Investiții imobiliare în Dubai: De la costuri, oferte și capcane, ce trebuie să știi despre trendul care a ajuns și în România
Cu ferestre de jos până-n tavan și cu priveliști de la etaje care în România nu se vor construi niciodată, apartamentele din Dubai sunt prezentate românilor drept investiții care aduc bani frumoși din închiriere. Împachetat cu randamente duble sau chiar triple față de ce poți obține la noi, presărat cu creșteri spectaculoase de prețuri de la an la an, visul unui profit rapid e amețitor.
Dintre românii care pornesc pe acest drum de investiție, mulți au un buget de circa 200.000 de euro. Plătesc jumătate din apartament, iar pentru restul fac un credit în Emirate. Alții au economii și își plasează banii în aceste apartamente, cu valori mai mici. Mai este și categoria de mai mulți cumpărători ai unui apartament, care pe urmă împart profitul, povestește Casiana Dușa, avocată specializat în drept islamic/emiratez și partener strategic al NAI România pentru Orientul Mijlociu, care a și locuit în Dubai și cunoaște piața.
Antreprenorii cumpără pachete de câte trei, patru apartamente, au un portofoliu diversificat și închiriază și pe termen lung, dar și în regim hotelier. Apoi, mai sunt și firmele care cumpără apartamente în masă pe care apoi le închiriază.
Toți pariază pe Dubai, un deșert transformat în câțiva zeci de ani într-un punct de mega-atracție turistică. Ca la orice pariu, nu toată lumea câștigă. Iar înțelegerea calculelor, a condițiilor de investiție și a riscurilor e esențială.
Când calculele de acasă nu se pupă cu randamentul de la fața locului
De marketingul agresiv și de ideea de a fi proprietar în Dubai a fost sedus și Bogdan Miron, care a investit cam 200.000 de euro într-un apartament în zona Business Bay, o zonă bine cotată din Dubai, nu departe de Burj Khalifa și, deci, cu potențial. Nu a cumpărat unul off-plan, adică în stadiu de proiect, ci s-a orientat spre o proprietate deja existentă.
„Ne-am decis să cumpărăm prin 2021. Am văzut reclame, la TV, în podcasturi se vorbea despre investițiile în Dubai. Randamentul promis era undeva până la 12% pe an. Suna bine și am zis să încercăm”, ne povestește Bogdan Miron experiența sa.
Dezvoltatorul, unul dintre cei mai mari din Dubai, i-a recomandat lui Bogdan Miron agenția de property management, cea care se ocupă de închirierea apartamentului pentru un procent din câștig. A mers pe încredere, numai că, la nici două luni de la începerea colaborării, au apărut problemele. Cea mai importantă fiind aceea că banii încasați nu erau nici pe departe cei promiși.
Sunt, însă, și cazuri de români care au cumpărat apartamente în Dubai, în zona Jumeirah Beach Residence, spre exemplu, care au optat pentru închirierea pe termen lung și care acum au un venit lunar de 1.500 de euro.
Bogdan Miron însă nu trăiește visul persic. La doi ani de când s-a hotărât să investească în imobiliarele din Emirate, e în conflict cu firma care s-a ocupat de închirierea apartamentului său. Și nu doar că n-a văzut profitul promis, dar dacă e să tragă linie, spune că investiția a generat pierderi.
Citește și:
Chiriaș cu bani, în țara proprietarilor. Afacerea care încolțește pe piața imobiliară
Vacanța la mare, între hotel și apartamente de închiriat. Cum arată calculele dezvoltatorilor și ce prețuri găsesc turiștii
Ce-i atrage pe români în Golf
De câțiva ani încoace, „acum” e momentul promovat să cumperi o locuință în Dubai. Piața imobiliară de acolo a devenit un punct fierbinte, după ce prețurile au urmat un trend de scădere de la vârful din 2014, accentuat și de restricțiile impuse pentru limitarea răspândirii pandemiei.
Inflația în creștere, criza din energie, războiul Rusiei împotriva Ucrainei, toate au făcut ca cei cu bani să caute refugii și locuri sigure unde își pot ține banii fără probleme, chiar fără taxe și fără ca nimeni să-i întrebe cum au fost obținuți.
Așa se face că, anul trecut, imobiliarele din Dubai au duduit. 2022 a fost cel mai bun an de la vârful din 2014. Nu e de mirare că românii s-au dus și ei către acest borcan cu miere. Per total, s-au parafat aproape 123.000 de tranzacții, în creștere cu 44,7% față de 2021. Valoarea acestora a trecut de 127 de miliarde de euro.
Peste 80.000 de investitori au înregistrat 115.183 de noi investiții imobiliare, cu 60% mai mulți față de 2021. Valoarea proprietăților cumpărate a fost de 67 miliarde de euro, în creștere cu 51% față de anul precedent.
Un indice care prezintă evoluția prețurilor imobiliare din Dubai / Sursa: PropertyMonitor.com
Un indice care prezintă evoluția prețurilor imobiliare din Dubai / Sursa: PropertyMonitor.com
Prețul mediu de vânzare al unei locuințe în Dubai a crescut cu circa 12%, la 3.400 de euro pe metru pătrat în al treilea trimestru din 2022, față de aceeași perioadă din 2021, arată un studiu Deloitte. Chiriile au avut o creștere mai mare, de 19% și au fost de 201 euro pe metru pătrat. Randamentele brute au crescut și ele, de la 5,7% în septembrie 2021, la 6,1% în septembrie 2022.
Cine vrea să devină proprietar în Dubai îi plătește dezvoltatorului banii în conturi escrow, garantate de Guvern, bani de care acesta nu se poate atinge și nici nu poate pleca cu ei, așa cum s-a întâmplat în boom-ul imobiliar din România anilor 2006-2007. În plus, este promisă recuperarea investiției în zece ani.
Atractivă este și modalitatea de plată în rate, circa 20% pe an, pe o perioadă de patru ani, mai explică el.
Alexandra Grapa e agent imobiliar de doi ani, în cadrul unei agenții imobiliare din Dubai. Spune și ea că e o perioadă „de profitat”, pentru că, deși intenția autorităților din Emirate este de a crește populația, terenurile pe care se pot construi zgârie-nori sunt pe terminate.
Pentru a atrage și mai mulți investitori, s-a permis acordarea de credite și nerezidenților. Iar cu cât avansul e mai mare, cu atât se pot obține discount-uri, de până la 20%:
Cine cumpără apartamente în Dubai
Totuși, specialiștii din domeniu spun că acest boom începe să se tempereze. Un studiu realizat de compania de consultanță imobiliară Betterhomes arată că anul trecut prețurile din Dubai au crescut cu circa 11%, mult mai încet decât creșterea de 21% raportată pentru 2021. Sunt semne care arată că piața începe să se stabilizeze, cu prețuri care anul acesta vor avea creșteri de doar o cifră.
Un sondaj realizat de Reuters printre analiștii din piață arată și el că prețurile vor crește într-un ritm mai lent decât se estima anterior, și asta din cauza costurilor mai mari de creditare și de trai, ceea ce va duce la scăderea puterii de cumpărare și, implicit, a cererii din partea străinilor.
Rușii se află în capul listei investitorilor în imobiliarele din Dubai, potrivit Betterhomes, urmați de britanici și indieni. Am încercat să aflăm câți români sunt proprietari de lux în Dubai, însă agenția care se ocupă de acest segment, Dubai Land Department, ne-a trimis către datele oficiale, care nu ne spun însă și naționalitatea cumpărătorilor.
Top 5 naționalități ale nerezidenților care cumpără o proprietate în Dubai:
Rusia
UK
India
Italia
Franța
Sursa: Betterhomes
Pentru moment, Pascu, care precizează că a analizat piața doi ani înainte de a lua decizia de a investi, a decis să își închirieze pe termen lung cele trei apartamente recent recepționate, iar când tot cartierul va fi finalizat, peste trei ani, va trece la închiriere pe termen scurt.
„La ora actuală, în zona Meydan unde sunt apartamentele mele, chiria pe termen lung este de 2.000-2.500 de euro/lună pentru un apartament de două camere mare, iar pe termen scurt, în regim hotelier, veniturile obținute cresc și cu 50-70%”, ne-a mai spus Pascu, care este și „ambasador de vânzări” pentru un proiect imobiliar din Dubai:
Dincolo de reclamă: contracte din care ieși greu, pentru că legea e diferită
Odată cu investițiile românilor în Dubai, a crescut și numărul celor care apelează la consultanță specializată. Nu o fac doar pentru partea de încheiere a tranzacțiilor și pentru structurarea portofoliului investițional, ci și pentru a descâlci problemele de care se lovesc, în special cele pe care le au cu companiile de property management.
Pentru că în primele luni nu a primit niciun ban din închirierea apartamentului, iar cei pe care totuși i-a încasat mergeau pe plata serviciilor din complex, Bogdan Miron a încercat să facă firma care îi administra proprietatea să-și respecte partea de contract și a căutat un avocat de acolo. Însă onorariile sunt foarte mari în Dubai, litigiile durează mult și nu ai garanția câștigului.
A urmat plângerea la Ministerul Turismului din emirat, cel abilitat să soluționeze astfel de cereri venite din partea cumpărătorilor. Autoritatea însă nu a reacționat. Aceste firme pot fi amendate sau li se poate revoca autorizația, pentru că sunt înregistrate ca operator de apartamente de închiriat.
Deși contractul cu firma din Dubai expiră în iulie 2023, clauzele îl obligă pe proprietar să-i mai lase să administreze apartamentul încă trei luni. Bogdan Miron și-a făcut calculele și a ajuns la concluzia că e mai ieftin pentru el să lase să curgă contractul cu agenția, fie și în pierdere, decât să meargă în instanță în Dubai.
Citește și:
Educație de inflație | Chiar e așa de rău dacă ne „îngropăm banii în cărămizi” și avem investiții în imobiliare?
Scenariile de profit
„Îndemn la prudență pentru că cifrele mari se mulează pe scenariul ideal și nu reprezintă regula, ci doar vehiculul ales pentru promovare”, e sfatul avocatei, care îl reprezintă acum și pe Bogdan Miron în speța sa.
Iată cum sună scenariile cu care sunt atrași românii dornici de investiții imobiliare în Dubai:
Cel mai des promovat scenariu promite un randament de 15% și o recuperare a investiției în șase-șapte ani. Achiziția la lansare presupune un preț mic, însă proprietarul va putea închiria apartamentul de-abia la finalizare, care poate să dureze și cinci ani, pentru că proiectele care se construiesc acolo sunt gigantice.
Pe de altă parte, achiziția unei proprietăți finalizate, gata de dat în chirie, în zona Business Bay, la prețul de 180.000-200.000 de euro, spre exemplu, generează un venit de 1.500 de euro pe lună prin închiriere pe termen lung. Asta înseamnă un randament de 10%, iar investiția este recuperată în zece ani.
Al doilea scenariu vorbește de vânzarea proprietății înainte de finalizare, cu condiția ca aceasta să fie cumpărată în stadiu de off-plan, la lansare, cu preț mic. O creștere teoretică a prețului de 20% pe an poate duce la un profit chiar de 100% în acest caz.
„Însă, în practică, există anumite elemente care pot spulbera varianta ideală. În primul rând, valoarea proprietății crește proporțional cu evoluția construcției. Astfel, dacă se mișcă mai greu dezvoltarea, evident că valoarea va stagna. În al doilea rând, având în vedere că numărul de proiecte nou-lansate este în continuă creștere, este evident că cererea și căutarea per proiect nu va mai fi atât de mare ca în situația în care sunt puține opțiuni. În concluzie, pe scenariul de flipping, adică de vânzare înainte de finalizare, un procent realist de profit după trei ani de la lansare poate fi probabil de plus 30% din investiție”, sunt exemplele pe care ni le dă avocata Casiana Dușa.
De ce poate depinde succesul investiției
Dacă închirierea pe termen lung îți asigură un venit constant pe perioada contractuală, în cazul închirierii în regim hotelier, câștigul e influențat de mai mulți factori.
Unul dintre aceștia este dat de fluxul de turiști. Dacă aruncăm o privire la cum se mișcă piața hotelieră pe timp de vară, observăm că, atunci când temperaturile trec ușor de 40 de grade Celsius, tarifele scad chiar și la jumătate față de perioada de vârf, care se înregistrează în lunile de iarnă. Nu scade doar tariful, ci și gradul de ocupare. Din iunie și până în septembrie, gradul de ocupare nu trece de 70%, dar ajunge spre 90% în lunile de iarnă.
Probleme pot apărea și cu agențiile imobiliare de la noi care promovează apartamentele dezvoltatorilor din Dubai. Pentru un comision mai mare, care de regulă este între 3 și 7%, agenții le arată cumpărătorilor apartamente care nu sunt adaptate investiției lor.
Avocata Casiana Dușa mai spune că a întâlnit și spețe în care agenții imobiliari au cerut clienților bani în plus sub formă de comision printr-o altă firmă. În realitate, agenții trebuie să aibă un contract cu dezvoltatorul, prin care li se interzice jonglarea cu prețurile sau perceperea de tarife suplimentare în numele lor.
Răzvan Pascu spune că s-a documentat vreo doi ani de zile și a căutat un dezvoltator care își respectă termenele. A găsit chiar și un studiu de caz publicat pe platforma Harvard Business Publishing despre compania de la care și-a cumpărat apartamentele. „Există și acolo, bineînțeles, dezvoltatori mai buni sau mai puțin buni, care livrează proiectele la timp și de calitate sau alții care au întârzieri și nici nu au finisaje premium”, mai spune Pascu.
Pe site-urile cu anunțuri din România, oferta de imobiliare în Dubai e pentru toate buzunarele: sunt promovate garsoniere care costă 170.000 de euro, dar și apartamente cu prețuri cuprinse între 300.000 și chiar peste opt milioane de euro.
Indiferent de valoarea lor, cumpărătorii trebuie să știe că la prețul de listă se mai adaugă și alte taxe. Cele mai importante sunt taxa DLD de 4% din preț pentru transfer, echivalentul taxei notariale din România (se plătește la fiecare tranzacție, de principiu de cumpărător) și taxa pe valoare adăugată de 5%, dacă proprietatea este de tip serviced apartment/comercială (pentru proprietățile rezidențiale nu se plătește TVA).
Astfel, la un apartament care are un preț de listă de 350.000 de euro, după taxe, se mai adaugă aproximativ 15.000 de euro.
Bogdan Miron își va vinde apartamentul când scapă de firma care l-a făcut să nu mai audă de investiții aici. A fost pentru el și familia lui o lecție, dar una scumpă.
După ei, vor veni alți cumpărători care vor pune cărămidă peste cărămidă, dirham peste dirham, în locuințe luxoase, la 5.000 de km distanță de casă. Pentru investitorii cărora le place riscul sau pentru cumpărătorii care își ajustează așteptările la realitatea din teren, Dubai poate fi un loc care să genereze un venit în plus.
Articol editat de Alina Mărculescu Matiș
