Perlele imobiliare ale vechiului București și milioanele investite în scoaterea lor la lumină

Investițiile imobiliare din ultimii ani încep să schimbe, pe alocuri, fața vechiului București, chiar dacă investitorii care își bagă banii în clădiri istorice, pentru a le scoate la lumină farmecul de altădată și a-l aduce în modernitate, nu sunt mulți.

Bucureștiul din secolul al XIX-lea cunoștea aceeași dezvoltare ca Parisul. Nu doar acolo s-au construit clădiri sau palate impozante, ci și pe malul Dâmboviței. Bucureștenii cu stare se îmbrăcau după moda de la Paris și vorbeau franțuzește. Iar mărturie a atmosferei de atunci au rămas casele lor, peste tot prin centrul Bucureștiului. Nu ne putem lăuda cu un Champs-Élysées, dar avem Calea Victoriei, ajunsă celebră în The New York Times, în 1928. Dar, de atunci, lipsa interesului, a banilor, problemele juridice, birocrația, toate stau în calea renovării centrului Capitalei.

Cine are drum prin centrul orașului sau se aventurează pe jos, pe străzile adiacente bulevardelor, dă de un alt București. Chiar peste drum de Biserica Amzei s-a redeschis casa celebrei curtezane Mița Biciclista. Pe numele ei real Maria Mihăescu, ea a făcut furori în lumea mondenă de la începutul anilor 1900, prin cuceririle ei amoroase, dar și prin aparițiile pe bicicletă, o raritate la vremea respectivă.

Construită de arhitectul N.C Mihăescu în stil baroc, cu influențe Art Nouveau, în clădire s-a ținut un bal, după mai bine de 80 de ani în care istoria casei și a proprietarei sale a fost uitată. A fost nevoie de 4,5 milioane de euro pentru renovarea și restaurarea imobilului de către Mantor, companie de construcții fondată de trei antreprenori spanioli – Tomas Manjon, care a condus divizia de imobiliare a fostului tenismen Ion Țiriac, Diego Stuyck și David Tortosa.

Și alți investitori și-au pus banii în joc și au cumpărat clădiri vechi, unele istorice. Odată renovate, bijuteriile arhitecturale vor sparge șiragul de case gri de pe vechile străzi ale Capitalei.

One United Properties, companie fondată de Victor Căpitanu și Andrei Diaconescu, specializată pe construcția de blocuri noi cu apartamente de lux, și-a adăugat în portofoliu prima clădire istorică în toamna lui 2021. Atunci, a cumpărat casa Braikoff, monument istoric pentru care a plătit aproape 5 milioane de euro. Aflată chiar peste drum de Ateneul Român, pe strada str. Georges Clemenceau, la numărul 2, clădirea urmează să fie renovată.

„Am obținut de curând autorizația pentru a începe restaurarea clădirii care, odată finalizată, se va numi One Athénée și va deveni un imobil premium ce va îmbina funcțiuni comerciale cu rezidențiale. Estimăm că întreg procesul va dura aproximativ un an și jumătate, doi”, a spus pentru Panorama Victor Căpitanu, CEO și cofondator al One United. Iar pentru renovare, e nevoie de 21 de milioane de euro.

Pe aceeași stradă Georges Clemenceau, la numerele 8-10, locul unei parcări a fost luat în ultimii ani de o construcție care nu a mai fost finalizată și care astăzi e abandonată. One United a cumpărat-o cu 13,5 milioane de euro și vrea să o transforme într-un hotel de cinci stele cu 90 de camere, care ar urma să se deschidă peste doi ani. 50 de milioane de euro este investiția pentru această clădire.

La câțiva pași de Universitatea de Arhitectură, se află fostul hotel Muntenia, cunoscut anterior ca hotel Paris. Nu are nimic din splendoarea a ceea ce a fost odată. Dimpotrivă, clădirea este abandonată. Și nu doar atât. E de ani buni pe lista imobilelor cu bulină, adică a celor care s-ar putea prăbuși la un cutremur major. One United a cumpărat această clădire și încă două, cu aproape 4 milioane de euro, și are un buget de renovare de 35 de milioane de euro. În total, dezvoltatorul are alocate peste 100 de milioane de euro doar pentru aceste trei proiecte.

Dezvoltatorul israelian Hagag are cinci clădiri de acest tip în portofoliu, din care doar Palatul Știrbei este monument istoric. Celelalte au fost construite între anii 1940 și 1960, dar nu sunt clasificate drept monument istoric.

Hagag întâmpină un blocaj în relația cu primăria Capitalei, despre care spune că nu respectă termenele legale de emitere a avizelor și autorizațiilor de construire.

În rest, trei din cele cinci clădiri vechi, achiziționate de Hagag, au fost deja renovate. Clădirea de pe Calea Victoriei 139 avea bulina roșie, era gri și nici nu se evidenția cu nimic. Acum, după consolidare, albul clădirii se vede de la distanță.

Dacă aici dezvoltatorul a optat pentru apartamente de lux, din fostul sediul al Petrom, de la numărul 109, tot de pe Calea Victoriei, a făcut spații de birouri. Tot birouri a făcut și dintr-o clădire veche de pe strada Tudor Arghezi, numărul 21. În total, investițiile în aceste clădiri au fost de 65 de milioane de euro, potrivit datelor Hagag.

Compania mai deține și fostul sediul al Institutului de Studii și Proiectări Hidroenergetice (ISPH), de pe Vasile Lascăr 5-7, care urmează să fie transformat tot în spații de birouri.

Clădirile istorice înghit bani mulți și uneori vin la pachet cu probleme în justiție

Investițiile în imobile istorice sau zone protejate vin și cu riscuri la pachet, uneori de natură juridică. De exemplu, Curtea de Apel București a suspendat anul trecut autorizația de construire pentru blocurile ridicate de One United pe un teren ce face parte din parcelarea Filipescu, o zonă protejată, care include și vila Filipescu-Brâncoveanu, unde își are sediul Partidul Național Liberal.

La fel se întâmplă și în cazul dezvoltatorului care a renovat casa Mița Biciclista. Homing Properties, parte din grupul Mantor, a demolat patru case de pe strada Icoanei numărul 2-8, unde vrea să construiască de la zero blocuri cu apartamente. Primarul Nicușor Dan spunea în vara anului trecut că demolările s-au făcut pe baza unor autorizații ilegale.

De altfel, Casa Miței Biciclista este acum și în centrul unei dispute juridice între actuali și foști proprietari.

Proiectul de renovare a Palatului Știrbei, vechi de aproape 200 de ani, stagnează. Yitzhak Hagag spune că ar fi început lucrările încă de anul trecut, dar are nevoie de un aviz de la Direcția de Mediu din cadrul Primăriei București, pentru defrișarea vegetației crescute spontan pe parcela pe care este avizată reedificarea unei anexe.

„Acest aviz condiționează demararea execuției lucrărilor așa cum au fost ele autorizate, deoarece, în situația în care vom executa lucrări parțiale de construire prin restaurarea exclusivă a clădirii Palatului, fără a reconstrui și corpul anexă, ne vom regăsi în imposibilitatea de primi Procesul Verbal de Recepție la Terminarea Lucrărilor, ceea ce înseamnă că nu vom putea da în folosință clădirea. Iar asta pentru că, din punct de vedere legal, Primăria Municipiului București, care este autoritatea competentă responsabilă cu recepția lucrărilor de construire, nu poate semna recepții neconforme cu obiectul autorizației”, explică Yitzhak Hagag, pentru Panorama.

Pe lângă restaurarea palatului, proiectul presupune și construcția de hoteluri, magazine și restaurante, însă primarul Nicușor Dan a declarat anul trecut că nu va aproba construcții moderne.

De ce crește interesul pentru scoaterea la lumină a imobilelor istorice

Clădirile sunt multe, dar potențialii investitori sunt puțini, spune Mihaela Pană, Partner Private Investment în cadrul companiei de consultanță imobiliară Cushman & Wakefield Echinox. Și asta pentru că procesul de autorizare poate dura, mai ales dacă e vorba de o clădire monument istoric. Dar, ceva s-a mișcat mai bine în ultimul timp.

„Într-adevăr, vedem o accelerare a interesului pentru astfel de achiziții. Interesul a crescut și pe măsură ce problemele legate de dreptul de proprietate sunt clarificate, iar procesul de vânzare se poate realiza transparent și fără riscuri majore pentru cumpărători”, ne-a mai spus Mihaela Pană.

Zona de centru a fost dintotdeauna privită cu interes, dar mult timp a fost ocolită de dezvoltatorii imobiliari, din cauza birocrației și a provocărilor care pot apărea în timpul execuției, explică Yitzhak Hagag, pentru Panorama. Optimizarea spațiului unei clădiri vechi este mai dificil de făcut decât în cazul unei clădiri construite de la zero.

Dar banii sunt meniți să circule. Un alt motiv pentru care dezvoltatorii caută să investească în aceste proprietăți se datorează și blocajului urbanistic de la nivelul Capitalei, unde planurile urbanistice zonale au fost anulate de instanțe și nu s-au mai acordat autorizații de construcții noi în baza lor.

Cofondatorul Hagag spune că, per ansamblu, randamentul investiției este clar mai scăzut în cazul acestor proprietăți și că rata de recuperare a investiției este de circa 10-15 ani.

Regulile sunt clare pentru monumentele istorice, spune și Victor Căpitanu, de la One United Properties. Trebuie păstrat specificul arhitectural al epocii în care au fost construite, elementele de arhitectură trebuie prezervate intact. Toate acestea pot ridica provocări constructorilor și arhitecților. Pot pune probleme la structura de rezistență a clădirii, dar și legate de modul în care trebuie integrate noile tehnologii.

Oferta pe acest segment de piață este restrânsă, iar prețurile s-au majorat și ele, odată cu creșterea pieței imobiliare. Ce contează pentru un investitor atunci când se înhamă la o astfel de achiziție este locația, dar și care este potențialul clădirii.

„Acest segment este special, pentru că are componente speciale, pe de o parte, oferta limitată, cu cerere constantă atât din partea chiriașilor, cât și a cumpărătorilor. Pe de altă parte, cei care sunt dispuși să-și asume achiziția unor astfel de proprietăți sunt un număr redus. Sunt puțini investitori dispuși să aloce timp și bani pentru astfel de investiții, deoarece aceste proiecte sunt pe termen lung și necesită bugete generoase”, ne-a mai spus Mihaela Pană.

Cenușăresele Bucureștiului domină peisajul urban, dar atrag și turiști

Dar, la fiecare clădire renovată, alte zeci stau abandonate, în paragină, chiar în mijlocul Bucureștiului.

Alex Iacob este unul dintre exploratorii urbani ai orașului și a pătruns în lumea clădirilor vechi, încremenită de dincolo de ferestrele peticite cu ziare sau scânduri bătute în cuie. Din 2009, vede cu ochii minții și prin lentila aparatului foto interioarele caselor sau fabricilor părăginite, ascunse trecătorilor și frecventate doar de artiștii stradali sau de oamenii fără adăpost. Iar imaginile, cu o descriere a locurilor, sunt publicate pe Reptilianul.

A ajuns să descopere casele părăsite încă din liceu, care se afla în centrul orașului, când căuta împreună cu colegii locuri în care să-și petreacă timpul, altele decât barurile. A început să documenteze experiențele fotografic, dar nu neapărat din punct de vedere istoric. Alex a realizat fotografii de tipul celor înainte și după pentru hotelul Hilton Garden Inn, de peste drum de Palatul Băncii Naționale a României.

O parte din clădirile pe care le-a fotografiat urmează să fie renovate, precum casa Braikoff și hotelul Muntenia, cumpărate de One United, însă sunt și clădiri care sunt puse la pământ pentru a face loc altora noi. De la înălțimea clădirilor pe care le fotografiază, Alex știe că undeva în zare, era acolo o clădire care astăzi nu mai e.

Dar, aceste găuri negre, așa cum le numește Alex, atrag și turiști străini. Așa că a pus la punct un tur de o zi, pentru cei care vor să vadă o altă față a Bucureștiului. Ceva similar cu tururile de explorare urbană pe care le găsești în Berlin sau cele cu clădiri de explorat, din Praga sau Budapesta.

De la bulină roșie, la consolidare

Procesul de renovare și consolidare a clădirilor vechi devine și mai complicat atunci când vorbim de un imobil cu mai multe apartamente, acolo unde proprietarii nu au bani pentru așa ceva. Centrul Bucureștiului este plin de astfel de clădiri vechi, care au nevoie nu doar de o mână de vopsea, ci de consolidare făcută ca la carte.

Peste 2.600 de clădiri sunt pe lista celor cu risc seismic, în diferite clase de încadrare, din care 380 sunt în clasa I, adică cele mai vulnerabile în cazul unui cutremur major. Dar numărul lor ar putea fi și mai mare.

Deși are un program de consolidare a clădirilor cu risc seismic, statul nu a pus în siguranță decât 28 de clădiri în 12 ani, arată datele de la Ministerul Dezvoltării, care acum își pune speranțele în banii europeni din PNRR.