Există o criză a locuirii în România? Cum trăim comparativ cu europenii care ies în stradă pentru case accesibile

La polul opus, România nu e invadată de turiști. Din 13,6 milioane înregistrați în 2023, doar 15% sunt străini. Ceea ce ne-a ferit de o situație similară celei din Lisabona, Barcelona sau Florența, deși valul de refugiați ucraineni a dat palpitații pieței imobiliare. 

Cu toate astea, fenomenul închirierilor pe termen scurt, de tip Airbnb, ia amploare și la noi. Odată pentru că este o zonă gri, unde evaziunea fiscală e practicată de mulți proprietari care preferă să închirieze cu ziua, decât pe termen lung. 

Citește și:

După ce au sufocat marile orașe, Booking și Airbnb se vor curăța de apartamentele de închiriat ilegale

Apoi, „România are unul dintre cele mai mari grade de supraaglomerare din UE”, spune pentru Panorama Silviu Pop, Research Director pe România și CEE la compania imobiliară Colliers. Mai exact, suntem pe locul doi, după Lituania. 

Deși continuăm să stăm înghesuiți, de cele mai multe ori chiar și câte trei generații în aceeași locuință, acest indicator s-a îmbunătățit în ultimul deceniu. Gradul de supraaglomerare s-a redus de la 49,4 în 2014, la 40 în 2023, potrivit datelor Eurostat. 

Aproape 60% din tinerii între 15 și 29 de ani locuiau anul trecut în case aglomerate, aceasta fiind cea mai mare rată din Uniunea Europeană. 

Tinerii români stau în casa părintească până spre 28 de ani. Acest indicator ne plasează ușor peste media europeană, de 26,3 ani. Dar față de acum zece ani, tinerii pleacă cu un an mai devreme. Spre comparație, croații pleacă cel mai târziu, în jur de 32 de ani, iar finlandezii cel mai devreme, la 21,4 ani.

De ce stau două sau trei generații într-un apartament sau casă? Răspunsul e unul cu mai multe nuanțe. 

Una dintre ele se referă la costurile pe care le au tinerii cu chiria sau rata. E mai greu să te califici de unul singur pentru un credit, iar dacă vrei să te muți în chirie, ieși mai bine dacă o împarți cu cineva. Ratele și chiriile mari îi sperie pe tineri să facă acest pas. În schimb, cei care locuiesc în mediul rural, își construiesc sau extind, în câțiva ani, casele cu banii munciți pe șantierele și în fermele din străinătate. 

Citește și:

Noua Casă vs credit ipotecar. Ce variantă e mai avantajoasă, dacă vrei să-ți iei locuință în 2024

Antoanela Comșa, președintele dezvoltatorului spaniol Gran Via România, crede însă, că la nivelul orașelor mici, unde casele se vând cu prețuri de la 20.000 la 35.000 de euro, nu putem vorbi încă de o criză a locuirii. Problema apare în orașele mari. 

„Pentru mine e clar că se conturează o criză a locuințelor pentru cei cu venituri sub medie, pentru că avem din ce în ce mai puține locuințe noi”, spune ea. Scăderea numărului de locuințe pune presiune și pe chirii – cei care nu au o casă, dar nici nu-și permit să cumpere una, vor sta tot cu chirie. 

Banii de mobilă se duc pe TVA 

Avem o criză a locuirii și dacă ne uităm la cât de mici sunt apartamentele în care locuim, spune Comșa. Suntem ultimii din Uniunea Europeană și împărțim același loc cu Polonia: doar 1,1 camere/persoană. Europenii care se bucură de mai mult spațiu sunt maltezii, cu 2,3 camere/persoană, urmați de belgieni și olandezi.

19% TVA pentru locuințele cu preț peste 600.000 de lei (120.000 de euro) este o povară în plus pentru tinerii care își doresc un apartament mai mare. 

Sunt și dezvoltatori care construiesc special pentru a se situa sub pragul de 19% a TVA, așa cum s-a întâmplat în cazul programului Prima Casă, când apartamentele erau construite să se încadreze în plafon. 

Spre exemplu, la o simplă căutare a unui apartament nou cu trei camere în Sectorul 3, am găsit unul în zona Pallady, la prețul de 119.900 de euro. Are 71 de metri pătrați și TVA este de 9%.  

Dacă ne ducem mai aproape de centru, cum ar fi zona Mihai Bravu, un apartament cu trei camere, cu o suprafață utilă de 72 mp costă 175.000 de euro. Aici TVA va fi de 19%, adică 33.250 de euro, iar prețul total trece de 200.000 de euro. 

Cu peste 20.000 de euro, cât e diferența dintre TVA de 9% si 19%, o familie își poate mobila apartamentul, spune Antoanela Comșa. 

Cât costă să construiești și să vinzi  

„Astăzi, un proiect corect, care îndeplinește toate standardele și cerințele, nu poate fi construit cu mai puțin de 800 de euro pe metru pătrat. Dacă adunăm și teren, și costuri indirecte, și costuri de finanțare, ajungem undeva la 2.000-2.200 de euro, preț de vânzare. Observăm că doar un apartament mic, de 52 de metri pătrați, ar putea fi luat sub 600.000 de lei”, explică Antoanela Comșa pentru Panorama.  

În Spania, dezvoltatorii care construiesc peste 100 de apartamente trebuie să ofere doar un anumit procent din totalul locuințelor la un preț maxim, astfel încât și cei cu venituri mici să poată cumpăra o casă, dar și să fie incluși într-un complex rezidențial.

„Nu putem să-i trimitem pe toți cei care nu dețin fonduri suficiente să locuiască la marginea orașului sau în comune, să-i excludem din marile orașe. Până la urmă avem nevoie și de forță de muncă de toate gradele”, mai spune Comșa. Subliniază că această strategie ar putea fi aplicată și la noi.

Ce face divizia imobiliară a statului 

Statul este cel mai mare dezvoltator imobiliar. A construit, prin Agenția Națională pentru Locuințe, nu doar apartamente pentru cazurile sociale, ci și vile pentru protipendadă. În total, aproape 37.000 de locuințe din 2001 încoace, din care anul trecut au fost livrate 562 de unități. 

Nu doar că ritmul de livrare este lent, dar nici când a avut fonduri disponibile, statul nu a reușit să le cheltuiască. În 2016, România împrumuta 175 de milioane de euro, bani dedicați construcției a 7.000 de locuințe. De atunci și până acum, costurile de construcție au crescut, iar statul a fost nevoit să reducă și suma împrumutată, și numărul de apartamente la 1.500. Ar urma să fie finalizate peste doi ani, la un deceniu de la contractarea creditului. 

Așa că doar planul de construcție a 33.000 de locuințe în cinci ani, într-o țară cu jumătate din populația României, cum e Portugalia, pare pentru piața de la noi un scenariu SF. 

Statul s-ar putea implica mai mult. Antoanela Comșa dă exemplul rețetei vieneze, acolo unde 60% din fondul imobiliar aparține statului, care poate astfel să controleze și să închirieze locuințele la prețuri decente. Vienezii plătesc o treime din chiriile pe care le dau locuitorii din Londra, Paris și Dublin. 

Dar ei au început acest plan acum 100 de ani, după Primul Război Mondial, care alungase locuitorii din capitală. Cu banii obținuți din taxa pe lux, aplicată pentru șampanie și călărie, autoritățile au reușit să devină proprietari și să închirieze 65.000 de locuințe pentru cazuri sociale, până în 1934, când naziștii au încercat, fără succes, o lovitură de stat.

Cum stăm la prețuri și accesibilitate 

Comparativ cu ianuarie 2008, nivelul de accesibilitate s-a îmbunătățit până în 2024. Dacă atunci erau necesare salariile pe 33 de ani pentru a cumpăra un apartament nou de 50 de metri pătrați utili, acum sunt suficiente salariile pe 6,9 ani, potrivit datelor companiei de consultanță imobiliară SVN România. 

Banca Națională a României (BNR) arată că, în decembrie 2023, erau necesari aproximativ 8,5 ani pentru achiziția unei locuințe tipice, conform indicatorului preț-venit.

Avem și cele mai accesibile credite ipotecare. Rata medie pentru un apartament cu două camere în București a ajuns să reprezinte circa 40% din salariul mediu pe economie la nivel național, în scădere de la circa 43% față de finalul anului anterior, potrivit unui raport al brokerului online Ipotecare.ro și SVN Credit România. 

„În Praga, un locuitor are nevoie de salariile pe aproape 15 ani ca să poată cumpăra o locuință. Noi suntem pe la șapte, opt ani, ceea ce e considerat fair-value de către Banca Centrală Europeană. Așadar, noi suntem departe de problemele vesticilor”, explică pentru Panorama Silviu Pop, de la Colliers.

Ne-au ținut pe linia de plutire și creșterile salariale din ultimii ani, dar și faptul că prețurile nu au galopat la fel ca în alte capitale. 

Prețurile locuințelor în România au crescut cu 5,5% în primul trimestru din acest an, comparativ cu același trimestru din 2023, fiind a 13-a cea mai mare creștere, arată datele Eurostat. În schimb, în Polonia s-au majorat cu 18% și în Bulgaria cu 16% într-un an.

În cazul locuințelor noi, prețurile s-au mărit cu 10% în ultimul trimestru din 2023 față de aceeași perioadă a anului anterior. Iar pentru cele deja construite, creșterea a fost modestă, de doar 0,5%, potrivit datelor Imobiliare.ro citate de BNR în Raportul asupra stabilității financiare din iunie.

Ofertă redusă în București 

Presiunea asupra prețului vine însă din creșterea cererii. Odată cu revenirea puterii de cumpărare și cu relaxarea condițiilor de creditare, aceasta nu se mai întâlnește cu o ofertă la fel de generoasă. 

„Cererea pentru proprietăți imobiliare a crescut cu 3% la nivel național și cu 14% în București, în special pentru locuințele noi, care au înregistrat o majorare de 22% în primul trimestru al anului 2024”,

Nu e o surpriză că la nivelul Bucureștiului oferta a scăzut. Lipsa unui Plan Urbanistic General (PUG) și suspendarea Planurilor Urbanistice Zonale (PUZ) ale sectoarelor au dus la aprobarea unui număr mai mic de autorizații de construire, iar dezvoltatorii s-au orientat spre zonele unde nu trebuie să aștepte ani pentru a construi noi blocuri de locuințe. 

„Noi împingem oamenii să locuiască în Voluntari, în Popești-Leordeni, în Chiajna, în localitățile limitrofe. Dar oamenii aceștia vor veni tot în București la muncă și își vor duce copiii la școli. Vor folosi mașinile personale, pentru că transportul în comun nu este bine pus la punct”, spune Antoanela Comșa, președintele dezvoltatorului spaniol Gran Via. 

Prețuri artificiale la Brașov 

Brașovul ar putea deveni o mică Lisabona, în ceea ce privește problema locuirii. Aflat pe primul loc în preferințele românilor care doresc să se mute, orașul va avea anul acesta un plus de circa 10.000 de locuitori, spunea recent Sorin Toarcea, purtătorul de cuvânt al Primăriei. 

Prețurile la locuințe le-au depășit deja pe cele din București. 

„Brașovul urmează trendul Vestului, fiind un oraș unde lumea merge în vacanță tot anul. Știu oameni care au cumpărat acum doi ani un apartament cu 60.000 de euro, iar acum și-a dublat valoarea. Este artificial pentru că este exact ce se întâmplă în Vest”, povestește Comșa. 

Taxe mai mari 

Cu 27 de peisaje imobiliare diferite în față, comisarul european Dan Jørgensen va trebui să găsească o soluție să le adune în aceeași galerie. 

Dar o politică unitară ar fi ceva greșit, e de părere Silviu Pop: „Tocmai pentru că sunt diferențe atât de mari, ar fi sortită eșecului. În plus, lucrurile sunt foarte diferite nu doar de la o țară la alta, ci și de la un oraș la altul, inclusiv în cazul României. Una e realitatea în București și Cluj, alta la Constanța sau Craiova”.

Antoanela Comșa spune că rezultatele nu vin peste noapte și cu siguranță nu într-un singur mandat. Dar s-ar putea face pași mici, prin taxarea suplimentară a veniturilor din chirii. Astfel s-ar reduce evaziunea fiscală atât pe segmentul inchirierilor pe termen scurt, cât și lung. Mulți nu fac contracte de închiriere și nu declară veniturile la Fisc. De aici au plecat problemele vesticilor. 

„Avem o bază de date, cea a Agenției Naționale pentru Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI) și avem direcția de taxe, unde plătim impozitele pe proprietate. Acestea îi pot spune statului că cineva are șapte apartamente. Ia să vedem, are venituri din chirii? Că nu cred că le-a cumpărat să le țină goale pe toată perioada”, spune Comșa. 

În tot acest tablou începe să-și facă apariția și o nouă tendință: tinerii se întorc acasă. Numărul celor care-au venit este dublu față numărul celor plecați. Antoanela Comșa a observat acest fenomen când a primit CV-uri de angajare de la tinere plecate la Londra și Viena, care vor să se întoarcă. „În Vest, întotdeauna vei rămâne totuși un imigrant”, conchide Comșa.  

România se confruntă cu o criză a locuirii, dar nu în aceeași măsură ca alte țări europene. Tinerii rămân mai mult timp în casele părinților, iar prețurile locuințelor au crescut mai puțin dramatic. 

Totuși, oferta insuficientă care se conturează la nivelul marilor orașe ar putea pune presiune nu doar pe prețuri, ci și pe chirii. Statul ar putea interveni mai mult, iar soluțiile altor țări europene ar fi utile doar dacă sunt adaptate specificului românesc.