„Am intermediat tranzacții de peste 65 de milioane de euro și cred că trendul va continua la fel, pentru că sunt tot mai mulți români care vor să își cumpere o astfel de proprietate de calitate, în rate, în Dubai”, spune Răzvan Pascu.
Pentru moment, Pascu, care precizează că a analizat piața doi ani înainte de a lua decizia de a investi, a decis să își închirieze pe termen lung cele trei apartamente recent recepționate, iar când tot cartierul va fi finalizat, peste trei ani, va trece la închiriere pe termen scurt.
„La ora actuală, în zona Meydan unde sunt apartamentele mele, chiria pe termen lung este de 2.000-2.500 de euro/lună pentru un apartament de două camere mare, iar pe termen scurt, în regim hotelier, veniturile obținute cresc și cu 50-70%”, ne-a mai spus Pascu, care este și „ambasador de vânzări” pentru un proiect imobiliar din Dubai:
Dincolo de reclamă: contracte din care ieși greu, pentru că legea e diferită
Odată cu investițiile românilor în Dubai, a crescut și numărul celor care apelează la consultanță specializată. Nu o fac doar pentru partea de încheiere a tranzacțiilor și pentru structurarea portofoliului investițional, ci și pentru a descâlci problemele de care se lovesc, în special cele pe care le au cu companiile de property management.
Pentru că în primele luni nu a primit niciun ban din închirierea apartamentului, iar cei pe care totuși i-a încasat mergeau pe plata serviciilor din complex, Bogdan Miron a încercat să facă firma care îi administra proprietatea să-și respecte partea de contract și a căutat un avocat de acolo. Însă onorariile sunt foarte mari în Dubai, litigiile durează mult și nu ai garanția câștigului.
„Firma nu a vrut să ne spună la ce prețuri închiriază apartamentul. Noi îl vedeam listat la 500 de dirhami pe noapte (130 de euro, n.r.), iar ei ne trimiteau hârtii că l-au închiriat cu 250 de dirhami. Au înjumătățit și perioada în care apartamentul era închiriat. Abia după ce ne-am fript, am început să ne documentăm și am observat că foarte multă lume se plânge și are probleme. Ce am luat pe mere, am dat pe pere”, ne-a mai povestit Bogdan Miron.
A urmat plângerea la Ministerul Turismului din emirat, cel abilitat să soluționeze astfel de cereri venite din partea cumpărătorilor. Autoritatea însă nu a reacționat. Aceste firme pot fi amendate sau li se poate revoca autorizația, pentru că sunt înregistrate ca operator de apartamente de închiriat.
Deși contractul cu firma din Dubai expiră în iulie 2023, clauzele îl obligă pe proprietar să-i mai lase să administreze apartamentul încă trei luni. Bogdan Miron și-a făcut calculele și a ajuns la concluzia că e mai ieftin pentru el să lase să curgă contractul cu agenția, fie și în pierdere, decât să meargă în instanță în Dubai.
Citește și:
Scenariile de profit
„Frenezia imobiliară a început acum trei ani, odată cu promovările off-plan. Oamenii au fost încântați, dezvoltatorii au speculat și s-au promovat. S-au asociat cu nume mari, precum Roberto Cavalli, și văzând că oamenii au apetit, le-au mai dat un imbold, inclusiv cu randamente mari. Asta era la început, însă acum, promovează același lucru. Aceste randamente de până la 15-16% și o recuperare a investiției în șase-opt ani sunt bombastice, nu sunt reale”, comentează pentru Panorama, Casiana Dușa, avocata specializat în drept islamic/emiratez.
„Îndemn la prudență pentru că cifrele mari se mulează pe scenariul ideal și nu reprezintă regula, ci doar vehiculul ales pentru promovare”, e sfatul avocatei, care îl reprezintă acum și pe Bogdan Miron în speța sa.
Iată cum sună scenariile cu care sunt atrași românii dornici de investiții imobiliare în Dubai:
Cel mai des promovat scenariu promite un randament de 15% și o recuperare a investiției în șase-șapte ani. Achiziția la lansare presupune un preț mic, însă proprietarul va putea închiria apartamentul de-abia la finalizare, care poate să dureze și cinci ani, pentru că proiectele care se construiesc acolo sunt gigantice.
Pe de altă parte, achiziția unei proprietăți finalizate, gata de dat în chirie, în zona Business Bay, la prețul de 180.000-200.000 de euro, spre exemplu, generează un venit de 1.500 de euro pe lună prin închiriere pe termen lung. Asta înseamnă un randament de 10%, iar investiția este recuperată în zece ani.
Al doilea scenariu vorbește de vânzarea proprietății înainte de finalizare, cu condiția ca aceasta să fie cumpărată în stadiu de off-plan, la lansare, cu preț mic. O creștere teoretică a prețului de 20% pe an poate duce la un profit chiar de 100% în acest caz.
„Însă, în practică, există anumite elemente care pot spulbera varianta ideală. În primul rând, valoarea proprietății crește proporțional cu evoluția construcției. Astfel, dacă se mișcă mai greu dezvoltarea, evident că valoarea va stagna. În al doilea rând, având în vedere că numărul de proiecte nou-lansate este în continuă creștere, este evident că cererea și căutarea per proiect nu va mai fi atât de mare ca în situația în care sunt puține opțiuni. În concluzie, pe scenariul de flipping, adică de vânzare înainte de finalizare, un procent realist de profit după trei ani de la lansare poate fi probabil de plus 30% din investiție”, sunt exemplele pe care ni le dă avocata Casiana Dușa.
De ce poate depinde succesul investiției
Dacă închirierea pe termen lung îți asigură un venit constant pe perioada contractuală, în cazul închirierii în regim hotelier, câștigul e influențat de mai mulți factori.
Unul dintre aceștia este dat de fluxul de turiști. Dacă aruncăm o privire la cum se mișcă piața hotelieră pe timp de vară, observăm că, atunci când temperaturile trec ușor de 40 de grade Celsius, tarifele scad chiar și la jumătate față de perioada de vârf, care se înregistrează în lunile de iarnă. Nu scade doar tariful, ci și gradul de ocupare. Din iunie și până în septembrie, gradul de ocupare nu trece de 70%, dar ajunge spre 90% în lunile de iarnă.
Probleme pot apărea și cu agențiile imobiliare de la noi care promovează apartamentele dezvoltatorilor din Dubai. Pentru un comision mai mare, care de regulă este între 3 și 7%, agenții le arată cumpărătorilor apartamente care nu sunt adaptate investiției lor.
Avocata Casiana Dușa mai spune că a întâlnit și spețe în care agenții imobiliari au cerut clienților bani în plus sub formă de comision printr-o altă firmă. În realitate, agenții trebuie să aibă un contract cu dezvoltatorul, prin care li se interzice jonglarea cu prețurile sau perceperea de tarife suplimentare în numele lor.
„Recomand consultanță specializată înainte de semnarea oricărui contract, pentru că au clauze abuzive din care ieși foarte greu. Dacă ieși mai devreme, trebuie să plătești. Sunt acum în discuții cu un client care vrea să cumpere mai multe apartamente și îmi trimite orice primește. E cam prima situație cu care mă întâlnesc unde un client nu a semnat până nu am verificat”, mai spune Casiana Dușa.
Răzvan Pascu spune că s-a documentat vreo doi ani de zile și a căutat un dezvoltator care își respectă termenele. A găsit chiar și un studiu de caz publicat pe platforma Harvard Business Publishing despre compania de la care și-a cumpărat apartamentele. „Există și acolo, bineînțeles, dezvoltatori mai buni sau mai puțin buni, care livrează proiectele la timp și de calitate sau alții care au întârzieri și nici nu au finisaje premium”, mai spune Pascu.
Pe site-urile cu anunțuri din România, oferta de imobiliare în Dubai e pentru toate buzunarele: sunt promovate garsoniere care costă 170.000 de euro, dar și apartamente cu prețuri cuprinse între 300.000 și chiar peste opt milioane de euro.
Indiferent de valoarea lor, cumpărătorii trebuie să știe că la prețul de listă se mai adaugă și alte taxe. Cele mai importante sunt taxa DLD de 4% din preț pentru transfer, echivalentul taxei notariale din România (se plătește la fiecare tranzacție, de principiu de cumpărător) și taxa pe valoare adăugată de 5%, dacă proprietatea este de tip serviced apartment/comercială (pentru proprietățile rezidențiale nu se plătește TVA).
Astfel, la un apartament care are un preț de listă de 350.000 de euro, după taxe, se mai adaugă aproximativ 15.000 de euro.