Adăpost pe timp de criză

Chiriaș cu bani, în țara proprietarilor. Afacerea care încolțește pe piața imobiliară

Computer Hope Guy
Fotografie dintr-un apartament de două camere, închiriat cu 900 de euro (cu loc de parcare subteran), în zona Timpuri Noi din București / sursa foto: arhivă personală, pentru Panorama

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

Marile corporații care și-au deschis sedii în România au pus în mișcare nu doar piața de birouri, ci și pe cea a locuințelor de închiriat. Apartamentele pentru expați sau, mai general, pentru chiriași cu venituri peste medie se transformă într-o nișă tot mai profitabilă pe piața imobiliară. Tendințele de pe piața muncii din ultimii ani, cum ar fi nomazii digitali sau lucratul de acasă, le permit angajaților străini să se mute în țări cu costuri de trai mai mici, pentru o viață la fel de confortabilă. Iar pentru cei care sunt deja aici, lucratul permanent de acasă, fie și câteva zile pe săptămână, a însemnat repede un interes mai mare pentru cum e acasă.

Dacă un străin ar căuta azi chirie în marile orașe de la noi, nu i-ar fi greu să găsească locuința perfectă, la standarde de piețe occidentale, dar bani mult mai puțini. Sunt deja din ce în ce mai multe anunțuri în limba engleză pe site-urile de imobiliare: 2 bedrooms, 1st renting, undergorund parking included” sau „beautiful two rooms for rent”. Pe astfel de cuvinte cheie mizează agenții imobiliari atunci când intermediază tranzacții pentru chirii ce pot să ajungă lejer la 1.000 de euro pe lună, chiar și pentru 50 de metri pătrați, în cartiere bucureștene care, nu cu mulți ani în urmă, erau încadrate în categoria „cartierelor-dormitor”. 

Și la tarifele acestea, care depășesc un salariu mediu net de la noi, Bucureștiul nu bate marile capitale ale Europei. 730 de euro era anul trecut chiria medie pe lună pentru un apartament cu două dormitoare (două dormitoare=trei camere) în București, potrivit datelor Eurostat. Pentru un apartament mai mic, două camere/un dormitor, media chiriei era de 510 euro.

Chirii mai mici decât la noi în Capitală sunt la Sofia, Bulgaria, acolo unde media pentru același tip de apartament e de 550 de euro lunar. Iar dintre capitalele din regiune care ne depășesc se numără Varșovia, cu o chirie medie de 790 de euro pe lună, Budapesta cu 850 de euro, Ljubljana cu 970 de euro, Bratislava cu 920 de euro și Zagreb cu 1.050 euro. La capătul opus de continent și de prețuri, Paris tronează cu o chirie medie de 2.150 de euro, urmat de Dublin (1.900 de euro), Haga (1.450 de euro), Berlin și Lisabona (1.400 de euro) și Viena (1.350 de euro).

Cum arată o chirie de 900 de euro la Timpuri Noi

Monica nu e străină de piața imobiliară. Are experiența construcției de case, pe care ulterior le-a vândut, iar profitul obținut l-a reinvestit recent în achiziția de apartamente cu scop investițional. Împreună cu soțul ei, deține acum trei apartamente, cu două camere fiecare (1 dormitor, în sensul hărții de mai sus), într-un complex rezidențial nou, din zona Timpuri Noi din București.

S-au uitat la prețurile la care s-au închiriat apartamente în complex, la cum sunt utilate și mobilate și, la sfatul unei prietene, au îndrăznit să ceară mai mult. Au pus anunțul și în limba engleză, iar azi, chiria generată de cele trei apartamente este de 2.700 de euro, din care rămân lunar puțin peste 2.000 de euro după taxe. Mult, deci, peste media orașului pentru piața chiriilor, conform statisticilor Eurostat.

„Piața ne-a arătat că nu suntem nebuni. Ne-au sunat agenți care ne spuneau că au închiriat cu 700 de euro în același complex. Noi ne-am diferențiat și întâmplarea a făcut că am închiriat apartamentele către expați, de unde deduc că e o altă piață, unde prețul de 900 de euro pe lună nu sperie”, povestește Monica despre experiența acestei investiții.

Din acest punct de vedere, Bucureștiul este atractiv când companiile trag linie și văd care sunt costurile de trai, motiv pentru care s-a dezvoltat și o piață cu apartamente destinate străinilor.

E o piață upmarket, adică scumpă, dar încă departe de luxul unor zone precum cele din nordul orașului. Odată cu apariția unor astfel de nișe în oraș, se dezvoltă un întreg ecosistem economic pe o rază de câteva străzi, pentru că acești chiriași caută și servicii pe măsura confortului locuinței închiriate.

Dar nu doar expații închiriază apartamente recent construite.

Noi vizăm proiecte care vor atrage clienți precum tinerii profesioniști, care în general caută garsoniere sau apartamente de două camere. Sunt persoane care caută un produs de calitate în zone atractive ale orașului pe o durată care nu depășește câțiva ani, până când, din motive personale, au nevoie de locuințe mai potrivite pentru o familie”, a declarat pentru Panorama Oriol Casellas Deig, CEO Meta Estate Trust, companie care vrea să intre pe segmentul închirierilor de apartamente.

Investiții în imobiliare. Ce câștiguri pot aduce chiriile și în ce condiții

70% din locuitorii Uniunii Europene dețin locuințele în care trăiesc, iar restul stau cu chirie. La noi, doar 4% din populație stă cu chirie, în timp ce 96% sunt proprietari, cel mai mare procent din Uniune. E o rămășită a socialismului, când statul construia la foc continuu blocuri la oraș, la fel cum s-a întâmplat în majoritatea țărilor din fostul bloc sovietic, unde procentul de proprietari e mai mare de 80%.

Față de alte piețe, cum e Germania de pildă, unde aproape jumătate din locuitori închiriază, potrivit Eurostat, la noi, dezvoltatorii nu s-au avântat până acum să construiască blocuri doar pentru închiriere. Micii investitori au cumpărat în schimb pachete de apartamente din proiectele rezidențiale noi. Așa cum au făcut și Monica și soțul ei. Antreprenoarea povestește cum au ajuns să-și pună banii în acest tip de investiții:

Regula numărul unu în imobiliarele de peste tot în lume: locație, locație, locație. Monica știa acest lucru și a ales să investească în zona Timpuri Noi din București pe care o cunoștea, dar care era subevaluată la momentul respectiv. Am ales-o pentru că e foarte aproape de km 0, e între două stații de metrou, și pe oricare ai alege-o, ești foarte aproape de centru. A contat și dezvoltarea clădirilor de birouri de la Timpuri Noi Square”, explică Monica.

Ar fi putut cumpăra apartamente vechi pe care să le închirieze, însă cei care caută chirii au început să pună preț pe faptul că blocul e administrat și problemele de pe casa scării sau din spațiile comune sunt remediate rapid, că sunt spații verzi sau că există pază. „Și pentru că se pune preț pe aceste lucruri, valoarea apartamentelor noi se desprinde de cea a celor vechi”, ne explică Monica.

Cele trei apartamente au fost cumpărate în primăvara anului trecut, când construcția blocului era undeva pe la etajul trei. Și-au asumat atunci riscul de a nu vedea blocul finalizat sau cu întârzieri mari de livrare. Achizițiile riscante vin însă și cu beneficii.

Pentru apartamentele cumpărate în stadiu de proiect sau chiar la începutul construcției, dezvoltatorii oferă de multe ori prețuri mai mici. Prețul scade și dacă e cumpărat la stadiul „la alb”, adică fără uși, parchet, gresie, faianță și obiecte sanitare.

Iar acest risc înseamnă randament mai mare, care depinde foarte mult de momentul la care a fost cumpărat apartamentul, de zona, segmentul de piață, dar și costurile de amenajare și administrare.

„În general, randamentele sunt situate în jurul valorii de 5%. Dacă locuința care urmează a fi închiriată este cumpărată într-un stadiu incipient de dezvoltare, inclusiv la un preț mai redus față de cel pe care îl va avea la finalizare, randamentul poate urca la 6% și chiar mai mult dacă luăm în calcul discount-uri mai mari, de peste 20%, sau locuințe finalizate acum dar pre-contractate în 2021 sau chiar final de 2020”, spune pentru Panorama Robert Butoi, CEO Encore Capital Trust, companie care a strâns bani de la mai mulți investitori, printre care și Dan Șucu, folosiți în achiziția de apartamente în proiecte aflate în stadii incipiente de dezvoltare. Scopul este de a obține profit la revânzarea locuințelor, la finalizare, când prețurile sunt mai mari.

Familia de investitori cu care am stat de vorbă nu are de gând să păstreze apartamentele până își recuperează investiția, ceea ce ar înseamnă circa 16 ani. O să urmăm un model de eficiență a costurilor, care zice că după trei ani e un moment bun să vinzi proprietatea”, mai spune Monica.


Citește și:

Cu ochii pe imobiliare. Începe sau nu declinul pe piața locuințelor?

Randamentele de pe piața de la noi sunt superioare celor din piețele din vestul Europei, a mai spus pentru Panorama Oriol Casellas Deig. De asemenea, trebuie luat în calcul că pe termen mediu și lung, valoarea de piață a apartamentului va crește substanțial, ceea ce aduce un randament adițional investitorilor care, în unele cazuri, poate să egaleze sau chiar să depășească randamentul obținut din chiria încasată”, completează acesta.

Tinerii investitori cu care am stat de vorbă au dat 395.000 de euro pe achiziția locuințelor, finisarea, mobilarea lor, pe locurile de parcare și toate taxele legate de achiziție. Asta în condițiile în care povestesc că s-au aliniat multe astre, la nivel de investiție: au prins apartamentele la prețuri bune, înainte de majorări, finisajele le-au plătit de asemenea la prețurile de dinainte de scumpiri.

Peste trei ani, ei estimează că ar putea lua 480.000 de euro din vânzarea celor trei apartamente, din care rezultă un profit de 85.000 de euro. Iar la această sumă mai punem și chiria pe trei ani, care, așa cum arată piața acum, ar ajunge la peste 70.000 de euro. Per total, au șanse să facă un profit care să ajungă la 160.000 de euro.

Însă nu toți cei care au cumpărat locuințe pentru închiriat au dat de jackpot.

Cel mai sigur produs investițional” din piața imobiliară

META Estate Trust, listată pe piața SMT – AeRO a Bursei de Valori București, care cumpără apartamente în proiecte rezidențiale din faze incipiente și le revinde când sunt finalizate, ia în calcul intrarea pe segmentul închirierilor. Compania și-a început activitatea în urmă cu mai puțin de un an și a investit peste 17 milioane de euro în 24 de proiecte imobiliare.

Până acum ne-am concentrat pe achiziția și revânzarea unităților cumpărate, însă planul nostru pe termen mediu este să construim un portofoliu de locuințe în regim de închiriere. În locații centrale pentru proiecte ce urmează a fi finalizate în următoarele luni, cel mai probabil,  unele unități din portofoliu vor fi date spre închiriere”, spune Oriol Casellas Deig.

Oficialul companiei este convins că pe termen mediu și lung, în zonele centrale ale orașelor din România, prețurile vor continua să crească, iar păstrarea în portofoliu a unor apartamente pe termen mai lung poate aduce randamente semnificative acționarilor companiei.

Proiectele de tip „built-to-rent” (construite pentru închiriere, n.r.) sunt un produs investițional care este considerat printre cele mai sigure din piața imobiliară, în special în contextul actual. Activele din segmentele de birouri, logistica sau retail sunt dependente de ciclul economic, dar și de modificările aduse de trendul „work from home” ( munca de acasă, n.r.), mai spune CEO-ul META Estate Trust.

Blocuri de închiriat, o nișă care abia apare la noi

Blocuri cu apartamente doar pentru închiriat în Capitală a construit Bucharest Properties REIT. Primele două sunt închiriate în proporție de aproape 99%, iar al treilea este în construcție și pre-închiriat 100%. Pe acest segment vrea să intre și dezvoltatorul AFI Europe, care a cumpărat terenuri pentru construcția a 450 de apartamente pentru închiriat.

Interes, deci, există. Consultantul imobiliar Colliers România poartă discuții cu mai mulți dezvoltatori despre construcția de blocuri cu apartamente destinate doar închirierii și a intermediat recent o tranzacție cu un teren pentru un astfel de proiect.

Acest sector este aproape inexistent în România și are un potențial foarte mare de creștere, crede Gabriel Blăniță, Associate Director Valuation & Advisory Services la Colliers România. El spune că această piață a fost acoperită până în prezent de micii investitori care dețin un număr de câteva proprietăți pe care le scot la închiriat. Față de aceștia, operatorii instituționali reușesc să administreze aceste ansambluri mult mai eficient datorită economiilor pe care le aduce un proiect destinat exclusiv închirierii.

În schimb, Robert Butoi de la Encore spune că e dificil de administrat un portofoliu de dimensiuni mari, cu locuințe în mai multe proiecte.

Acesta reprezintă de altfel și principalul argument pentru absența marilor fonduri sau companii specializate în deținerea, administrarea și închirierea unor portofolii mari de locuințe, precum cele din unele piețe vestice. În plus, gradul de rotație al chiriașilor din România este mult mai ridicat, noi fiind o piață tradițional de proprietari”, completează Butoi, care crede că această piață ar putea deveni o țintă de investiții pentru companie, atunci când va avea un capital mult mai mare.

Oriol Casellas Deig crede însă că viteza cu care se va dezvolta această piață depinde de accesul la finanțare al dezvoltatorilor pentru construcția de proiecte de acest tip, dar și de disponibilitatea terenurilor în locații adecvate.

Adică, zone unde sunt mai multe clădiri de birouri și de unde angajații corporațiilor ar putea fi atrași să devină chiriași în apartamente cu finisaje de calitate.

De la rată la chirie

Peste 22.000 de locuințe au fost finalizate anul trecut în București și Ilfov, iar cea mai mare parte dintre ele ajunge la utilizatorul final.

„Acest segment este încă la început în București, unde avem în prezent un număr de circa 1.000 unități, iar alte 2.000 unități se află în diverse stadii de dezvoltare. Este un număr foarte mic dacă ne raportăm doar la Varșovia, o capitală cu care București are multe lucruri în comun, inclusiv înclinația oamenilor de a deține casa în care locuiesc”, a mai spus Blăniță pentru Panorama.

De altfel, estimările consultanților SVN România arată că în ultimii cinci ani, peste 13.000 de locuințe noi din București și împrejurimi au fost cumpărate în scop investițional. Nu toate au ajuns să fie închiriate. Doar câteva mii dintre acestea sunt active pe piața închirierilor, iar restul au fost vândute în scop locativ.

Chiar dacă salariile cresc, materialele de construcție sunt mai scumpe, inflația ne va ușura de bani până spre finele lui 2024, iar dobânzile sunt sus sus. Toate pun presiune pe viitorii cumpărători care se vor gândi, poate, de două ori, când vine vorba de achiziția unei locuințe.

Iar groapa pe care evoluția ROBOR a săpat-o între rată și chirie face ca balanța să înceapă să se încline mai mult spre ultima opțiune.


Citește și:
De ce nu vor scădea ratele bancare în următorii doi ani
IRCC începe să prindă ROBOR din urmă | Ratele bancare care depind de IRCC vor crește cu cel puțin 200 de lei

Scăderea accesibilității locuințelor și un nivel al dobânzilor ridicat vor face din chirii o opțiune din ce în ce mai aleasă de către client, mai ales în condițiile în care în multe zone, chiria plătită pentru un apartament este semnificativ mai mică decât rata pentru același apartament”, mai spune Gabriel Blăniță de la Colliers.

În plus, nu este exclus și ca dezvoltatorii care nu reușesc să vândă apartamentele în noul peisaj economic să le scoată în viitor, la închiriere, până când cumpărătorii vor putea accesa credite pentru locuințe în condiții mai bune decât cele de astăzi.


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Andrada Ghira

Este colaboratoare Panorama.ro din octombrie 2022. Are 18 ani de experiență în presa tipărită și cea online, acumulată la publicații precum Banii Noștri, Gândul și Money.ro. În prezent, mai scrie și la Economica.net. Este specializată în domeniul imobiliarelor, dar scrie și despre domenii precum turismul și aviația. În 2016, a fost unul dintre participanții la programul Economic and Political Reporting from Southeast Europe, organizat de Thomson Reuters.

Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
1 Comentariu
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    7
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x