La ce să fii atent atunci când vrei să cumperi o locuință. Lista cu care trebuie să te duci la orice vizionare

Alte articole din seria Educație de inflație:

• Rată mare versus chirie mare: cum să alegem, în aceste vremuri scumpe?

• Chiar e așa de rău dacă ne „îngropăm banii în cărămizi” și avem investiții în imobiliare?

• Cât de reale sunt miturile despre rezistența clădirilor românești la cutremur și ce am învățat după momentul ’77

• Pilda dezvoltatorului născut dintr-un crash imobiliar și cum să faci bani într-o criză economică

„Afară-i vopsit gardul…” Cum verificăm și ce nu se vede la vizionări

Panorama: La ce să fim atenți atunci când vrem să achiziționăm o locuință?

Radu Negoiță: În primul rând, e important să realizăm că nu toate lucrurile se pot vedea cu ochiul liber. Ar fi categoria lucrurilor care se văd, respectiv calitatea finisajelor, pereții, petele de la posibile infiltrații sau inundații. Apoi, sunt lucruri care nu se pot vedea. Și această categorie aș împărți-o în două ramuri.

Una ține de viață și de moarte și este cea mai importantă. Aici intră armăturile, calitatea betonului, care nu se pot vedea. A doua ramură ține de calitatea vieții, respectiv de cât de bine sunt realizate tubulaturile de instalații, detaliile care fac sau nu zgomot. Tot aici intră un aspect esențial: ce anume te lasă o locuință să faci înăuntru.

Poți să ai o casă de 500 de metri pătrați, dar aceștia să fie atât de prost puși, încât circulațiile între dormitor și baie să fie lungi, spațiile de depozitare să fie insuficiente, livingul întunecos sau bucătăria impractică. Ca să sumarizez, lucrurile care țin de structură sunt de viață și de moarte, celalalte pot duce la lipsă de confort în locuință.

P.: Cum verificăm, din postura de potențial cumpărător, acele lucruri care țin de viață și de moarte?

R.N.: Aici pot fi două strategii. Una este strategia serioasă și una este strategia superficială. Aceasta din urmă are și ea o oarecare valoare până la un punct.

P.: Ce presupune strategia serioasă?

R.N.: Strategia serioasă presupune să vorbim cu un diriginte de șantier autorizat, din zona noastră. El trebuie pus în fața cărții construcției, ori să discute cu dezvoltatorul, dacă blocul este încă în construcție. Un diriginte de șantier poate vedea în ce măsură s-au respectat protocoalele de punere în operă pentru toate lucrările care sunt importante: procese-verbale de la lucrările ascunse, face o verificare a fazelor determinante ale lucrării, verifică dacă toată lumea a semnat, dacă a fost prezent și structuristul în tot acest proces.

Ce înseamnă un „bloc vechi”

P.: Cum se face verificarea în cazul în care intenționăm să achiziționăm un apartament mai vechi?

R.N.: E important să înțelegem că durata de viață a unui bloc e foarte diferită de durata unei mașini. O mașină de 10 ani e considerată o mașină vechiuță. Un bloc care are 30 de ani e un bloc care abia a apucat să se așeze. Spre exemplu, eu locuiesc într-un bloc finalizat în 1967, care este cam la jumătatea duratei lui de viață. Teoretic, betonul armat are o durată de viață de 100 – 110 ani.

Dacă blocul e vechi și arată în regulă, în sensul că nu are crăpături, nu i se vede armătura, acestea pot fi indicii că starea lui ar fi bună. Dar și în situația în care se achiziționează o locuință într-un bloc vechi, eu le recomand cumpărătorilor să meargă la fața locului cu un structurist sau cu un diriginte de șantier, care să se uite pe cartea construcției. Să vadă dacă au fost consolidări, dacă a apărut la un moment dat vreo problemă.

P.: Putem da de acele vicii ascunse?

R.N.: Exact. Blocurile ar trebui verificate din timp în timp, dar asta se întâmplă în societățile ordonate. La noi, fiecare cârpește câte puțin ca să-și vândă mai departe marfa, așa că e bine să ne luăm toate măsurile de siguranță. De obicei, la blocurile vechi coloanele se colmatează, mai ales dacă sunt din aliaj metalic și se înfundă. În timp, pot apărea probleme cu instalațiile.

P.: Cât de indicat ar fi să ne orientăm spre blocurile noi?

R.N.: Eu, sincer, dacă aș fi în postura de a cumpăra o locuință, aș alege să mă mut într-un bloc construit în anii 1980. Aș face asta pentru simplul motiv că statul era mult mai prezent la nivelul controlului tehnic al calității. După anii 2000, statul și-a luat mâna aproape total de pe zona asta din diverse motive, inclusiv din cauza faptul că Inspectoratul de Stat în Construcții este subdimensionat și subfinanțat. Sunt în București anumite case care au balcoane, dar nu au grinzi. Dacă va veni vreun cutremur, se vor vedea și consecințele lipsei de verificări.

P.: Cum au afectat discontinuitățile din pandemie lucrările?

Cum arată piața imobiliară acum

P.: Mai cumpără românii locuințe sau teama că vine recesiunea le-a tăiat din apetit?

R.N.: Piața se echilibrează. În România, prețurile sunt în continuare mici comparativ cu ce vedem în alte state europene, asta și pentru că România e avidă de proprietate personală. Am vorbit cu agenți imobiliari și a existat, într-adevăr, o stagnare a pieței în pandemie, dar sunt niște tendințe care sunt influențate de anumite cicluri economice care acum au fost perturbate de pandemie și de războiul din Ucraina.

P.: Ce facem dacă nu avem suficienți bani să cumpărăm locuința pe care ne-o dorim? Ne îndreptăm spre ceva mai mic sau așteptăm până dispunem de banii necesari?

R.N: Nu există un răspuns universal valabil, e ceva ce ține de fiecare. Totul depinde de cât de dispuși suntem să așteptăm. Mai depinde și de cât de capabili suntem să identificăm o oportunitate reală.

P.: Dacă, în schimb, dispunem de un buget generos, cum ne alegem locuința?

R.N.: Casa trebuie să o alegi în funcție de cum ești și în funcție de cum îți dorești să locuiești. Dacă, să zicem, o familie petrece mult timp în bucătărie, e clar că este nevoie de o bucătărie mai largă, și nu de una înghesuită. Dacă familia nu obișnuiește să gătească și merge pe livrări sau hrană rece, bucătăria ar putea fi una deschisă. Dacă ai o garderobă bogată, trebuie să ai multe spații de depozitare la îndemână.

Fiecare plan de arhitectură pentru o persoană din afara meseriei de arhitect este ca o ideogramă japoneză. Uitându-mă într-un astfel de plan, eu pot să îmi dau seama dacă, spre exemplu, trei persoane care locuiesc într-o casă pot sta așezate neincomodându-se, dacă spațiile de depozitare sunt suficiente. M-am specializat în cititul confortului în planuri.

În calitate de prospector pentru o viitoare proprietate trebuie să știi ce vrei. E trist e că oamenii nu pare că au fost atenți la ceea ce le ofereau apartamentele de tip confort 1, în care mulți dintre noi am crescut în perioada comunistă pentru că spațiile erau, de cele mai multe ori, mai generoase decât ce găsești la confort 1 acum, chiar în blocurile de lux.

P.: Ce e diferit acum?

R.N.: Există blocuri noi în București unde bucătăriile nu au fereastră, ceea ce e inadmisibil după standardele anului 1985, care sunt în vigoare și conform cărora bucătăria trebuie să aibă fereastră proprie. Bucătăria nu o ventilezi prin living. Cerințele țin de cum funcționează spațiul pe care-l cumpărăm. Dacă nu ai fereastră la bucătărie și ai un stil de viață care implică gătitul, poți să presupui de la bun început că livingul va mirosi mereu a ceva.

P.: Ce putem face atunci când remarcăm acele vicii ascunse despre care vorbeam anterior, într-o casă achiziționată recent?

R.N.: Oamenii trebuie să știe că viciile ascunse sunt acoperite. Există o garanție împotriva viciilor ascunse. Structura este garantată pe viață. Dacă, spre exemplu, încep să apară probleme după cinci ani, dezvoltatorul trebuie să facă remerierile pe cheltuiala lui. Iar lumea nu știe și nu-și cere drepturile. Iar viciile ascunse ce țin de sifoanele de pardoseală, de instalații, de calitatea zugrăvelilor beneficiază de garanție de vicii ascunse. Și aici, oamenii trebuie să știe să-și ceară drepturile.