Mărirea și decăderea programului „Prima Casă”. Ce relevanță mai are planul Guvernului în piața imobiliară, după 15 ani

Cuplat cu TVA de 5% la achiziția de locuințe noi, programul Prima Casă a susținut credite cu o valoare de 64 de miliarde de lei (circa 14 miliarde de euro, la cursul mediu valutar), în cei 15 ani de funcționare. În perioada de boom al Primei Case, proprietarii apartamentelor vechi au ținut prețurile în jurul valorii de 60.000 de euro, dezvoltatorii au construit locuințe potrivite pentru a se încadra în cerințele programului, iar băncile aveau ce finanța. Uns cu girul Guvernului, programul punea în funcțiune rotițele amorțite ale pieței imobiliare.

În 2016, fondurile de 1,5 miliarde de lei alocate inițial pentru garanții s-au epuizat cam în patru luni. Cu dosarele pregătite, tinerii au așteptat luni bune o nouă suplimentare. Cifrele arată că în acel an s-a înregistrat cea mai mare valoare a garanțiilor acordate: 3,5 miliarde de lei, arată datele Fondului Național de Garantare a Creditelor pentru IMM-uri (FNGCIMM) transmise la solicitarea Panorama.

Când a început să ne meargă mai bine, roata s-a întors

De-atunci, ușor-ușor piața rezidențială s-a schimbat. Am început să câștigăm mai bine, am mers mai mult în vacanțe în străinătate, am cumpărat mașini noi. Dar au crescut și prețurile locuințelor.

„Piața a început să evolueze, inclusiv din punct de vedere al ofertei. Spre exemplu, datele noastre arată că ponderea proiectelor care ținteau segmentul middle market aproape s-a triplat între 2015 și 2019, și trebuie avut în vedere și că totalul livrărilor a crescut, deci nu doar ponderea a crescut, ci și numărul locuințelor middle market”, completează acest tablou Cătălin Marin.

În plus, cumpărătorii au început să-și dorească locuințe de calitate, amplasate în zone mai bune, care deja nu se mai încadrau în plafoanele programului „Prima Casă”. Asta a făcut ca în perioada 2018-2019, cota programului să înceapă să scadă și să ajungă la aproximativ 20% din totalul vânzărilor de apartamente.

Acest lucru a fost observat și de dezvoltatori. Antoanela Comșa, președintele Gran Via, care a construit peste 2.000 de locuințe în București, a spus pentru Panorama că în ultimele faze din proiectul rezidențial Gran Via Park, de la Lujerului, în 2019, din totalul vânzărilor, Prima Casă nu mai reprezenta decât 5-7%.

Dacă ne uităm la numărul de garanții acordate de FNGCIMM, observăm că de la un vârf maxim înregistrat în 2012, atunci când au fost semnate 41.026 contracte, numărul de garanții acordate a scăzut treptat.

Anul trecut, în 2023, au fost garantate doar 1.940 de credite prin Noua Casă, în scădere cu 95% față de perioada de vârf. Dintre acestea, 1.847 au fost apartamente cu suprafețe cuprinse între 50 și 100 de metri pătrați, iar pentru 1.251 de locuințe, prețurile au fost cuprinse între 50.000 și 100.000 de euro.

În prima lună de funcționare a programului în acest an, au fost acordate 100 de garanții, a declarat recent Dumitru Nancu, directorul general al FNGCIMM, care e încrezător că se va consuma întregul plafon. Poate și pentru că băncile și-au arătat interesul și au cerut majorarea plafonului pentru creditele de 70.000 de euro, la 120.000 de euro, cu menținerea avansului la 5%. Asta ar însemna că în 2024, mai mulți tineri vor putea accesa programul.

De menționat e și rata mică de default, adică cei care nu au mai putut să-și plătească ratele. La nivelul lunii octombrie 2023, aceasta era de 0,316% din punct de vedere numeric, iar valoric, de 0,26%, potrivit datelor de la FNGCIMM.

În cei 15 ani de funcționare a programului, Ministerul Finanțelor a plătit 1.313 garanții în valoare totală de 103 milioane de lei, din care au fost recuperate aproape 60 de milioane de lei.

De ce s-au speriat cumpărătorii de Noua Casă

De vină pentru scăderea drastică a numărului de garanții acordate e un cocktail cu câteva elemente care au fost definitorii în piață. Odată cu pandemia și perioada de lockdown, cumpărătorii și-au dorit apartamente mai mari, mai ales că acasă devenise noul birou.

Citește și: Înapoi la mall, dar nu și la birou. Lupta pentru privilegiul muncii de acasă schimbă jocul la job

Apoi, prețurile au continuat să crească pe fondul scumpirii materialelor de construcție și a creșterii prețurilor la energie. Dar, lovitura de grație pentru Prima Casă, transformat ulterior în Noua Casă, i-au dat-o creșterea dobânzilor din 2022 încoace și valul de debitori speriați de creșterea ROBOR, care au trecut la IRCC, atunci când Guvernul le-a permis asta.

Citește și: ROBOR vs. IRCC | Înainte să faci trecerea, verifică evoluția din ultimii ani

Noua Casă vs credit ipotecar. Ce variantă e mai avantajoasă, dacă vrei să-ți iei locuință în 2024

„Creșterea dobânzilor a făcut, într-un final, ca programul să nu mai aibă nicio relevanță. La un nivel de dobândă format din IRCC de 5,97%, la care se adaugă o marjă de două procente, rezultând o dobândă de 8% sau chiar mai mult, un credit Prima Casă este semnificativ mai scump față de ofertele de credit ipotecar cu dobândă fixă, cele mai bune fiind în prezent de aproximativ 5,6%”, a mai spus pentru Panorama Cătălin Marin de la SVN.

Antoanela Comșa spune că era un lucru firesc să vedem un număr mic de garanții acordate, și asta datorită și creșterii avansului la 15% pentru locuințele de până în 140.000 de euro.

Astăzi, ponderea Noua Casă din totalul vânzărilor de locuințe din România este de sub 1,5%. Cătălin Marin spune că s-a ajuns aici, pentru că dobânzile în cadrul programului sunt variabile și cu peste 2% față de ofertele cu dobândă fixă, pe perioade de trei-cinci ani, dar și pentru că cei care vor să cumpere o locuință au reușit să economisească mai mult de avansul de 5%.

În plus, plafonul de preț a fost depășit, atât din punct de vedere al ofertelor, cât și din punct de vedere al cererii – oamenii au venituri mai ridicate și criterii de selecție mai variate.

Cum ar fi arătat piața imobiliară fără Prima Casă

Fără Prima Casă, piața rezidențială și-ar fi revenit mai greu după criza din 2008. Impactul nu a fost unul pozitiv doar pentru dezvoltatori, în condițiile în care nu locuințele noi au fost cele care au avut pondere majoritară din totalul tranzacțiilor.

Chiar dacă mulți beneficiari ai programului Prima Casă/Noua Casă au cumpărat apartamente vechi, asta a însemnat că tinerii au putut să se mute de la părinți și și-au îmbunătățit condițiile de viață.

„În același timp, observând atât recordurile de tranzacții din ultimii ani, cât și scăderea constantă a ponderii Noua Casă, putem concluziona că piața se susține singură de mai mulți ani”, adaugă Marin.

Perspectivele programului Noua Casă pe piața imobiliară

Pentru 2024, Guvernul a aprobat un plafon de 1 miliard de lei, cu 500 de milioane de lei mai puțin decât anul trecut. Aceste garanții ar trebui să fie suficiente, mai ales că anul trecut nu s-au folosit decât garanții în valoare de 485 de milioane de lei.

Dobânzile nu dau încă semne de scădere, dar acest lucru s-ar putea întâmpla în viitorul apropiat. Banca Națională a Elveției a anunțat recent o reducere cu 25 de puncte procentuale a dobânzii cheie, ceea ce ar putea da tonul ca și Rezerva Federală (FED) și Banca Centrală Europeană (BCE) să facă aceeași mișcare. De altfel, banca centrală din SUA este așteptată să facă trei reduceri ale dobânzii cheie, în 2024.

În funcție de cum evoluează inflația, și Banca Națională a României (BNR) ar putea reduce dobânzile, iar creditele s-ar putea ieftini, ceea ce ar împinge și mai mult în irelevanță acest program guvernamental.

Analista financiară Irina Chițu spunea recent pentru Panorama că singurul avantaj al programului mai este avansul de 5%, care îi ajută pe tineri, dar și că programul va fi lăsat să funcționeze în continuare.

De altfel, chiar în nota de fundamentare a proiectului de Hotărâre de Guvern pentru aprobarea plafonului se menționează faptul că tinerii cu vârste cuprinse între 18 și 28 de ani nu au venituri suficient de mari pentru a economisi rapid un avans de 15% la creditul Noua Casă. Pe ei îi așteaptă o piață cu o ofertă mai mică, prețuri în creștere și TVA mai mare.

Nici piața nu e prea ofertantă acum. Numărul autorizațiilor de construire pentru clădiri rezidențiale a scăzut cu 20% în 2023, arată datele Institutului Național de Statistică (INS).

Tot anul trecut, a scăzut și numărul de tranzacții, însă creșterea TVA de la 5 la 9% pentru locuințele noi a făcut ca pe ultima sută de metri a anului 2023 unii cumpărători să facă pasul spre achiziția unei locuințe

Andrei Sârbu, CEO SVN, spune că piața nu a fost influențată semnificativ de această schimbare de TVA.

„Accesibilitatea cumpărării unei locuințe este la cel mai bun nivel din istoria modernă a pieței rezidențiale din România, ca urmare a creșterilor salariale, cu un plus de 14% în ultimul an, într-un context în care prețurile au avut evoluții mai modice, iar dobânzile sunt net mai mici față de cele de acum un an. Aceștia sunt doar doi dintre factorii care suplinesc majorarea TVA și care stau la baza creșterilor de tranzacții din ultimele luni”, spune Sârbu.

Luna octombrie a anului trecut a început cu o tendință de creștere a tranzacțiilor imobiliare, iar în decembrie s-au realizat cele mai multe tranzacții. Tendința s-a păstrat și în primele două luni din acest an și s-au parafat mai multe tranzacții.

Tranzacțiile din piață arată că cerere există, că oamenii își doresc să scape din apartamentele de tip cutie de chibrit și că au avansuri pentru locuințe mai scumpe. Le mai rămâne doar să-și găsească și locuința, pe o piață pe care oferta pentru următorii doi ani se reduce.