat. Iar acum, rezistența angajaților în fața reîntoarcerii la birou este pusă la încercare de tot mai mulți angajatori, mai ales când în fața lor a apărut la orizont perspectiva unei crize economice.

În „războiul” mocnit dintre angajații care și-ar dori să își prelungească libertatea de a lucra de acasă și angajatorii care ar vrea să își vadă din nou oamenii la birouri, de la 9 la 17, și unii, și ceilalți sunt nevoiți să facă concesii. Aici nu îi punem la socoteală pe cei ale căror activități nu se pot desfășura decât de pe teren, cum sunt de pildă cei care lucrează pe șantiere sau angajații din domeniul serviciilor. 

„Dacă ne uităm în ansamblu, pe piața muncii, la nivel național, aproape jumătate dintre angajați lucrează deja doar de la birou, ca urmare a politicilor angajatorului lor privind modul de lucru stabilit pentru acest an, iar alți aproape 20% merg săptămânal la birou, fără o anumită frecvență impusă de companie”, explică, pentru Panorama, Ștefan Tudos, vicepreședintele dezvoltatorului Genesis Property, companie deținută de Liviu Tudor, unul dintre cei mai mari proprietari români de birouri.

Datele citate de Ștefan Tudos au reieșit dintr-un sondaj inițiat de Genesis Property anul acesta, în rândul a peste 1.000 de respondenți.

Chiar dacă în București și în marile orașe cifrele pot arăta ușor diferit, în opinia lui „este clar că tendința de revenire la birou a început să fie tot mai vizibilă încă de anul trecut, odată cu ieșirea României din starea de alertă, când multe companii au pus în aplicare planuri de a aduce înapoi la birou un număr tot mai mare de angajați, într-o formulă potrivită fiecărei echipe”.

Motivul pentru care multe companii nu apasă mai mult pedala reîntoarcerii obligatorii la birou cinci zile pe săptămână este, în opinia lui Bogdan Badea, CEO al portalului eJobs, legat de faptul că „piața este în continuare foarte fierbinte”.

„Candidații și angajații fac din nou regulile jocului, de aceea este important să se răspundă pozitiv nevoii lor de flexibilitate. În plus, acolo unde munca remote nu a avut un impact negativ asupra productivității, ba chiar dimpotrivă, chiar nu există niciun motiv real pentru a forța reîntoarcere la birou”.

Angajatorii rămân astfel flexibili, semnalează el, deși „este evidentă dorința lor de a readuce cât mai mulți dintre angajați la birouri”.


Despre cele mai recente tendințe pe piața muncii, Panorama a scris aici:
Marea demisie se face mai mică. De ce nu mai sunt românii la fel de dornici să schimbe job-ul
Înapoi la mall, dar nu și la birou. Lupta pentru privilegiul muncii de acasă schimbă jocul la job
Cum arată revoluția demisiilor în România față de fenomenul american „ia-ți jobul ăsta și bagă-ți-l undeva”

Cererea pentru spații de birouri este tot mai mare, după „seceta” din pandemie

Această tendință de pe piața muncii nu poate decât să îi bucure pe dezvoltatorii de birouri. Blocajul declanșat de la începutul pandemiei de Covid pare acum să fie depășit.

„Piața de birouri a continuat și în acest an să recupereze din reculul înregistrat în principal în primul an de pandemie, când cererea s-a diminuat față de perioada anterioară”, spune Vlad Săftoiu, head of research în cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. 

Sunt unii chiriași care, din diferite motive, au renunțat la spațiile pe care le ocupă. Un fenomen limitat și de scurtă durată, spune expertul, dacă raportăm cei 100.000 de metri pătrați de birouri scoase la subînchiriere la stocul total de birouri moderne din București, care înseamnă 3,3 milioane de metri pătrați.

În fața crizei care se prefigurează la orizont, piața de birouri pare să fie mai rezistentă. Spre deosebire de piața imobiliară rezidențială, puternic legată de politica de creditare, și care resimte mai ușor efectele inflației, piața de birouri va fi pusă sub presiune doar dacă situația actuală se va prelungi și pe termen mediu și lung.

Creșterea prețului la energie pune și ea o presiune suplimentară. Pe piața de birouri, acest lucru se traduce prin mutarea interesului companiilor chiriașe către clădiri verzi și eficiente energetic, din dorința de a-și eficientiza costurile.

Vlad Săftoiu mai atrage atenția că nivelul chiriilor s-a menținut constant în ultima perioadă. De pildă, în zona Central Business District (CBD), situată în zona Piața Victoriei-Piața Charles de Gaulle, valoarea este în jur de 18-19 euro pe metru pătrat, pe lună, în timp ce în zona de Centru și Floreasca – Barbu Văcărescu, chiria se ridică la 16-18 euro pe metru pătrat, pe lună.

Cererea, în schimb, este în creștere. De anul trecut, tot mai multe companii sunt interesate să închirieze birouri. În continuare, arată el, companiile IT&C sunt cele care au susținut piața în această perioadă. Sunt atât cereri din partea jucătorilor existenți, care și-au extins activitatea pe piața locală, cât și din partea unor nume noi, care au văzut în România o țintă de investiții foarte bună.

„Pe fondul scăderii suprafeței de noi spații care urmează sa fie livrate în acest an și în 2023, am putea vedea o creștere ușoară a chiriilor”, anticipează specialistul Cushman & Wakefield Echinox.

15% dintre birourile din București sunt goale

Incertitudinile îi fac pe dezvoltatori să se uite de două ori atunci când decid dacă mai investesc în proiecte de la zero. O estimare a celor de la Cushman & Wakefield, de la începutul anului, deci înainte de declanșarea războiului din Ucraina, arăta că livrările de spații noi de birouri se vor înjumătăți în 2022, față de cei 260.000 metri pătrați livrați în anul anterior.

Chiar și așa, spații de închiriat se găsesc. Rata de neocupare era în București, în jur de 15%. Acest lucru înseamnă, însă, opțiuni mai puține pentru viitoarele companii chiriașe.

Pe de altă parte, marii jucători pe piața office sunt cu ochii pe oportunități, căci există un interes în achiziționarea de clădiri de birouri. 

Frații Adrian și Dragoș Pavăl, proprietarii Dedeman, au intrat în cursa pentru achiziționarea portofoliului austriecilor de la CA Immo, unul dintre cei mai mari proprietari de clădiri de birouri din România, care a decis să facă „exit” de pe piața locală, potrivit Profit.ro.

Dacă vor prelua portofoliul CA Immo, frații Pavăl ar ajunge între primii trei cei mai mari jucători de pe piața clădirilor de birouri, după Globalworth, liderul pieței, care are peste 460.000 de metri pătrați de spații de birou.

Bucureștiul are suprafața cea mai mare atunci când vine vorba de stocul de spații de birouri moderne. Celelalte piețe secundare – Cluj-Napoca, Timișoara, Iași sau Brașov – nu înseamnă cumulat decât o treime din volumul din Capitală.

Cum ar trebui să arate biroul post-pandemic și cum se adaptează companiile

„Biroul nu mai este de ceva timp chintesența culturii organizaționale. Vedem corporații uriașe de afară care au renunțat la birourile fizice și, în general, vedem un trend global care încurajează mai degrabă dărâmarea constrângerilor”, argumentează Bogdan Badea, de la eJobs. El subliniază tendința de a le crea angajaților un context în care să fie cât mai liberi, mai autonomi, mai capabili de a-și face propriul management al timpului și al task-urilor.

Pentru ca oamenii să își dorească să revină complet la birou, e nevoie și de o transformare a spațiului față de cel cu care erau obișnuiți înainte de pandemie. Flexibilitatea este cuvântul folosit și atunci când vine vorba despre amenajarea biroului.

Andrei Ianculescu, Head of Project Management Cushman&Wakefield Echinox, punctează că aceste tendințe se manifestau pe piață și înainte de pandemie. Covid-19 nu a făcut decât să accelereze lucrurile, din cauza nevoii de a impune măsuri sanitare, dar și pentru că modelul de lucru hibrid a fost adoptat de multe companii. 

Noile configurări ale birourilor pun acum accent mai mult pe spații de lucru colaborative, pe soluții tehnologice avansate. Potrivit sondajului Genesis Property:

  • 45% dintre angajați se așteaptă ca biroul lor să ofere spații largi, cu birouri de tip open-space.
  • 43% se așteaptă ca birourile să includă și zone flexibile de lucru, de tip cafenea sau inspirate din spații de co-working.
„Proprietarii clădirilor mai vechi s-au folosit de acest moment, în care birourile nu au fost utilizate integral, pentru a investi în reamenajarea spațiilor comune, a recepțiilor, dar și pentru eficientizarea instalațiilor sau măcar pentru analiza tehnică a instalațiilor și luarea de măsuri de reducere a riscului de contaminare, în special pentru HVAC (sistemul de ventilație și aer condiționat)”, argumentează Andrei Ianculescu.

Și Ștefan Tudos, vicepreședintele dezvoltatorului Genesis Property, amintește că, în ultimii doi ani, mulți angajatori au transformat spațiile de lucru, iar tendința se va menține. Genesis, de pildă, a demarat în acest un an un proiect amplu de renovare a parcului de business Novo Park, situat în partea de nord a Capitalei, în Yunity Park, un concept de real estate. 

Proiectul, făcut în urma unei investiții de 50 de milioane de euro, va include spații de co-living și co-working, o pădure urbană amenajată, un amfiteatru exterior și un centru de conferințe, un „food hall” de 4.000 de metri pătrați, cu o terasă exterioară, precum și zone de divertisment, fitness și spații special amenajate pentru socializare și relaxare. Cele șapte clădiri ale proiectului vor însemna 75.000 de metri pătrați de suprafață închiriabilă.

Această nevoie a angajaților de a beneficia de birouri transformate se resimte în întreaga lume. Într-un articol din Harvard Business Review, trei designeri de birouri, care s-au ocupat de creionarea sediului unei companii coreene de fintech, în plină pandemie de Covid, povestesc care sunt principalele lecții și recomandări pe care le-au avut ca urmare a acelei experiențe și pe care orice companie le poate pune în aplicare.

În primul rând, companiile trebuie să se gândească pentru ce sunt folosite spațiile respective și să le denumească în consecință – asta dacă pornim de la ideea că biroul nu este locul unde se rezolvă doar un „to do list”, ci din contră un spațiu în care angajații colaborează și își pot manifesta creativitatea.

Apoi, companiile trebuie să îi asculte pe angajați, să vadă ce vor și care sunt nevoile lor. În al treilea rând, companiile pot să experimenteze și să exploreze diverse idei pentru organizația lor. Totuși, sfatul experților este să se înceapă cu pași mici. Cu o sală, nu cu renovarea întregului etaj, de pildă. 

În cele din urmă, biroul poate însemna și un spațiu de învățare complementar activității principale de la birou: activități sociale, accentul pus pe educație, programe create cu diverși parteneri. Toate acestea se pot traduce în angajați care își doresc să rămână mai mult timp într-o companie.


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.



Panorama războiului

Abonează-te la newsletter ca să primești singurele analize și reportaje care contează. Punem în context local războiul Rusia - Ucraina și te ajutăm să-l înțelegi.

    Nu mulțumesc