Piața birourilor intră la apă

Vaticanul pustiu din turnurile Bucureștiului și micii săi chiriași. Cum s-a reconfigurat piața de birouri, în fața muncii hibrid

Computer Hope Guy
Foto: Octav Ganea/Inquam.

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

  1. Angajații multinaționalelor au lucrat pe timp de pandemie mai mult de acasă, iar modelul de muncă hibrid este pus în aplicare de mai toate companiile. Cu mai puțini angajați la birou, firmele își schimbă sediile și reduc din spații, odată cu expirarea contractelor de închiriere.
  2. Ca să umple etajele rămase goale, dezvoltatorii s-au uitat spre o nouă categorie de chiriași care își doreau spații de birouri moderne, dar nu aveau nevoie să închirieze birouri mai mari de 1.000 de metri pătrați.
  3. Se finalizează mai puține clădiri de birouri, iar chiriile sunt în creștere. În București, există o suprafață de birouri goală, de dimensiunea Vaticanului, iar în unele zone, precum Pipera Nord, rata de neocupare este de 40%. Clădirile de acolo rămân fără chiriași, iar unele sunt transformate în apartamente. Chiar și Petrom face demersurile de transformare a unui turn de zece etaje, din zona Străulești, în instituție de învățământ și vrea să-l închirieze.
  4. Companiile trebuie să-i atragă cumva pe angajați din confortul canapelei și investesc în birouri atractive. Schimbările de pe piața de birouri au dus la o creștere a cererii pentru mobilier și fit-out, iar companiile din domeniu au înregistrat creșteri ale afacerilor.
  5. Încă există incertitudini pe piața de birouri, dar de la jumătatea anului viitor, lucrurile ar urma să se stabilizeze, crede Marian Popa, Managing Director la Globalworth. Cu toate acestea, după 2025, nu se știe ce clădiri de birouri ar mai putea prinde contur pe harta Bucureștiului.

Armata de corporatiști care umplea trenurile de metrou, către birouri, s-a micșorat în pandemie, odată cu restricțiile impuse de autorități. Și nici nu a mai revenit pe deplin în tranșeele muncii, după ce multe companii și angajații lor s-au văzut puși în fața unei noi realități: munca de acasă. Cu săli de ședințe mutate în online, multinaționalele au început rând pe rând să renunțe la surplusul de spațiu, pentru a-și reduce costurile.

Mișcările logistice sunt ample. Una dintre cele mai importante vine din partea gigantului Oracle, care renunță la jumătate din spațiile de birouri închiriate în România. Tot la jumătate de spațiu a renunțat și eMAG, iar BCR, Carrefour, Orange și Coca-Cola HBC România sunt exemple de companii care și-au redus suprafețele de birouri închiriate. Unele dintre ele s-au mutat cu totul din vechile birouri.

Rezultatul? În total, există o jumătate de milion de metri pătrați de birouri libere, care pot fi închiriate în București. O suprafață cât Vaticanul.

Peste o piață de birouri afectată de pandemie s-a suprapus și suspendarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) pentru cinci sectoare din București, care a lăsat multe clădiri de oțel și sticlă doar pe hârtie.

În noua eră a muncii hibrid, în care timpul de lucru se împarte între acasă și birou, spațiile sunt reconfigurate, iar companiile investesc acum alți bani, în încercarea de a-i atrage pe angajați la birouri. Proprietarii de clădiri au fost nevoiți să scoată la închiriat și birouri cu suprafețe mai mici și să umple astfel spațiile goale, care nu mai aduceau profit și care generau doar costuri.

În schimb, au de câștigat companiile care se ocupă de amenajarea spațiilor, dar și firme mici, de apartament, clinici medicale sau centre educaționale, care se mută acum în birourile rămase goale, din clădiri moderne.


Citește și:
Trei motive pentru care munca remote nu prea prinde în România și un cuplu pervers: șeful micromanager și angajatul netrebnic
Între cafenea și showroom pentru angajați și clienți, cum se transformă acum biroul post-pandemic

Vaticanul de birouri goale din București

Cererea de spații de birouri a fost „neașteptat de scăzută” în primele trei luni din acest an, arată un raport al Cushman&Wakefield Echinox. A fost tranzacționată o suprafață de aproape 56.000 de metri pătrați, o scădere anuală de 31%. Trimestrul al doilea a fost mai efervescent, cu tranzacții mari parafate.

0 %
rata de neocupare a birourilor în Pipera Nord, în Q1 2023.
0 %
scăderea anuală a tranzacțiilor cu spații de birouri, Q1 2023.

Cele mai goale sunt clădirile de birouri din Pipera Nord, acolo unde rata de neocupare a fost la finele primului trimestru din acest an de aproape 39%. De aici, pleacă eMAG și Coca-Cola HBC România, iar One United Properties va transforma o clădire de birouri în apartamente.

Retailerul eMAG își va muta sediul central în clădirea Globalworth Square, unde a închiriat 10.000 de mp, jumătate din cât avea închiriat în Swan Office&Technology Parc. Din sondajele interne, compania a aflat că mulți colegi își doreau schimbarea sediului. Iar pandemia a fost cireașa de pe tort.

„Ne vom muta într-o clădire ultramodernă, cu standarde înalte de sustenabilitate, situată la cel mult cinci minute de mers pe jos de la stația de metrou Aurel Vlaicu. Suprafața închiriată e optimă pentru noi, ne permite compartimentări ideale pentru modul nostru de lucru”.
Cosmin Dodoc
VP People & Organisation, eMAG (foto: Andreea Matei)

Și Coca-Cola va pleca din zonă. Compania se mută de anul viitor, din Global City Business Park, complex aflat peste drum de Swan, în clădirea B din Globalworth Campus, acolo unde a închiriat birouri de 4.500 de metri pătrați. Ambele clădiri în care se mută cele două companii sunt în imediata apropiere a stațiilor de metrou.

Goale sunt și clădirile de birouri din Estul Bucureștiului, unde rata de neocupare a fost de 30,7%, cele din zona Expoziției, unde rata este de 25%, dar și cele din nord, acolo unde 20% din suprafață e disponibilă spre închiriere.

Banca Transilvania a bifat și ea o tranzacție importantă și a luat locul Orange, prin închirierea a 10.000 de metri pătrați de birouri în complexul Green Court, tot din apropierea stației de metrou Aurel Vlaicu.

Cererea pentru suprafețe mari nu a dispărut, dar reprezintă în cea mai mare parte reînnoiri și renegocieri de contracte.

„Acestea au reprezentat aproximativ 50% din totalul tranzacționat în prima jumătate a lui 2023. În acest moment, sunt cereri cuprinse între 7.000 și 15.000 de metri pătrați în piață, cu potențial ridicat de relocare. Sectorul IT rămâne principalul generator de cerere, unde contractele pentru suprafețele mari, semnate în 2018-2019, se apropie de expirare”.
Laura Ene
Business Development Consultant în cadrul iO Partners (JLL Preferred Partner în România).

Munca de acasă a făcut loc micilor chiriași 

Până la momentul lockdown din martie 2020, angajații nu obișnuiau să lucreze de acasă. În cazul eMAG, cei care au putut lucra acasă și-au instalat noi birouri în locuințe, iar cei de care era nevoie la sedii au venit în continuare.

„Anul trecut, în mai, am început să lucrăm hibrid, ceea ce înseamnă că lucrăm și de acasă, și de la birou, iar asta e valabil pentru majoritatea departamentelor. Am lăsat însă fiecare echipă în parte să decidă cum e mai bine să se desfășoare acest mod hibrid, astfel încât să le fie cât mai simplu să-și atingă obiectivele și, cel mai important, să-și transfere know-how-ul de la unii la ceilalți. Avem colegi care vin la birou o dată pe săptămână, alții, de două ori pe săptămână, iar alții, de trei”, mai spune Cosmin Dodoc.

Dar, sunt și angajați care lucrează doar de acasă, cum sunt cei din departamentul Customer Care, pentru care compania a găsit angajați și din alte orașe din țară.

Rămași cu etaje goale, proprietarii de birouri și-au întors privirea și către firmele mai mici, aflate în căutare de sedii de prestigiu. Multinaționalele care au închiriat sedii pentru cinci sau zece ani au scos la subînchiriat surplusul de spațiu, care a ajuns să cumuleze 55.000 de metri pătrați, mai spune Laura Ene. Chiriașii mai mici se pot muta rapid, la costuri reduse.

„De asemenea, dezvoltatorii au început, în ultimii doi ani, să ofere soluții de închiriere pentru spații de birouri de până în 500 de metri pătrați, în condițiile în care, înainte de pandemie, suprafețele minime închiriabile erau mult mai extinse, aproape duble ca spațiu”.
Raluca Dorobanțu
Managing Partner Chairry Design&Furniture, companie care oferă soluții de mobilier și amenajări interioare.

A făcut-o chiar și cel mai mare proprietar de spații de birouri, Globalworth. „Am intrat pe un segment care nu era neapărat segmentul nostru consacrat, și anume închirierea de spații mai mici, de la 300 la 500, 800 de metri pătrați, către chiriași care sperăm noi să se extindă în viitor”, a spus Marian Popa, Managing Director în cadrul companiei, într-un interviu video la Ziarul Financiar.

Acesta nu crede că munca de acasă este rezultatul exclusiv al pandemiei, ci că, datorită ei, oamenii au ajuns la concluzia că există și o altă modalitate de lucru. Popa a condus centrul IT al Deutsche Bank din București, ai cărei angajați lucrau încă din 2016 o zi pe săptămână de acasă.

Toți proprietarii de birouri și-au deschis brațele pentru micii chiriași. Este și cazul Raiffeisen Property Holding International (RPHI) România, care a închiriat către CreditAmanet un birou de 300 de metri pătrați în Sky Tower, cea mai înaltă clădire din România.

British Council se extinde cu două noi sedii, în clădiri de birouri, pe fondul creșterii cererii de cursuri de limbă engleză. Unul dintre acestea are 430 de metri pătrați și se află în clădirea City Gate, deținută de Globe Trade Center (GTC), la Piața Presei, iar al doilea se află în One Cotroceni Park, complexul celor de la One United Properties.

„Într-adevăr, o parte semnificativă din cererea nou înregistrată în ultimul an a avut la bază suprafețe mai mici. Simțim și o deschidere a pieței și a proprietarilor pentru astfel de cereri. Mulți dintre ei au schimbat strategia de împărțire a etajelor, pentru a putea acomoda o gamă extinsă de chiriași”.
Laura Ene
Business Development Consultant în cadrul iO Partners (JLL Preferred Partner în România)

Și Petrom vrea să închirieze un turn de zece etaje, din zona Străulești, pe care nu-l mai folosește, pentru că angajații pot lucra și de acasă, și face demersurile necesare în obținerea autorizațiilor pentru transformarea acestuia în unitate de învățământ, de tip gimnaziu sau liceu.

Reconfigurarea birourilor înflorește un alt business

Schimbările generate de pandemie au determinat companiile să investească în noi spații de lucru, adaptate la sistemul hibrid de muncă. Cele mai active au fost companiile din domenii precum FMCG, spațiile de co-working, serviciile profesionale, serviciile financiare, companiile cu activități online și agenții de retail pentru segmentul de pariuri, dar și recepțiile noilor clădiri finalizate recent.

„În prezent, companiile urmăresc să creeze medii de lucru care să faciliteze colaborarea, inovarea și bunăstarea angajaților. Astfel, conceptele de open space, zonele de lucru flexibile, zonele de relaxare și cele de socializare devin din ce în ce mai populare”.
Christophe Weller
CEO și fondator COS, furnizor de soluții de amenajări interioare, care a amenajat birourile celor mai mari companii de la noi.

Noile spații trebuie să fie flexibile și modulare, să permită ajustarea în funcție de nevoile și cerințele organizațiilor, dar au crescut și investițiile în integrarea unor tehnologii și soluții inovatoare, care să faciliteze productivitatea angajaților și să le ușureze procesul de tranzit, spune și Raluca Dorobanțu de la Chairry Design & Furniture.

0
euro este investiția minimă în amenajarea completă a 1.000 mp de birouri

Costul pentru amenajarea unui birou care nu depășește 500 de metri pătrați variază între 400 și 700 de euro pe metru pătrat.

Investiția poate să crească, în funcție de specificații și serviciile oferite. Christophe Weller spune că o medie actuală în amenajarea interioară completă a unui spațiu de birouri, cu tot cu componenta de construcție, variază între 500 și 800 de euro pe metru pătrat, iar în cazul proiectelor premium, această investiție sare de 800 de euro pe metru pătrat.

Un calcul simplu arată că la 1.000 de metri pătrați, o investiție minimă ar fi de 500.000 de euro.

Cererea mare pentru amenajări a dus la afaceri în creștere pentru jucătorii din mobilier și fit-out. Chairry Design & Furniture și-a dublat volumul de business pe segmentul de soluții de mobilier pentru spațiile de birou, în 2022, față de anul anterior, și asta pentru că mediul de business a recuperat rapid după pandemie. Compania a furnizat peste 3.000 de piese de mobilier pentru circa 3.500 de metri pătrați de spații de birouri, la un volum de vânzări de 800.000 de euro.

Afacerile COS au crescut cu 32% în 2022 și au ajuns la 28 de milioane de euro. Compania a investit 1,6 milioane de euro într-un spațiu de 2.000 de metri pătrați de co-working, în nordul Bucureștiului – MASIA, al doilea după cel de la Cluj-Napoca. Acesta este conceput și pentru chiriași, dar și ca spațiu de testare pentru viitoarele configurații ale clienților.

Ce urmează pe piața birourilor

Chiar dacă suspendarea PUZ-urilor a pus stop la deschiderea de noi șantiere pentru clădiri de birouri în București, multe contracte de închiriere urmează să expire, ceea ce înseamnă că se va mai elibera spațiu.

„Probabilitatea ca aceste spații de subînchiriat să fie returnate parțial sau integral, la finalul contractelor, este una destul de ridicată. Astfel, va crește procentul spațiilor vacante în următorii doi ani, iar cererea va fi acoperită de aceste spații”.
Laura Ene
Business Development Consultant în cadrul iO Partners (JLL Preferred Partner în România)

Pe termen lung, vor simți presiune chiriașii care vor să se mute pe suprafețe mari, în clădiri de birouri noi. În prima jumătate a acestui an, au fost livrate clădiri cu o suprafață de 70.000 de metri pătrați, cu 30% mai puțin decât în aceeași perioadă a anului trecut.

Cu birourile care urmează să fie puse pe piață anul acesta, livrările totale vor depăși 100.000 metri pătrați, dar nivelul tot va fi cu 11% mai mic față de 2022.

Globalworth are terenuri și planuri pentru noi clădiri de birouri, dar o decizie pentru începerea vreunui proiect la o anumită dată nu a fost luată, mai spune Marian Popa.

Timpul aproximativ de livrare a crescut de la 18-24 spre 36 luni, ceea ce înseamnă că pentru a avea spațiul operațional în trei ani de acum, ar trebui încheiat un precontract de închiriere cu lucrările începând de anul acesta”, completează Laura Ene de la iO Partners.

Inflația a afectat și chiria, care a crescut cu circa 10% anul trecut și este estimată încă o creștere de 5-6%, spre finalul acestui an.

Marian Popa de la Globalworth spune că anul acesta companiile sunt mult mai preocupate să rezolve problema muncii hibrid și care este procentul muncii de acasă versus birou.

„Dacă se va merge pe procentul de 70/30, atunci se va ști clar că o firmă de 1.000 de oameni va avea nevoie de spații cât pentru 700. Dar în momentul de față, există și situații extreme, în care firme care au spații pentru 1.000 de angajați au mai angajat 600 între timp. Teoretic, dacă s-ar întoarce toți la birou, nu ar încăpea. Pe de altă parte, nu trebuie să se întoarcă toți la birou, unii vor lucra în continuare de acasă, dar rămâne de văzut cât anume să se facă această împărțire”, exemplifică reprezentantul Globalworth, care e convins că de la jumătatea anului viitor, se va crea o stabilitate pe piața birourilor.

Dezvoltatorii au în plan birouri cu o suprafață de 300.000 de metri pătrați, dar așteaptă rezolvarea problemelor urbanistice, mai arată raportul Cushman&Wakefield. Printre cele mai importante clădiri care ar urma să fie finalizate anul viitor în București sunt U Center II, EXPO II și ARC, însă stocul de birouri dincolo de 2025 nu este cunoscut.

Articol editat de Andrei Luca Popescu


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 17 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Abonează-te
Anunță-mă la
guest
0 Comentarii
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x