Educație de inflație

La ce să fii atent atunci când vrei să cumperi o locuință. Lista cu care trebuie să te duci la orice vizionare

Computer Hope Guy
Foto: Octav Ganea/Inquam Photos/Panorama

Abonează-te la canalul nostru de WhatsApp, pentru a primi materialul zilei din Panorama, direct pe telefon. Click aici


 

Să cumperi o locuință în această perioadă poate fi o adevărată provocare, nu doar din punct de vedere financiar, ci și din punct de vedere al calității construcției. De construit se construiește în continuare, mult și în toate felurile. Peste tot, vedem anunțuri pentru anunțuri de „residence” și „vile” și „complex de lux”. Prețurile sunt mari, ratele la fel, așa că e mai important ca oricând să învățăm cum să luăm o decizie atât de importantă pentru viitorul și finanțele noastre, cum e achiziționarea unui apartament sau a unei case. 

În România, spre deosebire de alte state europene, nu doar că oamenii vor să cumpere, pe cât posibil, nu să stea în chirie, dar la noi mai există și tendința de a parcurge acest proces de unii singuri sau, cel mult, împreună cu agenții imobiliari.

E o alegere care poate să ajungă foarte scumpă. Specialiștii, fie că sunt arhitecți sau diriginți de șantier autorizați, sunt cei care ar trebui să verifice proprietatea pe care vrem să o cumpărăm, pentru a nu avea vicii ascunse.

Concret, experții sunt cei care pot consulta cartea construcției, adică acel „carnet de sănătate” al unui imobil, care ne garantează că locuința pe care o achiziționăm este conformă mai ales din punct de vedere al structurii. Poate fi o verificare care să ajungă să facă diferența între viață și de moarte.

Dar faptul că ar trebui să apelăm la structuriști sau arhitecți e doar un lucru pe care nu-l prea fac românii, înainte de o achiziție imobiliară, Arhitectul Radu Negoiță, fondatorul portalului Case Strâmbe pe Radar și autor al unei cărți în care le explică oamenilor cum să aleagă o locuință, explică într-un interviu acordat Panorama ce anume trebuie să luăm în calcul atunci când decidem să devenim proprietari de locuințe.

Iată cum ar arăta, rezumate, sfaturile lui. Recomandările sunt explicate pe larg, în interviul de mai jos.

Ce trebuie să aflăm, înainte să ne decidem să cumpărăm:

casa o alegi în funcție de cum ești și de cum îți dorești să locuiești;

e important să punem întrebări nu vânzătorului, ci unui specialist independent, care proiectează locuințe;

să verificăm ca armătura blocului (de exemplu, fier) să nu se vadă cu ochiul liber;

betonul armat are o durată de viață de 100-110 ani;

există o garanție împotriva viciilor ascunse;

blocurile construite în 1980 prezintă cea mai mare siguranță, statul fiind implicat la nivelul controlului tehnic al calității.

Ce să ceri

cartea construcției, pentru a vedea în ce măsură s-au respectat protocoalele de punere în operă pentru lucrările ascunse, consolidările făcute (în cazul blocurilor vechi);

să apelezi la un diriginte de șantier autorizat, pentru a verifica lucrurile ce țin de siguranță - calitatea structurii, armătura folosită etc.

să apelezi la un arhitect care își poate da seama cât confort poți avea într-o casă citind planul construcției.


 
Alte articole din seria Educație de inflație:

 

„Afară-i vopsit gardul…” Cum verificăm și ce nu se vede la vizionări

Panorama: La ce să fim atenți atunci când vrem să achiziționăm o locuință?

Radu Negoiță: În primul rând, e important să realizăm că nu toate lucrurile se pot vedea cu ochiul liber. Ar fi categoria lucrurilor care se văd, respectiv calitatea finisajelor, pereții, petele de la posibile infiltrații sau inundații. Apoi, sunt lucruri care nu se pot vedea. Și această categorie aș împărți-o în două ramuri.

Una ține de viață și de moarte și este cea mai importantă. Aici intră armăturile, calitatea betonului, care nu se pot vedea. A doua ramură ține de calitatea vieții, respectiv de cât de bine sunt realizate tubulaturile de instalații, detaliile care fac sau nu zgomot. Tot aici intră un aspect esențial: ce anume te lasă o locuință să faci înăuntru.

Poți să ai o casă de 500 de metri pătrați, dar aceștia să fie atât de prost puși, încât circulațiile între dormitor și baie să fie lungi, spațiile de depozitare să fie insuficiente, livingul întunecos sau bucătăria impractică. Ca să sumarizez, lucrurile care țin de structură sunt de viață și de moarte, celalalte pot duce la lipsă de confort în locuință.

P.: Cum verificăm, din postura de potențial cumpărător, acele lucruri care țin de viață și de moarte?

R.N.: Aici pot fi două strategii. Una este strategia serioasă și una este strategia superficială. Aceasta din urmă are și ea o oarecare valoare până la un punct.

P.: Ce presupune strategia serioasă?

R.N.: Strategia serioasă presupune să vorbim cu un diriginte de șantier autorizat, din zona noastră. El trebuie pus în fața cărții construcției, ori să discute cu dezvoltatorul, dacă blocul este încă în construcție. Un diriginte de șantier poate vedea în ce măsură s-au respectat protocoalele de punere în operă pentru toate lucrările care sunt importante: procese-verbale de la lucrările ascunse, face o verificare a fazelor determinante ale lucrării, verifică dacă toată lumea a semnat, dacă a fost prezent și structuristul în tot acest proces.

Cartea construcției este carnetul de sănătate al imobilului. Un diriginte de șantier este avatarul tehnic al constructorului și poate să se uite dacă și alții și-au făcut treaba corect, conform cu prevederile legale. Dacă punerea în operă este deficitară la lucrurile mici, sunt șanse mari ca și la lucrurile mari să fi fost neatenți și asta trebuie să te pună, ca și cumpărător, pe gânduri. Grija se vede peste tot.

Ce înseamnă un „bloc vechi”

P.: Cum se face verificarea în cazul în care intenționăm să achiziționăm un apartament mai vechi?

R.N.: E important să înțelegem că durata de viață a unui bloc e foarte diferită de durata unei mașini. O mașină de 10 ani e considerată o mașină vechiuță. Un bloc care are 30 de ani e un bloc care abia a apucat să se așeze. Spre exemplu, eu locuiesc într-un bloc finalizat în 1967, care este cam la jumătatea duratei lui de viață. Teoretic, betonul armat are o durată de viață de 100 – 110 ani.

Dacă blocul e vechi și arată în regulă, în sensul că nu are crăpături, nu i se vede armătura, acestea pot fi indicii că starea lui ar fi bună. Dar și în situația în care se achiziționează o locuință într-un bloc vechi, eu le recomand cumpărătorilor să meargă la fața locului cu un structurist sau cu un diriginte de șantier, care să se uite pe cartea construcției. Să vadă dacă au fost consolidări, dacă a apărut la un moment dat vreo problemă.

P.: Putem da de acele vicii ascunse?

R.N.: Exact. Blocurile ar trebui verificate din timp în timp, dar asta se întâmplă în societățile ordonate. La noi, fiecare cârpește câte puțin ca să-și vândă mai departe marfa, așa că e bine să ne luăm toate măsurile de siguranță. De obicei, la blocurile vechi coloanele se colmatează, mai ales dacă sunt din aliaj metalic și se înfundă. În timp, pot apărea probleme cu instalațiile.

P.: Cât de indicat ar fi să ne orientăm spre blocurile noi?

R.N.: Eu, sincer, dacă aș fi în postura de a cumpăra o locuință, aș alege să mă mut într-un bloc construit în anii 1980. Aș face asta pentru simplul motiv că statul era mult mai prezent la nivelul controlului tehnic al calității. După anii 2000, statul și-a luat mâna aproape total de pe zona asta din diverse motive, inclusiv din cauza faptul că Inspectoratul de Stat în Construcții este subdimensionat și subfinanțat. Sunt în București anumite case care au balcoane, dar nu au grinzi. Dacă va veni vreun cutremur, se vor vedea și consecințele lipsei de verificări.

P.: Cum au afectat discontinuitățile din pandemie lucrările?

R.N.: Eu mă tem că, dat fiind faptul că a fost problema cu pandemia, lanțurile de aprovizionare au avut de suferit, fierul s-a scumpit, ceea ce înseamnă că armăturile au devenit mai scumpe. Sunt convins că există șantiere care au făcut rabat la siguranță și au pus armături cu diametre mai mici, pe principiul că merge și așa. Asta ar fi o mare problemă.

Cum arată piața imobiliară acum

P.: Mai cumpără românii locuințe sau teama că vine recesiunea le-a tăiat din apetit?

R.N.: Piața se echilibrează. În România, prețurile sunt în continuare mici comparativ cu ce vedem în alte state europene, asta și pentru că România e avidă de proprietate personală. Am vorbit cu agenți imobiliari și a existat, într-adevăr, o stagnare a pieței în pandemie, dar sunt niște tendințe care sunt influențate de anumite cicluri economice care acum au fost perturbate de pandemie și de războiul din Ucraina.

P.: Ce facem dacă nu avem suficienți bani să cumpărăm locuința pe care ne-o dorim? Ne îndreptăm spre ceva mai mic sau așteptăm până dispunem de banii necesari?

R.N: Nu există un răspuns universal valabil, e ceva ce ține de fiecare. Totul depinde de cât de dispuși suntem să așteptăm. Mai depinde și de cât de capabili suntem să identificăm o oportunitate reală.

Românii urbani din orașele mari sunt receptivi, sunt atenți la ce iau. Un tânăr care este, de pildă, IT-ist sau care lucrează în finanțe sau banking își permite să aștepte mai mult, să meargă la mai multe vizionări. Dacă, în schimb, o persoană are un venit limitat și singura locuință la care are acces este situată într-un cartier marginaș unde un dezvoltator face un bloc în câmp, probabil că evadarea într-o căsuță incomodă e un pas înainte.

P.: Dacă, în schimb, dispunem de un buget generos, cum ne alegem locuința?

R.N.: Casa trebuie să o alegi în funcție de cum ești și în funcție de cum îți dorești să locuiești. Dacă, să zicem, o familie petrece mult timp în bucătărie, e clar că este nevoie de o bucătărie mai largă, și nu de una înghesuită. Dacă familia nu obișnuiește să gătească și merge pe livrări sau hrană rece, bucătăria ar putea fi una deschisă. Dacă ai o garderobă bogată, trebuie să ai multe spații de depozitare la îndemână.

Fiecare plan de arhitectură pentru o persoană din afara meseriei de arhitect este ca o ideogramă japoneză. Uitându-mă într-un astfel de plan, eu pot să îmi dau seama dacă, spre exemplu, trei persoane care locuiesc într-o casă pot sta așezate neincomodându-se, dacă spațiile de depozitare sunt suficiente. M-am specializat în cititul confortului în planuri.

În calitate de prospector pentru o viitoare proprietate trebuie să știi ce vrei. E trist e că oamenii nu pare că au fost atenți la ceea ce le ofereau apartamentele de tip confort 1, în care mulți dintre noi am crescut în perioada comunistă pentru că spațiile erau, de cele mai multe ori, mai generoase decât ce găsești la confort 1 acum, chiar în blocurile de lux.

P.: Ce e diferit acum?

R.N.: Există blocuri noi în București unde bucătăriile nu au fereastră, ceea ce e inadmisibil după standardele anului 1985, care sunt în vigoare și conform cărora bucătăria trebuie să aibă fereastră proprie. Bucătăria nu o ventilezi prin living. Cerințele țin de cum funcționează spațiul pe care-l cumpărăm. Dacă nu ai fereastră la bucătărie și ai un stil de viață care implică gătitul, poți să presupui de la bun început că livingul va mirosi mereu a ceva.

De aceea, trebuie să avem prioritățile foarte bine în ordine. Atunci când vrei să îți cumperi o casă, nu trebuie să mergi cu un set de întrebări doar la dezvoltator, pentru că interesul lui este să îți vândă o locuință, altfel business-ul său nu rezistă pe piață. Important e să îl întrebi pe cel care face case, care le proiectează și le gândește. Acesta din urmă are de pierdut dacă nu e corect. Un arhitect își ia comisionul din cât de precis a fost. Dacă nu are acuratețe, nu are un bun renume.

P.: Ce putem face atunci când remarcăm acele vicii ascunse despre care vorbeam anterior, într-o casă achiziționată recent?

R.N.: Oamenii trebuie să știe că viciile ascunse sunt acoperite. Există o garanție împotriva viciilor ascunse. Structura este garantată pe viață. Dacă, spre exemplu, încep să apară probleme după cinci ani, dezvoltatorul trebuie să facă remerierile pe cheltuiala lui. Iar lumea nu știe și nu-și cere drepturile. Iar viciile ascunse ce țin de sifoanele de pardoseală, de instalații, de calitatea zugrăvelilor beneficiază de garanție de vicii ascunse. Și aici, oamenii trebuie să știe să-și ceară drepturile.


Despre Radu Negoiță

Radu Negoiță este arhitect și fondatorul portalului Case Strâmbe pe Radar

Radu Negoiță a absolvit Facultatea de Arhitectură a Universității de Arhitectură și Urbanism Ion Mincu în 2006. În 2013, a fost confirmat doctor în arhitectură, în urma susținerii unei teze despre avatarurile conceptului de confort. Experiența din practica profesională şi cea universitară l-au ajutat să pună bazele portalului Case Strâmbe pe Radar, momentan singurul loc din internetul românesc care identifică problemele de calitate din zona rezidențială.

Articol editat de Alina Mărculescu Matiș


Ca să fii mereu la curent cu ce publicăm, urmărește-ne și pe Facebook.


Claudia Spridon-Drăgodan

Beneficiară a unei burse Fulbright în SUA, Claudia are 13 ani de experiență în presa scrisă și online, fiind specializată în domeniul Sănătății. A lucrat șapte ani la ziarul Adevărul, unde și-a extins expertiza și pe Eveniment și Social. Înainte de a se alătura echipei Panorama, a scris pentru Ziare.com. A fost premiată de Colegiul Medicilor, Colegiul Farmaciștilor și de Coaliția Organizațiilor Pacienților cu Afecțiuni Cronice. În 2012, Claudia a co-fondat asociația Observatorul Român de Sănătate. Timp de șase ani a fost membru în juriul Galei Societății Civile, la secțiunea Sănătate. Este licențiată în jurnalism și are un masterat în management media.


Urmărește subiectul
Abonează-te
Anunță-mă la
guest
1 Comentariu
Cele mai vechi
Cele mai noi Cele mai votate
Inline Feedbacks
Vezi toate comentariile

Abonează-te, ca să nu uiți de noi!

Îți dăm un semn pe e-mail, când publicăm ceva nou. Promitem să nu te sâcâim mai des de o dată pe zi.

    2
    0
    Ai un comentariu? Participă la conversație!x