Noul Parlament moștenește o lege pentru imobiliare. Ce sunt fondurile REIT și cum pot afecta piața de locuințe
- În Parlamentul nou-ales așteaptă votul final al Camerei Deputaților o legislație nouă pentru România, care va permite apariția pe piața imobiliară a fondurilor de investiții pentru acest sector, cunoscute internațional sub acronimul REIT.
- Un fond de investiții REIT cumpără apartamente cu scopul de a le închiria pe termen lung și distribuie acționarilor ca dividende 90% din profit. La schimb, fondul este scutit de aproape orice fel de impozit, cu excepția impozitului pe dividende.
- Intrarea fondurilor de investiții pe piața imobiliară poate genera o creștere a cererii pentru apartamente. Specialiștii atrag atenția că, în lipsa unei creșteri a ofertei de locuințe noi, prețurile la imobiliare vor crește.
- Piața chiriilor va fi de asemenea influențată: de regulă, fondurile de investiții majorează anual chiriile, în ritm cu rata inflației, și nu sunt flexibile în negocierile cu chiriașii.
- REIT-urile vor reprezenta în același timp o oportunitate de diversificare a portofoliului de investiții pentru micii investitori de pe Bursa de Valori București.
La mijlocul lui aprilie 2024, trei deputați ai Partidului Național Liberal (PNL) au depus la Biroul Permanent al Camerei Deputaților un proiect de lege care să reglementeze regimul fiscal al fondurilor de investiții în imobiliare.
În ciuda faptului că piața imobiliară e unul din subiectele mereu pe agenda publică în România și că unul dintre cei trei deputați care a depus proiectul de lege este Sebastian Burduja, ministru al Energiei începând din iunie 2023 și fost candidat la Primăria Capitalei, proiectul de lege a trecut aproape neobservat în rândul opiniei publice.
În Parlament, însă, și-a văzut de drum: a fost adoptat de Senat pe 3 septembrie și a ajuns la Camera Deputaților o săptămână mai târziu.
În perioada care a trecut de atunci, proiectul a primit deja aviz favorabil din partea a patru comisii de specialitate: Comisia pentru politică economică, reformă și privatizare, Comisia pentru buget, finanțe și bănci, Comisia pentru industrii și servicii și Comisia juridică, de disciplină și imunități. Astfel, a trecut deja printr-o serie de modificări care îl apropie de forma clasică existentă și în țări ca Statele Unite, unde a apărut pentru prima dată ideea unui astfel de fond.
Citește și:
Interactiv | Harta imobiliară a României: cum s-a umflat bula
Ce este un REIT?
Conceptul de REIT a fost creat de președintele american Dwight D. Eisenhower, în anul 1960, iar în prezent există cel puțin 39 de țări care au o legislație pentru astfel de fonduri de investiții. Pe lângă Statele Unite, REIT-urile au fost reglementate de-a lungul timpului și în țări europene, precum Germania, Franța, Marea Britanie, Irlanda, Spania, Belgia, Finlanda sau Bulgaria, dar și în Japonia, Singapore și Australia.
Legislația pentru REIT diferă ușor de la o țară la alta, în special prin introducerea unor interdicții specifice fiecărei piețe imobiliare, însă toate țările se bazează pe o serie de reguli concrete care trebuie respectate de un fond de investiții pentru a se putea numi REIT.
În cazul României, în forma sa actuală, proiectul de lege prevede că un fond de investiții este considerat REIT dacă îndeplinește cumulat următoarele condiții:
- are sediul social în România;
- este tranzacționat pe Bursa de Valori București;
- are ca unic obiect principal de activitate vânzarea, cumpărarea, închirierea, exploatarea, operarea, administrarea și/sau dezvoltarea de bunuri imobile și/sau proiecte imobiliare;
- cel puțin 75% din venituri provin din activitățile menționate la punctul anterior;
- distribuie cu titlu de dividende cel puțin 90% din profit;
- nu are statut juridic de microîntreprindere (IMM).
Pe scurt, un REIT este un fond de investiții care cumpără proprietăți imobiliare cu scopul de a le închiria, iar 90% din profit este distribuit acționarilor.
Principalul avantaj pentru un fond de investiții în imobiliare care respectă legislația REIT este regimul fiscal. În forma sa actuală, proiectul de lege prevede că un REIT este scutit de orice fel de impozite pe:
- veniturile din vânzarea activelor imobiliare;
- veniturile obținute din chirii;
- veniturile din mentenanța și managementul activelor imobiliare;
- veniturile din dividende de la societăți cu profil imobiliar;
- veniturile din vânzarea acțiunilor deținute la societățile cu profil imobiliar;
- veniturile din dobânzile aferente împrumuturilor acordate societăților cu profil imobiliar.
Astfel, singurul tip de impozit aplicat unui REIT este impozitul pe dividendele încasate de acționarii REIT-ului respectiv.
Cât de atractivă este piața imobiliară din România pentru REIT-uri?
Cel mai mare REIT din Europa este fondul de investiții Vonovia, listat pe bursa germană. La 30 septembrie 2024, Vonovia deținea peste 540.000 de locuințe, dintre care peste 480.000 de locuințe în Germania, 21.000 de locuințe în Austria și 40.000 de locuințe în Suedia. Portofoliul are o valoare cumulată de piață de peste 78 de miliarde de euro.
Teoretic, prin prisma avantajelor fiscale pe care le oferă noua legislație, marile fonduri de investiții ar putea fi interesate să investească în piața imobiliară din România, cum s-a întâmplat în cele mai multe țări care au introdus REIT-uri.
Georgian Marcu, proprietar al agenției imobiliare Green Angels și cu o experiență de 17 ani pe piața imobiliară, consideră că impactul noii legislații va fi, totuși, relativ redus în primii ani de la adoptarea legii.
„Un REIT poate fi profitabil pentru acționari dacă vorbim de un portofoliu în valoare de cel puțin 30 de milioane de euro, întrucât costurile operaționale pentru listarea pe bursă sunt foarte mari. Cu un portofoliu mai mic de 10 milioane de euro, nu poți să faci profit”, adaugă Georgian Marcu.
Potrivit unei prezentări realizate de Bursa de Valori București (BVB), listarea unei companii la bursă generează costuri atât către BVB, cât și către Depozitarul Central, instituția care asigură compensarea și decontarea tranzacțiilor bursiere, dar și către Autoritatea de Supraveghere Financiară (ASF). În cazul unei companii care vrea să atragă 10 milioane de euro pe bursă, costurile de listare sunt estimate de BVB la aproximativ 130.000 de lei.
Chiar dacă această sumă pare modică pentru un fond de investiții, compania respectivă are costuri suplimentare cu avocați, auditori, companii de marketing și PR și, mai ales, cu brokerul care va intermedia tranzacția și care, în mod uzual, percepe un comision cuprins între 1% – 4% din suma pe care compania vrea să o atragă de la bursă.
În ce condiții ar putea crește prețurile la locuințe după apariția REIT-urilor?
Strategia tipică pentru un fond de investiții de tip REIT este să cumpere un volum semnificativ de locuințe în marile orașe ale unei țări, întrucât acestea oferă și cele mai bune perspective pentru închirierea pe termen lung.
„În ultima perioadă, trendul este cel al REIT-urilor care cumpără și administrează, iar după pandemie, REIT-urile au început să-și înființeze și departamente pentru zona operațională. Dacă intenția este să închirieze pe termen scurt, atunci externalizează partea operațională”, completează Marcu.
Comparativ cu micii investitori în imobiliare, fondurile de investiții au o putere de negociere semnificativ mai mare și sunt mai atractivi și din perspectiva dezvoltatorilor imobiliari.
„Un dezvoltator imobiliar va prefera să negocieze o tranzacție cu o singură entitate, în loc să-și bată capul cu oameni care vor să cumpere o singură locuință, mai ales după scandalul Nordis. Sigur, dezvoltatorul va trebui să dea un discount de preț, dar are avantajul că vorbește cu o singură entitate, cu un profesionist în domeniu, nu cu un end-user”, anticipează același reprezentant de agenție imobiliară.
În contextul în care un fond de investiții are capacitatea de a cumpăra la pachet chiar și toate locuințele dintr-un bloc rezidențial, acest lucru va genera o creștere a cererii de locuințe. Creșterea cererii poate determina implicit „o creștere accelerată” a prețurilor la locuințe, în funcție de oferta de locuințe noi din următorii ani, atrage atenția Georgian Marcu.
Potrivit datelor de la Institutul Național de Statistică (INS), în România au fost finalizate anul trecut aproape 71.500 de locuințe, în scădere cu 2,6% comparativ cu anul 2022 și în stagnare comparativ cu anul 2021.
Dacă ne uităm strict la marile orașe, care reprezintă principala atracție pentru un REIT, datele INS indică peste 13.800 de locuințe finalizate în București în 2023, în creștere cu 13% comparativ cu 2022. De asemenea, în perioada 2020-2023, în Capitală au fost finalizate în medie aproximativ 13.300 de locuințe pe an.
Dacă excludem Bucureștiul din ecuație, Brașov este orașul din România cu cele mai multe locuințe finalizate atât în 2023 (aproape 2.700 de locuințe), cât și la nivelul ultimilor cinci ani (peste 13.400 locuințe). Astfel, Brașov a surclasat Cluj-Napoca, acolo unde s-au finalizat aproape 1.900 de locuințe în 2023 și aproape 12.500 de locuințe în ultimii cinci ani. În Timișoara, Constanța și Iași se observă o evoluție puternic contrastantă de la un an la altul.
De asemenea, autorizațiile de construire eliberate de autoritățile locale ne pot oferi indicii cu privire la modul în care va evolua oferta de locuințe noi în următorii ani. Potrivit datelor centralizate de INS, în București au fost autorizate în 2023 locuințe rezidențiale cu o suprafață totală de aproape 930.000 de metri pătrați utili, în scădere cu 54% comparativ cu 2022 și la aproximativ jumătate comparativ cu perioada anilor 2020-2022. De altfel, pentru a identifica o suprafață utilă anuală mai mică decât în 2023 trebuie să mergem înapoi până în anul 2016.
În același timp, datele arată că în Brașov suprafața utilă autorizată în 2023 a fost de aproape 64.000 de metri pătrați, în scădere cu 55% comparativ cu 2022 și cu 90%, raportat la recordul absolut înregistrat în anul 2019, când au fost autorizați peste 669.000 de metri pătrați utili.
Dintre marile orașe, Cluj-Napoca este singurul în care suprafața autorizată a înregistrat oscilații mai degrabă minore în ultimii cinci ani, cu o scădere cu 4% raportată în 2023 comparativ cu 2022 și cu 9% față de 2019.
Astfel, chiar dacă datele arată că livrările de locuințe au crescut (București) sau au înregistrat scăderi relativ mici (Brașov) în 2023 raportat la 2022, perspectivele pentru livrarea de locuințe noi pentru următorii doi-cinci ani sunt mai degrabă negative, în special pentru București și Brașov, din cauza scăderii puternice a suprafețelor utile autorizate în ultimul an. În schimb, în Iași și Constanța, suprafețele autorizate au crescut în ultimul an, iar în Cluj-Napoca sunt relativ constante în ultimii cinci ani.
Dacă REIT-urile vor cumpăra o parte dintre locuințele noi, un efect secundar va fi că unele persoane fizice interesate de achiziția unei locuințe noi în marile orașe cu scop de locuire vor fi nevoite să se reorienteze fie spre o locuință veche din același oraș, fie spre o locuință nouă în comunele din jurul orașului respectiv.
Practic, acest lucru ar putea duce la o creștere a cererii de locuințe în localitățile limitrofe din jurul marilor orașe, o tendință care s-a accentuat de altfel în ultimul deceniu.
Citește și:
Există o criză a locuirii în România
Care va fi efectul REIT-urilor pe piața chiriilor?
Eventuala apariție a fondurilor de investiții de tip REIT pe piața imobiliară va duce la o creștere a ofertei de locuințe disponibile pentru închiriere pe termen lung. Teoretic, acest lucru ar trebui să aibă ca efect o scădere a chiriilor în marile orașe, dacă cererea rămâne stabilă.
Cu toate acestea, Georgian Marcu consideră că REIT-urile vor adopta o politică diferită și vor solicita chirii cu un randament mai mare raportat la investiția inițială care vor fi indexate anual cu rata inflației.
„În plus, regula de bază pentru închiriere la un instituțional este că valoarea chiriei se indexează cu rata inflației”, apreciază Marcu. El atrage atenția că disponibilitatea unui REIT de a negocia chiria cu clientul final va fi semnificativ mai mică decât în cazul negocierilor cu micii investitori care dețin una sau doar câteva proprietăți imobiliare.
„În pandemie, în numai două luni, chiriile au scăzut cu 20%, pentru că investitorii cu unu-trei apartamente au preferat să lase repede la preț ca să închirieze, decât să stea cu apartamentul gol. Dacă apartamentele astea erau deținute de un REIT, prețurile la chirii n-ar fi scăzut brusc, pentru că deciziile legate de prețurile de închiriere sunt luate în consiliile de administrație ale REIT-urilor, iar procedura asta poate să dureze și câteva luni de zile. Imediat după pandemie, chiriile n-au mai crescut în același ritm cu prețul de vânzare”, completează Marcu.
Datele publicate de Eurostat, biroul de statistici al Uniunii Europene, confirmă cel puțin parțial afirmațiile lui Georgian Marcu. În intervalul iunie 2019-iunie 2022, prețurile la locuințele din România au crescut cu 18%, în timp ce chiriile s-au majorat în medie cu 9%. Practic, în acest interval de trei ani care include perioada de restricții de călătorie, prețurile la locuințe au crescut într-un ritm de două ori mai alert decât chiriile.
Sursa: Eurostat
Totuși, acest trend s-a inversat brusc în ultimii doi ani: în intervalul iunie 2022 – iunie 2024 (ultimul pentru care există în prezent date de la Eurostat), prețurile la locuințe au crescut cu 6,9%, în timp ce chiriile s-au majorat cu 21%, într-un ritm de trei ori mai alert.
Sursa: Eurostat
Variația reală a prețurilor la locuințe și chirii este, totuși, dificil de estimat, din cauza faptului că nu există o centralizare a prețurilor reale de tranzacționare la nivel național de către autoritățile centrale și/sau locale. Datele publicate în alte surse, în special de platformele imobiliare, se bazează pe prețurile solicitate de proprietari în anunțurile imobiliare, nu pe baza prețurilor reale din contractele de vânzare-cumpărare și, respectiv, contractele de închiriere.
În opinia lui Marcu, randamentul „prea mic” al chiriilor va determina REIT-urile să-și îndrepte atenția mai întâi pe investiții în alte tipuri de active imobiliare decât apartamentele noi.
„Cel puțin în prima fază, cred că rezidențialul va fi doar o componentă mică a REIT-urilor, cu sub 10% din portofoliu. Cred că se vor îndrepta mai degrabă spre zona industrială, spre depozite logistice și clădiri de birouri. În plus, centrele de date reprezintă următorul trend, iar România are câteva caracteristici care o fac foarte atractivă în acest segment datorită ponderii ridicate de energie regenerabilă”, consideră Marcu, care se referă la faptul că centrele de date au un consum ridicat de energie electrică pentru răcirea echipamentelor tehnice.
Investiții mai diversificate pentru investitorii de pe bursă
Întrucât orice fond de investiții imobiliare care respectă legislația REIT va fi listat la bursă, apariția acestora va reprezenta inclusiv o oportunitate de dezvoltare a pieței de capital din România. Implicit, va reprezenta o oportunitate de investiție atât pentru investitori instituționali precum fondurile de pensii Pilon 2 și Pilon 3, cât și pentru investitorii individuali, care vor putea cumpăra aceste REIT-uri la fel cum cumpără orice alte acțiuni de pe Bursa de Valori București.
Din acest punct de vedere, Georgian Marcu vede investiția într-un REIT mai mult ca o formă de diversificare a unui portofoliu de investiții, mai ales că Bursa de Valori București este concentrată puternic pe segmentele de energie și bănci.
Astfel, un REIT poate reprezenta o soluție și pentru persoanele care și-ar dori să cumpere o locuință cu scop de investiție, însă nu au fondurile necesare pentru o astfel de achiziție și/sau nu doresc să apeleze la un credit ipotecar. Practic, dividendele pe care REIT-ul este obligat să le distribuie acționarilor pot fi asemănate cu veniturile obținute din chirie.
„Pentru micii investitori va fi o oportunitate foarte bună. Practic, investiția într-un REIT este o alternativă foarte bună pentru cei care nu au bani să cumpere un apartament ca investiție. REIT-urile sunt văzute ca o componentă de diversificare în portofoliul unui investitor pe bursă, cu o evoluție în general în ritm cu inflația, poate câteva procente peste inflație. Banii pe care îi primești ca dividende poți să-i compari cu banii pe care i-ai lua din chirie, dar cu un randament mai mic”, mai precizează Marcu.
Pe de altă parte, un REIT poate reprezenta o alternativă la investiția directă într-un bun imobiliar cu scop de investiție, în special pentru că necesită doar câteva click-uri pe platforma de trading a brokerului, fără alte bătăi de cap cu renovarea locuinței, identificarea unui chiriaș și cheltuielile de mentenanță.
În prezent, pe Bursa de Valori București sunt listate acțiunile de la doi dezvoltatori imobiliari: One United Properties, cu o capitalizare de circa 1,9 miliarde de lei, și Impact Developer & Contractor (printre altele, dezvoltatorul proiectelor imobiliare Greenfield), cu o capitalizare de circa 473 de milioane de lei. Împreună, cei doi dezvoltatori imobiliari au o capitalizare de aproape 2,4 miliarde de lei, ceea ce reprezintă doar aproximativ 0,7% din capitalizarea tuturor companiilor de pe piața principală a BVB.
În plus, pe piața secundară (AeRO) de la BVB activează fondul de investiții Meta Estate Trust, care are o capitalizare de circa 63 de milioane de lei. Strategia acestui fond de investiții este să cumpere proprietăți imobiliare și să le revândă după o perioadă în profit. Tot pe piața AeRO există și Star Residence Invest (capitalizare 8,7 milioane de lei), care investește în special în spații de birouri pe care le închiriază), dar și Immo Guru, care s-a listat în 14 noiembrie, are o capitalizare de 67 de milioane de lei și deține câteva zeci de locuințe în proiectul imobiliar Cosmopolis din București pe care le închiriază pe termen lung.
Practic, prin strategia de investiții, Star Residence Invest și Immo Guru se apropie cel mai mult de conceptul de REIT care urmează să fie reglementat.
Ultimii pași prin Parlament
În concluzie, noua legislație pentru REIT-uri are potențialul de a influența piața imobiliară din România, însă pentru moment rămâne la stadiul de proiect care trebuie aprobat de Camera Deputaților, promulgat de președinte și publicat în Monitorul Oficial, pentru a intra în vigoare.
Detaliul-cheie e că legea urmează să fie votată într-un context politic complet diferit de cel în care a fost depusă inițial, întrucât România va avea un nou Parlament și un nou președinte începând de la finalul acestui an.
În plus, noul Parlament va avea ca priorități bugetul pentru anul 2025 și deficitul bugetar, ceea ce ar putea amâna dezbaterile din Camera Deputaților pe tema noii legislații pentru REIT-uri.
Articol editat de Alina Mărculescu Matiș
