La Croisette la Marea Neagră

Vacanța la mare, între hotel și apartamente de închiriat. Cum arată calculele dezvoltatorilor și ce prețuri găsesc turiștii

Computer Hope Guy
Turiști pe o plajă din stațiunea Mamaia / Foto: George Călin, Inquam Photos

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

A trecut de mult vremea când proprietarii de case cu camere de închiriat vânau mușterii în gările stațiunilor de pe litoral. Prețul se făcea pe loc, după ce gazda te măsura din cap până-n picioare. Se ajungea la negocieri pentru fiecare leu, până când și proprietarul, și turistul se puneau de acord. Atunci, în anii de tranziție de la comunism spre capitalism, părinții noștri nu aveau tot litoralul disponibil la un click distanță, cu poze sau prețuri. Astăzi, știi exact unde mergi și cât plătești, și nu doar la hoteluri.

Cea mai cunoscută stațiune de pe litoral, Mamaia, a fost împânzită în ultimii ani de noi blocuri, construite pe pământul liber dintre hoteluri. Spațiile verzi s-au redus de la parcuri, până la câțiva pomi între construcții. Și nu doar atât. Noi blocuri au fost construite și în Mamaia-Sat și Năvodari.

În Năvodari, spre exemplu, care cuprinde și Mamaia-Sat, în perioada 2014-2021, s-au finalizat din fonduri private atât de multe locuințe, încât le-au depășit pe cele finalizate în orașul Constanța, potrivit datelor Institutului Național de Statistică (INS).

Până în 2014, în Năvodari se finalizau circa 200 de locuințe pe an. În 2015, numărul lor s-a dublat, trend care a continuat și în 2016, iar în 2018 s-a atins un record de aproape 2.000 de locuințe finalizate.

Spre comparație, știm din aceleași date că în Municipiul Constanța numărul apartamentelor finalizate în perioada menționată a fost de 5.000 de unități.

Șantiere vor continua să fie, chiar dacă autorizațiile s-au împuținat cu 10% în 2022, la nivelul întregului județ, potrivit INS. Anul trecut, aici au fost emise 1.647 de autorizații de construire pentru clădiri rezidențiale, față de 1.855 emise în 2021.

„În acest moment se află în construcție peste 3.000 de unități rezidențiale în zonă, care ar urma să fie finalizate în acest an sau în 2024. Există în continuare loc și piață pentru noi proiecte”, explică pentru Panorama Maria Andrei, vicepreședintele companiei de consultanță imobiliară SVN România.

Dar, pe lângă plajă, turiștii caută și alte opțiuni de petrecere a timpului liber, iar litoralul nu e prea ofertant din acest punct de vedre. Proiectele cu servicii integrate sunt avantajate.

„Deja există și oferte, și servicii pentru grupuri care merg inclusiv în extra sezon pentru evenimente de tip teambuilding, ceea ce denotă o maturizare a pieței”, mai spune Andrei.

Fără aglomerația de la hotel

De investiții în apartamente de închiriat la malul mării a fost atrasă și familia Halep, care a deschis în 2021 un apart-hotel cu 64 de apartamente, din care doar o parte au fost disponibile spre închiriere. Gică Popescu, fostul fotbalist, actualmente impresar, este și el proprietarul unui apartament din proiectul Lake On Mamaia, al doilea din Mamaia construit de dezvoltatorul Euro Vial Residence.

După recordul de locuințe livrate în 2018, pandemia a susținut acest trend. S-a călătorit mai puțin, iar atunci când au făcut-o, turiștii au găsit o variantă bună în apartamentele de închiriat.

„Profilul cumpărătorului s-a schimbat destul de mult în ultimii trei ani, post-pandemie. Dacă până la acel moment aveam cerere foarte mare pentru unitățile mici, pretabile închirierii, pandemia ne-a adus în prim plan profilul cumpărătorului care dorește să aibă propriul lui spațiu atunci când vine vorba de vacanțe, să nu se mai expună aglomerației specifice unei unități hoteliere. Prin urmare, a crescut foarte mult cererea și pentru unitățile locative mari, precum cele cu două, trei și chiar și patru camere”, povestește Virgil Lixandru, managing partner Euro Vial Residence.

Dezvoltatorul a obținut recent recepția proiectului și se pregătește de perfectarea contractelor de vânzare-cumpărare și mai are 39 de apartament disponibile spre vânzare, adică circa 22% din totalul unităților. Investiția s-a ridicat la 18 milioane de euro.

La hotel sau la apartament? Oferte pentru vara 2023, în oglindă

Randamentele la închirierea unui apartament la mare, chiar dacă doar pentru sezonul estival, sunt ceva mai mari decât cele din București. „Cu cât iei un proiect mai din fașă, cu atât randamentul este unul mai înfloritor”, mai spune Lixandru. El arată că cei care au cumpărat apartamente când pe teren nu erau decât buruieni au acum apartamente mai valoroase cu până la 35%.  „Randamentele variază, încadrându-se undeva la o medie de 10-12% randament anual”, estimează dezvoltatorul.

Panorama a arătat aici ce investiții presupune achiziția unui apartament, dar și care sunt randamentele din închiriere, în condițiile actuale de pe piața imobiliară.

Iar o astfel de investiție este atractivă când în plin sezon proprietarii pot obține cel puțin 1.000 de euro din închiriere și când proprietatea respectivă e casa de vacanță pentru care nu mai plătesc cazare când merg la mare. Un apartament cu două camere, aflat acum în construcție în Mamaia, cu livrare în 2025, are un preț de 75.000 de euro. Iar pentru apartamentele cu trei camere, deja finalizate și unele chiar și mobilate, proprietarii cer între 160.000 și 200.000 de euro.

Am căutat în platforma de rezervări Booking un apartament de închiriat în Mamaia Nord, pentru o familie formată din doi adulți și un copil. O garsonieră se închiriază cu 800 de euro în perioada 1-8 iulie, iar pentru un apartament cu două camere, în care să stea patru adulți, prețul este de 1.900 de euro pentru cele șapte nopți. Tarifele sunt similare și dacă ne uităm la apartamentele din blocurile noi din Năvodari.

Față de cazarea la un hotel, costul pentru închirierea unui apartament este mai mic, însă cheltuieli suplimentare vor fi cu mâncarea. Spre exemplu, în aceeași perioadă pentru care am căutat garsoniere sau apartamente, la un hotel de patru stele din Mamaia, prețul pentru cazare este de 1.900 de euro pentru doi adulți și un copil. Cazarea e într-o cameră cu vedere la mare, iar tariful include micul dejun și prânzul.

2022, anul în care turiștii s-au dus pe plaje străine

Lunile iulie și august sunt cele mai căutate pentru vacanțe pe litoralul românesc, însă după două veri marcate de pandemie, 2022 i-a făcut pe turiștii români să călătorească în afara granițelor. O arată și datele de la Banca Națională a României (BNR), potrivit cărora românii au cheltuit în primele 11 luni din 2022 6,5 miliarde de euro pe vacanțe în străinătate, iar pentru întreg anul cifra ar putea crește la șapte miliarde de euro, un record pentru piața de la noi.

După primul sfârșit de săptămână din iulie 2022, Federația Patronatelor din Industria Ospitalității din România (FPIOR) trăgea un semnal de alarmă asupra numărului redus de turiști de pe litoral. Iar dacă ne uităm la cifrele de la INS, acestea ne arată, la rândul lor, un număr mai mic de turiști pentru lunile iulie și august. Mai mic chiar și decât în 2021, atunci când s-au înregistrat mai multe sosiri decât înainte de pandemie. 800.000 de sosiri ale turiștilor au fost înregistrate atunci în tot județul Constanța, față de aproape 900.000 în 2021 sau 825.000 în 2019.

Nordul litoralului rămâne în vizorul investitorilor

Chiar dacă hotelierii au avut mai puțini turiști, iar românii au preferat plajele din Turcia, Grecia sau Croația, investițiile în noi blocuri în zona Mamaia-Năvodari nu se vor opri. Euro Vial a început deja lucrările la un nou proiect, mai mic, cu 70 de locuințe, din care 24 au fost deja vândute. Blocul se află chiar în prima linie a lacului Siutghiol.

„Urmează demararea lucrărilor pentru Live On Residence & SPA, localizat tot în prima linie a lacului, un proiect mediu ca și amploare, cu aproximativ 200 unități locative și zonă de SPA. Avem deja planuri și pentru un concept rezidențial care să integreze și spații comerciale și birouri, deoarece am constatat că există o cerere foarte mare în acest sens”, a mai spus Virgil Lixandru.

Cel mai mare camping din Mamaia se transformă și el în blocuri cu apartamente. Omul de afaceri Florin Cârstocea, proprietarul Grup Petrol Marin, a anunțat în toamna lui 2021 un proiect cu șase blocuri și un hotel pe terenul deținut de compania sa. În total, aici vor fi ridicate blocuri de 150 de milioane de euro. Acum, compania construiește primul bloc, o investiție 17 milioane de euro.

Nu sunt singurii dezvoltatori care mizează pe Mamaia și se pare că piața nu a ajuns încă la saturație. Mai ales dacă luăm în calcul volumele de turiști care aleg să-și facă vacanța pe litoralul de la noi. Iar Mamaia este cea mai renumită stațiune.

Pentru Năvodari, care, cum spuneam, cuprinde și Mamaia-Sat, datele INS arată o creștere a numărului de turiști care au venit aici la plajă. Aproape 87.000 de sosiri au fost înregistrate în lunile mai-septembrie 2022, în creștere față de 2019, când se înregistrau 80.000 de sosiri, însă în scădere față de 2021, când au fost înregistrare peste 101.000 de sosiri ale turiștilor aici. INS colectează lunar informații de la unitățile de cazare turistică cu o capacitate de cel puțin zece locuri-pat și peste.

Pentru municipiul Constanța, care include și stațiunea Mamaia, datele de la INS, tot pentru lunile mai-septembrie, arată o scădere a numărului de sosiri față de 2019. Astfel, dacă atunci erau înregistrate aproape 500.000 de sosiri, în 2022 au fost doar 362.772 de sosiri în structurile de primire turistică.

„Există și cerere în continuare, însă a încetinit ritmul de tranzacționare. Piața locală din Mamaia este formată într-un procent covârșitor din tranzacții pentru investiție. Pe de-o parte, segmentul nu este deloc afectat de creșterea dobânzilor pentru finanțările bancare. Pe de altă parte, unii investitori au adoptat o politică de așteptare, în co­­­­­­ntextul unui grad mai ridicat de incertitudine privind evoluțiile macroeconomice după declanșarea conflictului din Ucraina. Evoluțiile din ultimele luni și estimările semnificativ mai pozitive în ceea ce privește economia României în 2023 sunt de bun augur din acest punct de vedere”, mai spune Maria Andrei de la SVN.

Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
0 Comentarii
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    6
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x