Impozitul pe clădiri crește de câteva ori. Marile necunoscute ale unei modificări care lovește în 95% din români

Din tot valul de modificări ale Codului fiscal, dezbaterea publică și criticile s-au concentrat până acum în special pe cele care vizează IMM-urile, PFA-urile și contractele part-time, transporturile și jocurile de noroc. În mare, activități cu lobby puternic în spate, care au încercat să-și facă auzit punctul de vedere în această perioadă, cu privire la schimbările adoptate de Guvern.

Există, însă, în controversata Ordonanță 16/2022 o noutate care are un impact procentual mult mai mare decât toate celelalte. E vorba despre schimbările apărute la nivelul impozitului pe clădiri. Acestea îi vor afecta pe aproape toți românii, în condițiile în care mai bine de 95% din populație are un imobil în proprietate. Concret, ne putem aștepta ca impozitul pe clădiri să crească de câteva ori.

Este posibil să fie cea mai mare creștere procentuală de taxe de la apariția Codului fiscal (noul cod, publicat în 2015, a fost modificat și completat de 147 de ori până acum, de două ori chiar înainte să intre în vigoare). Sigur că poate să nu fie valabil pentru toată lumea, dat fiind că totul stă în „pixul local”: cota de impozit va fi aleasă de fiecare primărie în parte, în funcție de localitatea unde se află clădirea.

Ce e mai important? Există un prag minim, dar nu mai există unul maxim, ceea ce face ca pixul primarilor să poată să taie în carne.

Înainte de a vedea care sunt, concret, schimbările și ce impact vor avea ele asupra impozitelor pe care le vom plăti anul viitor, trebuie menționat că impozitele și taxele locale reprezintă surse de finanțare a bugetelor locale, nu ale bugetului de stat. Cu alte cuvinte, acești bani se vor duce direct în bugetele primăriilor fiecărei localități pe raza căreia se află imobilele. Deci, banii în plus nu vor ajunge la bugetul general, cel din care se fac autostrăzi sau se plătesc salariile bugetarilor. Nu vor ajunge nici la bugetele de asigurări sociale, din care se plătesc pensiile sau se finanțează spitalele.

Care sunt schimbările

Odată cu modificările din Codul fiscal, impozitul pe imobile se va plăti, de la 1 ianuarie 2023, doar în funcție de destinația imobilului (rezidențial sau nerezidențial). Nu se va mai lua în calcul cine este proprietarul imobilului, dacă e persoană fizică sau juridică. Totodată, impozitul nu se va mai plăti proporțional cu suprafața rezidențială sau nerezidențială folosită, ci se va plăti pe întregul imobil impozitul aferent destinației care ocupă peste 50% din suprafață.

O altă modificare importantă este că noua lege stabilește niște cote de impozitare minime (0,1% pentru clădiri rezidențiale, respectiv 0,5% pentru cele nerezidențiale), fără a fixa și cote maxime de impozitare (cum a fost până în prezent în toate variantele de Cod fiscal). Astfel, cota exactă este lăsată la latitudinea Consiliului local al localității în care se află imobilul.

Dar poate cea mai importantă modificare este aceea că această cotă de impozit pe clădiri nu se mai aplică la suma de până acum, calculată în funcție de anumiți coeficienți, de zona și tipul de construcție. Ea va ține cont de studiile de piață referitoare la valorile orientative privind proprietățile imobiliare din România, care vin de la Uniunea Națională a Notarilor Publici din România.

Cu alte cuvinte, vom plăti minimum 0,1% sau 0,5% din prețul aproximativ de piață al zonei în care locuim. Nu doar atât, dar la valoarea clădirii se mai adaugă și cea a terenului pe care este construită.

În lege, se menționează că, dacă impozitul de plată rezultat după noua variantă de calcul e mai mic în 2023 decât a fost în 2022, se va plăti impozitul conform calcului de acum – practic, se va plăti impozitul mai mare dintre cele două.

Cu cât crește impozitul pe clădiri?

Odată cu modificările introduse prin OG 16/2022, taxele locale cresc în medie de două-trei ori, în orașele mari, dacă se menține cota minimă de 0,1%. Ne așteptăm, însă, ca în multe zone această cotă să fie cel puțin 0,2%. Aceasta era cota maximă sugerată în proiectul inițial de Ordonanță, dar la care s-a renunțat până la publicare.

Astfel, proprietarii imobilelor dintr-o zonă cu un preț de piață mare, aflate într-o localitate unde cota de impozit va fi de 0,2% (cum spuneam, poate fi și mai mult, pentru că legea nu mai fixează și un prag maxim), pot ajunge să plătească din 2023 un impozit de peste 10 ori mai mare.

De exemplu, pentru un apartament de 3 camere cu destinație rezidențială, din București, construit în anii 1990, din zona stației de metrou Mihai Bravu, impozitul va crește de la 250 de lei pe an la minimum 450 de lei. Calculul e valabil în situația în care cota de impozit în Sectorul 3 va fi la minimum – 0,1%. Dar el va fi proporțional mai mare dacă această cotă de impozit va fi peste 0,1% – de exemplu, 900 de lei, la o cotă de 0,2%. Un apartament similar, dar ultracentral, din zona Piața Unirii, va avea un impozit de 675 de lei, la cota minimă. Asta înseamnă de 2,7 ori mai mult ca în prezent.

Chichițele fără răspuns și câteva mari semne de întrebare

Ca multe modificări aduse în trecut Codului fiscal și ca multe alte măsuri din Ordonanța de acum, în mod special, și schimbarea paradigmei în domeniul impozitului pe clădiri s-a făcut lăsând multe lucruri neclare. Întrebări la care autoritățile nu au dat încă un răspuns. Temerea este ca aceste răspunsuri să nu vină ulterior, sub forma unor noi „cârpeli” ale legii fiscale.

Printre aceste necunoscute se numără:

1. Ce se întâmplă cu imobilele care au declarat un sediu social la adresa respectivă, dar nu se desfășoară activitate economică acolo?
   Acest aspect este în prezent stabilit la art. 459, alin. (2) din Codul fiscal, care menționează că impozitarea se va realiza ca pentru clădirile rezidențiale. De la 1 ianuarie 2023, articolul 459 se modifică și nu se mai face nicio mențiune despre imobilele în care este declarat doar un sediu social.

2. În contextul actual, în care o parte tot mai mare din populație lucrează de acasă, din spațiul de locuit, poate un astfel de spațiu folosit ca birou să fie considerat ca având destinație „nerezidențială”?

3. Vor reuși autoritățile locale să își modifice sistemele informatice, să analizeze studiile de piață privind proprietățile imobiliare, să caute prețul pe fiecare stradă și pe fiecare tip de imobil și să calculeze noile impozite în timp util?

4. Cum vor stabili autoritățile baza corectă de impozitare, având în vedere ca prețurile din studiile de piață, referitoare la valorile orientative ale proprietăților imobiliare din România, administrate de Uniunea Națională a Notarilor Publici, sunt diferențiate inclusiv în funcție de tipul de confort al imobilului sau de îmbunătățirile aduse acestuia, informații pe care nu le au în prezent?

Este echitabilă această impozitare a clădirilor?

După inventarul modificărilor, câteva cuvinte și despre nevoile din spatele lor. Este un adevăr acceptat acela că taxele locale din România sunt mici și, de multe ori, nu sunt echitabile. Ca principiu, da, o creștere a taxelor locale și o distribuție mai justă a acestora era cu siguranță necesară.

Un impozit de 200 de lei pe an la un apartament de trei camere, în centrul Bucureștiului, care valorează 150.000 euro pe piață, nu este o taxă serioasă. De cealaltă parte, pe un apartament tot de trei camere și comparabil ca stare, un locuitor din Petroșani plătește un impozit anual doar cu câteva zeci de lei mai mic, în timp ce proprietatea sa valorează lejer sub o treime din cea a bucureșteanului.

Totuși, dacă la prima vedere am putea zice că această modificare este justă, pentru că impozitul crește proporțional cu valoarea clădirii, nu trebuie să uităm că, deși prețul imobilelor în centrul Bucureștiului sau al Clujului este mare, asta nu înseamnă că în aceste zone locuiesc doar oameni înstăriți.

Nevoia de taxe locale mai mari

Un alt motiv pentru creșterea acestei taxe ar fi că există primării în țară care au probleme serioase cu bugetul local, până la punctul în care nu își pot plăti lunar angajații, fără ajutor de la Bugetul de Stat. Asta se întâmplă mai ales în primării mici, de comune, din zone mai sărace sau depopulate.

Totuși, noua realitate fiscală stă tocmai invers: modificarea favorizează de departe localitățile mari, dezvoltate, unde prețurile imobilelor sunt deja ridicate, unde sunt multe spații cu destinație nerezidențială (clădiri de birouri, centre comerciale, centre logistice, depozite, fabrici, etc.). Cu alte cuvinte, câștigă tot primăriile care au deja bugete substanțiale, pe care uneori nu mai știu pe ce să le cheltuie.

O comună din județul Suceava, de exemplu, unde prețurile imobilelor sunt în continuare foarte mici, nu va beneficia deloc de pe urma noilor măsuri (să nu uităm că aceste taxe se plătesc la bugetul localității unde se află imobilul, nu la bugetul de stat).

Cine câștigă, de fapt, din creșterea taxelor locale?

Chiar dacă o majorare a taxelor locale era justificată, orice creștere de taxe, la modul general, ar trebui făcută treptat, respectând principiile fiscalității, stabilite prin lege, și pe baza unor studii de impact și a unor analize care să arate exact unde se vor duce banii și cum vor ajuta ei la dezvoltarea țării.

Nu este cazul cu aceste modificări.

După noile reguli de impozitare, „bogații” nu plătesc neapărat mai mult, un pensionar care locuiește de 30 de ani într-un bloc din centrul Capitalei va putea ajunge la un impozit de trei-patru ori mai mare, iar orașele mari, care în ultimii ani nu au avut probleme cu bugetul, vor avea și mai mulți bani, pe când cele mici vor rămâne tot cu WC-ul școlii în fundul curții.

În plus, va fi nevoie de un efort deloc neglijabil al angajaților responsabili cu impozitele locale din primării, care anual vor trebui să calculeze impozitul fiecărui imobil, în funcție de modificările de preț de pe piață, din anul respectiv. Cel puțin în teorie.

De aceea, întrebarea firească este: cine are de câștigat din această schimbare bruscă și inechitabilă a impozitului pe clădiri? Deocamdată, aceasta e încă una din numeroasele întrebări fără răspuns pe care noile modificări fiscale le lasă în urmă.